Gayrimenkul alım satımı yaparken çoğu kişi yalnızca satış fiyatına odaklanıyor. Ancak tapu işlemlerinde, emlak vergisinde ve resmi değer tespitlerinde karşılaşılan inde ve resmi değer trayiç bedel, ileride alıcı ve satıcı açısından önemli sonuçlar doğurabiliyor. Bir konutun, arsanın ya da iş yerinin bulunduğu dönemdeki güncel değerini gösteren rayiç bedel, taşınmazın gerçek değerinin altında gösterilmesini önlemek açısından da önem taşıyor.
Rayiç bedel, en basit ifadeyle bir malın güncel piyasa koşullarındaki alım-satım değeridir. Bu değer belirlenirken yalnızca satıcının istediği fiyat dikkate alınmaz. Taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle, cadde veya sokak, yüzölçümü, imar durumu, kullanım şekli, bina yaşı ve çevredeki emsal satışlar da hesaba katılır.
Özellikle tapu devri sırasında satış bedelinin düşük gösterilmesi, sonradan harç farkı ve vergi cezası gibi sorunları gündeme getirebilir. Bu nedenle gayrimenkul alım satımında tarafların yalnızca kendi aralarında anlaştığı rakama değil, belediyeden alınan rayiç bedel bilgisine de bakması gerekir.
Rayiç bedel tespit tutanağı örneği..
.../.../......
RAYİÇ BEDEL TESPİTİNE AİT HESAP TUTANAĞI
İLİ-İLÇESİ :.................................
TABLO I- TAŞINMAZLA İLGİLİ BİLGİLER VE EMSAL DEĞER
Emsal Taşınmaz
Değerlemeye Tâbi Hazine Taşınmazı
Bulunduğu mahalle veya köy
Cadde veya sokağı
Taşınmazın cinsi
Pafta / Cilt, Ada / Sahife, Parsel / Sıra No
Yüzölçümü
Kullanım şekli
Emlâk vergisine esas asgarî değer
Beyan edilen rayiç bedel
Varsa kesinleşen rayiç bedel
BİNA
Bina taban alanı ve kat sayısı
Bağımsız bölüm sayısı
İnşaatın türü ve sınıfı
İnşaatın bitim tarihi
ARSA VE ARAZİ
Arsanın imar durumu
Arazinin kullanım durumu ve verimliliği
Hazineye ait taşınmazın emsaline göre hesaplanan değeri
TABLO II - TESPİTİN İDARECE DOĞRUDAN YAPILMASI
Tablo I’ deki bilgiler de dikkate alınarak, aylık kira bedeli olarak...
RAYİÇ BEDEL NASIL HESAPLANIR?
Rayiç bedel hesabında tek bir sabit yöntemden söz etmek mümkün değil. Konut, arsa, arazi ya da iş yeri için farklı kriterler dikkate alınabilir. Ancak gayrimenkulde en çok bakılan unsurlar taşınmazın konumu, büyüklüğü, imar durumu, emsal satış fiyatları ve belediyenin belirlediği metrekare birim değeridir.
Basit bir arsa örneğiyle anlatmak gerekirse; bir arsanın bulunduğu bölgede belediye tarafından belirlenen metrekare birim değerin 5.000 TL olduğunu düşünelim. Arsanın büyüklüğü de 300 metrekare olsun.
Bu durumda yaklaşık rayiç bedel şöyle hesaplanır:
300 metrekare x 5.000 TL = 1.500.000 TL
Yani bu örnekte arsanın belediye kayıtlarına göre rayiç bedeli 1 milyon 500 bin TL olur. Ancak bu rakam, taşınmazın piyasada mutlaka bu fiyata satılacağı anlamına gelmez. Aynı arsa, imar avantajı, yol cephesi, ulaşım imkanı veya bulunduğu bölgedeki talep nedeniyle piyasada daha yüksek bir bedelle alıcı bulabilir.
Konutlarda da benzer bir durum söz konusu. Örneğin aynı mahallede benzer özellikteki daireler 3 milyon TL ile 3 milyon 500 bin TL arasında satılıyorsa, bu aralık piyasa değeri açısından önemli bir emsal oluşturur. Fakat belediyede görünen emlak vergisine esas rayiç bedel daha düşük olabilir. Bu nedenle tapu işlemlerinde hem belediye rayiç bedeli hem de gerçek satış değeri birlikte değerlendirilmelidir.
RAYİÇ BEDEL NEREDEN ALINIR?
Gayrimenkule ait rayiç bedel, taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınır. Bunun için genellikle belediyelerin emlak servisine başvurmak gerekir. Bazı belediyeler rayiç bedel sorgulama işlemini internet üzerinden de sunabiliyor.
Rayiç bedel belgesi almak isteyen kişiden genellikle taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel bilgileri ya da bağımsız bölüm bilgileri istenir. Daireler için açık adres ve tapu bilgileri de gerekli olabilir.
Resmi bir işlem yapılacaksa, yalnızca sözlü bilgi almak yeterli olmayabilir. Tapu, dava, kamulaştırma veya resmi değer tespiti gibi işlemlerde belediyeden alınan yazılı rayiç bedel belgesi ya da ilgili kurum tarafından düzenlenen değer tespit tutanağı esas alınır.
