Bir evin icradan satılacak olması, borçlu için en kritik aşamalardan biridir. Bu noktada yapılacak en büyük hata paniğe kapılmak ya da dosyayı görmeden hareket etmektir. Çünkü her icra dosyasında çözüm yolu aynı değildir. Dosyanın hangi aşamada olduğu, borcun türü, tebligatın ne zaman yapıldığı, satış ilanı çıkıp çıkmadığı ve ihale tarihinin belirlenip belirlenmediği atılacak adımı doğrudan değiştirir.
Evi icradan satılacak kişinin önce icra dosyasını kontrol etmesi gerekir. Dosyada ana para, faiz, vekalet ücreti, harç, satış masrafı ve diğer kalemler ayrı ayrı görülmelidir. Borcun gerçekten kesinleşip kesinleşmediği, ödeme emrine itiraz süresinin geçip geçmediği ve taşınmaz için satış talebi yapılıp yapılmadığı incelenmelidir.
İcra dosyası e-Devlet üzerinden sorgulanabilir:
https://www.turkiye.gov.tr/adalet-icra-dosyasi-sorgulama
İLK ADIM: DOSYANIN HANGİ AŞAMADA OLDUĞUNU ÖĞRENİN
Evin icradan satılmasını durdurmak isteyen kişinin ilk bakacağı yer dosyanın aşamasıdır. Çünkü ödeme emri yeni geldiyse farklı, satış ilanı yayımlandıysa farklı, ihale yapılmışsa bambaşka bir süreç başlar.
Dosyada şu bilgiler kontrol edilmelidir:
Borç hangi alacaktan kaynaklanıyor?
Ödeme emri ne zaman tebliğ edildi?
İtiraz süresi devam ediyor mu?
Taşınmaza haciz veya ipotek işlemi uygulanmış mı?
Kıymet takdiri yapılmış mı?
Satış ilanı yayımlanmış mı?
İhale tarihi belirlenmiş mi?
Borç, masraflar ve faizlerle birlikte toplam ne kadar olmuş?
Bu bilgiler netleşmeden “satışı durdururum” ya da “hiçbir şey yapılamaz” demek doğru değildir.
İCRA TAKİBİ NASIL BAŞLAR?
İcra takibi, alacaklının icra dairesine başvurmasıyla başlar. Alacaklı; kredi borcu, senet, çek, mahkeme kararı, ipotek veya başka bir alacak belgesine dayanarak takip başlatabilir.
Borçluya ödeme emri veya icra emri gönderilir. Borçlu, takip türüne göre belirlenen süre içinde ödeme yapabilir ya da itiraz edebilir. Genel haciz yoluyla ilamsız takiplerde ödeme emrine itiraz süresi kural olarak 7 gündür. Kambiyo senetlerine veya ipotekli takiplere dayanan dosyalarda süreler ve başvuru yolları farklı olabilir.
Süre içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir. Takip kesinleştikten sonra alacaklı, borçlunun malvarlığına haciz uygulanmasını ve haczedilen taşınmazın satılmasını isteyebilir.
İcra ve İflas Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3
EVİN SATIŞI NE ZAMAN GÜNDEME GELİR?
Borç kesinleştiğinde ve taşınmaz haczedildiğinde alacaklı satış talebinde bulunabilir. Taşınmaz satışı hemen yapılmaz. Önce kıymet takdiri hazırlanır. Bilirkişi, taşınmazın değerini belirler ve bu rapor ilgililere tebliğ edilir.
Kıymet takdirine itiraz süresi kaçırılmamalıdır. Ev gerçek değerinin altında belirlenmişse, satış başlamadan önce bu rapora itiraz etmek en önemli adımlardan biridir. Kıymet takdiri kesinleşirse, taşınmaz elektronik satış sistemi üzerinden açık artırmaya çıkarılır.
Elektronik satışlarda ilan, teklif verme süreci ve ihale işlemleri UYAP e-Satış sistemi üzerinden yürütülür.
EVİN İCRADAN SATILMASINI DURDURMAK İÇİN NE YAPILABİLİR?
Evin satışını durdurmak için tek bir yol yoktur. Dosyanın aşamasına göre farklı seçenekler gündeme gelebilir.
Borç tamamen ödenirse dosya kapanabilir ve satış süreci durur. Borcun tamamını ödemek mümkün değilse alacaklıyla taksit anlaşması yapılabilir. Alacaklı kabul ederse satış talebi geri çekilebilir veya süreç ertelenebilir.
Ödeme emrine süresi içinde itiraz edilebilecek bir durum varsa takip durabilir. Ancak itiraz hakkı, takip türüne ve tebligat tarihine göre değişir. Süre kaçırılmışsa aynı yol her zaman kullanılamaz.
Kıymet takdiri düşük yapılmışsa rapora itiraz edilebilir. Satış ilanında, tebligatta, kıymet takdirinde veya ihale sürecinde ciddi usul hatası varsa bu hatalar ayrıca ileri sürülebilir.
Mülkiyet uyuşmazlığı varsa, örneğin evin tapusunda ciddi bir hata, aile konutu rızası sorunu veya tapu iptal-tescil davasını gerektiren bir durum varsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Ancak sadece “evim satılmasın” demek tedbir için yeterli değildir; hukuki gerekçe ve delil gerekir.
ALACAKLIYLA ANLAŞMA EN HIZLI YOLLARDAN BİRİDİR
İcra satışını durdurmanın pratik yollarından biri alacaklıyla anlaşmaktır. Banka, finans kuruluşu veya şahıs alacaklıyla yapılandırma görüşmesi yapılabilir. Peşin ödeme, kısmi ödeme, taksit planı veya ek teminat verilmesi halinde alacaklı satış talebinden vazgeçebilir.
Burada yazılı protokol yapılması önemlidir. Sözlü anlaşma borçluyu korumaz. Ödeme planı, taksit tarihleri, faiz durumu, satış talebinin geri çekilip çekilmeyeceği ve dosya masraflarının kim tarafından ödeneceği açık şekilde yazılmalıdır.
Banka borçlarında yapılandırma talebi doğrudan bankaya yapılmalıdır. Ancak yapılandırma kabul edilene kadar icra dosyası kendiliğinden durmaz. Bankanın veya alacaklının icra dosyasına satıştan vazgeçme ya da erteleme talebi sunması gerekir.
KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ EDİLEBİLİR
Ev icradan satılmadan önce bilirkişi tarafından değer tespiti yapılır. Bu değer, ihaledeki başlangıç ve satış şartları açısından önemlidir.
Evin değeri piyasanın altında belirlenmişse borçlu, kıymet takdirine itiraz edebilir. Bu itiraz süresinde yapılmalıdır. Süre kaçırılırsa daha sonra “evim ucuza satıldı” demek her zaman sonuç vermez.
Kıymet takdirinde evin konumu, metrekaresi, bina yaşı, katı, cephesi, imar durumu, emsal satışlar, site özellikleri ve güncel piyasa koşulları dikkate alınmalıdır. Hatalı değerleme, borçlunun taşınmazının düşük bedelle satılmasına yol açabilir.
İHALE YAPILDIYSA İHALENİN FESHİ İSTENEBİLİR
Taşınmaz satışı tamamlanmışsa artık satıştan önceki yollardan değil, ihalenin feshi yolundan bahsedilir. İhalenin feshi; satış ilanı, tebligat, kıymet takdiri, teklif süreci veya ihale şartlarında hukuka aykırılık varsa gündeme gelebilir.
Ancak ihalenin feshi her durumda kabul edilmez. Usul hatasının satış sonucunu etkileyebilecek nitelikte olması gerekir. Ayrıca süreler çok önemlidir. İhale yapıldıktan sonra süre kaçırılırsa hak kaybı yaşanabilir.
Bu aşamada dosya mutlaka uzman bir avukat tarafından incelenmelidir.
KONKORDATO ŞİRKETLER İÇİN BİR SEÇENEK OLABİLİR
Borçlu bir şirket veya ticari işletmeyse konkordato gündeme gelebilir. Konkordato, borçlarını vadesinde ödeyemeyen ya da ödeyememe tehlikesi bulunan borçlunun mahkemeye başvurarak alacaklılarla ödeme planı yapmasını sağlayan bir süreçtir.
Konkordato kararı verildiğinde icra takipleri bakımından koruma etkisi doğabilir. Ancak konkordato ciddi hazırlık ister. Mahkemeye sunulacak proje, mali tablolar, borç listesi, alacaklı listesi ve ödeme planı gerçekçi olmalıdır.
Eski uygulamadaki “iflas erteleme” artık yürürlükte değildir. Bu nedenle şirketler için güncel yol, şartları varsa konkordato veya diğer yapılandırma seçenekleridir.
AVUKATLA ÇALIŞMAK ZORUNLU MU?
İcra dosyasını takip etmek için avukat tutmak zorunlu değildir. Borçlu, ödeme yapabilir, dosyayı inceleyebilir, dilekçe verebilir ve bazı başvuruları kendisi yapabilir.
Ancak evin satış aşamasına gelmiş dosyalarda hata payı düşüktür. Tebligat, itiraz süresi, kıymet takdiri, satış ilanı, ihale, ihalenin feshi ve tedbir talepleri teknik konulardır. Yanlış dilekçe ya da kaçırılan süre, evin satılmasına yol açabilir.
Bu nedenle özellikle satış ilanı yayımlandıysa, ihale tarihi geldiyse veya ihale yapılmışsa avukat desteği almak önemlidir. Avukat zorunlu olmasa da bu aşamada profesyonel destek çoğu zaman hak kaybını önler.
Sıkça sorulan sorular
Ev icradan satışa çıkmadan borcu ödersem satış durur mu?
Evet. Borç, faiz, masraf ve dosya giderleriyle birlikte tamamen ödenirse icra dosyası kapatılabilir ve satış süreci durur. Kısmi ödeme yapılacaksa alacaklının satıştan vazgeçmesi veya yapılandırmayı kabul etmesi gerekir.
Kıymet takdirine itiraz etmek satışı durdurur mu?
Kıymet takdirine süresinde ve gerekçeli şekilde itiraz edilirse satış süreci etkilenebilir. Ancak her itiraz otomatik olarak kesin sonuç doğurmaz. Evin değerinin hatalı belirlendiği somut şekilde gösterilmelidir.
İhale yapıldıktan sonra evi geri almak mümkün mü?
İhale yapıldıktan sonra süreç daha zor hale gelir. Satışta ciddi usul hatası varsa ihalenin feshi istenebilir. Süreler kısa olduğu için ihale sonrası hemen dosya incelenmeli ve gerekli başvuru yapılmalıdır.
