Evini satmak ya da kiraya vermek isteyen birçok mülk sahibi, süreci daha hızlı ve profesyonel yürütmek için emlakçıyla çalışmayı tercih ediyor. Doğru emlakçıyla çalışmak, evin daha fazla kişiye ulaşmasını, fiyat görüşmelerinin daha sağlıklı yapılmasını ve resmi işlemlerin daha düzenli ilerlemesini sağlayabilir.
Ancak emlakçıya ev verirken yalnızca “ilanı yayınlasın” demek yeterli değil. Yetki belgesi, sözleşme süresi, komisyon, ilan yetkilendirmesi, evin fiyatı, kiracı durumu, tapu bilgileri ve cezai şartlar baştan netleşmezse süreç mülk sahibi için sorunlu hale gelebilir.
YETKİ BELGESİ OLAN EMLAKÇIYLA ÇALIŞILMALI
Emlakçıya ev vermeden önce ilk kontrol edilmesi gereken konu, işletmenin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olup olmadığıdır. Ticaret Bakanlığı’na göre taşınmaz ticareti yetki belgesi başvuruları Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılıyor ve belge, işletmenin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından veriliyor.
Yetki belgesi, emlak işletmesinin kayıtlı ve denetlenebilir şekilde faaliyet yürüttüğünü gösterir. Bu belge bulunmayan kişi veya işletmelerle çalışmak, hem ilan sürecinde hem de satış veya kiralama aşamasında risk oluşturabilir.
Mülk sahibi, emlakçıyla anlaşmadan önce işletmenin yetki belge numarasını istemeli, ofis adresini, oda kaydını, referanslarını ve bölgedeki tecrübesini kontrol etmelidir. Özellikle evin bulunduğu mahalleye hâkim bir emlakçıyla çalışmak, fiyat belirleme ve doğru alıcıya ulaşma açısından avantaj sağlar.
Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi:
https://ttbs.gtb.gov.tr/
SÖZLEŞME YAPILMADAN EV TESLİM EDİLMEMELİ
Emlakçıyla çalışırken en kritik adımlardan biri yazılı sözleşmedir. Sözlü anlaşmalar, satış veya kiralama sürecinde taraflar arasında anlaşmazlık çıkarabilir.
Sözleşmede mülk sahibinin adı, emlak işletmesinin unvanı, iletişim bilgileri, yetki belge numarası, taşınmazın açık adresi, satış veya kira bedeli, hizmet bedeli, yetki süresi ve emlakçının görevleri açık şekilde yazılmalıdır.
Evin hangi bedelle ilana çıkacağı, pazarlık sınırı, emlakçının hangi hizmetleri vereceği ve sürecin ne kadar devam edeceği baştan belirlenmelidir. Fotoğraf çekimi, ilan metni, müşteri görüşmeleri, ev gösterimi, pazarlık yönetimi ve resmi işlemlerde destek gibi hizmetler sözleşmede yer almalıdır.
KOMİSYON VE HİZMET BEDELİ BAŞTAN NETLEŞMELİ
Emlakçıya ev verirken komisyon konusu mutlaka yazılı hale getirilmelidir. Hizmet bedelinin ne kadar olacağı, bu bedelin kim tarafından ödeneceği ve ödemenin hangi aşamada yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Satışta ya da kiralamada komisyonun sonradan konuşulması, mülk sahibi ile emlakçı arasında en sık yaşanan sorunlardan biridir. Bu nedenle “satış gerçekleşirse ne kadar ödeme yapılacak?”, “kiralamada hizmet bedeli kimden alınacak?”, “satıştan vazgeçilirse ücret talep edilecek mi?” gibi soruların cevabı sözleşmede yer almalıdır.
Ayrıca emlakçıya verilen yetki tek yetkili mi, yoksa genel yetki mi olacak, bu konu da netleştirilmelidir. Tek yetki verilen sözleşmelerde mülk sahibinin başka bir emlakçıyla çalışması veya evi kendisinin satması halinde cezai şart doğabilir.
E-DEVLET ÜZERİNDEN İLAN YETKİLENDİRMESİ KONTROL EDİLMELİ
Dijital ilan döneminde emlakçıya ev vermek yalnızca anahtar teslim etmekten ibaret değil. Taşınmaz ilanlarında yetki doğrulama süreci de önem kazandı.
Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, elektronik platformlarda ilan yoluyla taşınmaz pazarlayan kişinin kimlik bilgileri ile taşınmazı pazarlama yetkisinin olup olmadığını doğrulamak için kullanılıyor.
Taşınmaz sahibi, emlak işletmesini ilan verme konusunda e-Devlet üzerinden yetkilendirebiliyor. Bakanlık bilgilendirmesine göre bu işlem “EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri” hizmeti üzerinden yapılabiliyor.
EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri:
https://www.turkiye.gov.tr/ticaret-eids-tasinmaz-ilani-yetkilendirme-islemleri
Bu yetki, emlakçının ilan platformunda taşınmazı pazarlayabilmesi için verilir. Tapu devri yapma veya mülk üzerinde başka bir tasarrufta bulunma yetkisi anlamına gelmez. Bu ayrım mülk sahibi tarafından doğru anlaşılmalıdır.
EVİN BİLGİLERİ EKSİKSİZ VE DOĞRU VERİLMELİ
Emlakçıya verilen bilgilerin eksik veya hatalı olması, satış ya da kiralama sürecini zorlaştırır. Bu nedenle taşınmazın oda sayısı, net ve brüt metrekaresi, katı, cephesi, bina yaşı, ısıtma sistemi, aidatı, tapu durumu, iskan bilgisi ve varsa kiracı durumu açık şekilde paylaşılmalıdır.
Evin güçlü yönleri kadar eksik tarafları da emlakçıya anlatılmalıdır. Örneğin binada asansör yoksa, yüksek aidat varsa, evde tadilat ihtiyacı bulunuyorsa ya da tapuda şerh, ipotek veya hisseli yapı gibi bir durum varsa bu bilgiler saklanmamalıdır.
Yanlış bilgiyle yayınlanan ilan, alıcı veya kiracı tarafında güven kaybına yol açar. Ayrıca pazarlık aşamasında fiyatın düşmesine ya da işlemin tamamen iptal olmasına neden olabilir.
Yetki Belgesi No Sorgulama
https://www.turkiye.gov.tr/udhb-yetki-belgesi-sorgulama
SATIŞ VEYA KİRA BEDELİ GERÇEKÇİ BELİRLENMELİ
Emlakçıya ev verirken fiyat beklentisi net olmalıdır. Mülk sahibi, “elime şu kadar geçsin” demekle yetinmemeli; satış bedeli, pazarlık payı, komisyon, tapu masrafı ve olası vergi yükünü birlikte değerlendirmelidir.
Satılık konutlarda aynı mahalledeki emsal satışlar, binanın yaşı, net metrekare, cephe, kat, ulaşım ve yapı kalitesi dikkate alınmalıdır. Kiralık konutlarda ise bölgedeki güncel kira seviyesi, aidat, depozito, taşınmazın bakım durumu ve hedef kiracı profili önem taşır.
Piyasanın çok üzerinde belirlenen fiyat, evin uzun süre ilanda kalmasına neden olabilir. Uzun süre yayında kalan ilanlar ise alıcı tarafında “satılamayan ev” algısı oluşturabilir.
KİRAYA VERİLECEKSE DEPOZİTO VE SÖZLEŞME AYRI ÖNEM TAŞIR
Ev kiraya verilecekse emlakçının bulduğu kiracı kadar kira sözleşmesinin içeriği de önemlidir. Kira bedeli, ödeme günü, banka hesabı, depozito, aidat, demirbaşlar, kullanım şartları ve tahliye taahhüdü gibi konular açık şekilde yazılmalıdır.
Depozito için Türk Borçlar Kanunu’nda üst sınır bulunur. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu nedenle depozito tutarı belirlenirken yasal sınır dikkate alınmalıdır.
Evde bulunan kombi, klima, ankastre ürünler, beyaz eşyalar, dolaplar, sayaçlar ve diğer demirbaşlar sözleşmeye tek tek yazılmalıdır. Evin teslim anındaki durumu fotoğrafla kayıt altına alınırsa, kiralama sonunda depozito iadesi konusunda yaşanabilecek anlaşmazlıklar azalır.
KİRA GELİRİ BEYANI UNUTULMAMALI
Evini kiraya veren mülk sahiplerinin yalnızca kiracıyı bulması yeterli değildir. Kira gelirinin beyanı da takip edilmelidir.
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 2026 yılı bilgilendirmesine göre 2025 yılında kira geliri elde eden mükelleflerin beyannamelerini 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında vermesi gerekiyor.
Kira geliri elde eden mülk sahipleri, takip eden yılın mart ayında beyanname sürecini kontrol etmelidir. Beyanname işlemleri Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılabilir.
Hazır Beyan Sistemi:
https://hazirbeyan.gib.gov.tr/
