Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yaptığı değişikliklerle yapılaşma, ruhsat ve kullanım değişikliği süreçlerinde yeni dönem başladı. Düzenleme; ofislerin konuta dönüştürülmesinden emsal hesabına, asansör zorunluluğundan TAKS-KAKS uygulamalarına kadar birçok başlığı kapsıyor.
Yeni düzenlemenin en çok dikkat çeken başlığı ise belirli şartları taşıyan ofislerin konuta dönüştürülebilmesi oldu. Buna göre, imar planında konut kullanımına izin verilen alanlarda bulunan, tamamlanmış ve kullanılan binalardaki ofisler, belirlenen sınırlar içinde konuta çevrilebilecek.
OFİSLERİN KONUTA DÖNÜŞÜMÜNE YENİ DÜZEN
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, düzenlemenin konuta erişimi kolaylaştırmaya yönelik adımlardan biri olduğunu belirtti. Yüksel’e göre salgın sonrası artan konut ihtiyacı ve boş kalan ofis stoku, bu değişikliği daha önemli hale getirdi.
2023’te başlatılan ofisten konuta dönüşüm uygulaması, yeni yönetmelikle daha açık hale getirildi. İmar planında “konut+ofis” kullanımına izin verilen, tamamlanmış ve fiilen kullanılan binalarda ofislerin konuta çevrilmesi mümkün olacak.
Ancak dönüşüm sınırsız olmayacak. Binadaki ofislerin en fazla yüzde 60’ı konuta dönüştürülebilecek. Uygulama için tanınan süre ise 1 Temmuz 2027’ye kadar devam edecek.
HER OFİS KONUTA DÖNÜŞEMEYECEK
Düzenleme, tüm ofisler için otomatik bir dönüşüm hakkı anlamına gelmiyor. Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, uygulamanın yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofisler için geçerli olduğunu belirtti.
Yönetim planında kullanım sınırlaması bulunuyorsa, malik onayı veya yönetim planı değişikliği gerekebilecek. Bu nedenle dönüşüm sürecine başlamadan önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınması, olası hak kayıplarının önüne geçecek.
TAKS VE KAKS HESAPLARI DA DÜZENLENDİ
TAKS ve KAKS hesaplamalarına ilişkin değişiklikler de yönetmelikte yer aldı. Planlarda TAKS değeri bulunmayan parsellerde yapı taban oturumunun yüzde 40 olacağı, belirli şartlarda ise en fazla yüzde 60’a kadar çıkabileceği hükme bağlandı.
Bu düzenleme, özellikle ruhsat aşamasında parsel bazında yapılan farklı yorumları azaltmayı hedefliyor. Böylece proje geliştiricileri, yapı sahipleri ve belediyeler açısından daha öngörülebilir bir imar süreci oluşması bekleniyor.
EMSAL HESABINDA BELİRSİZLİKLER AZALTILDI
Yeni yönetmelikle emsal hesabında belediyeler arasında farklı uygulamalara neden olan bazı başlıklar da netleştirildi. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları emsal hesabı dışında bırakıldı.
Çocuk oyun alanları, mescit ve müştemilatı, ortak otoparklar ile kullanılmayan teras çatıları da emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek. Böylece aynı konuda farklı belediyelerde farklı kararların ortaya çıkmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.
Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?
TAKS Nedir?
TAKS, bir arsanın üzerine yapılacak binanın zeminde kaplayacağı alanı gösteren taban alanı katsayısıdır. Yani arsadaki inşaatın taban oturum alanının, arsa alanına oranını ifade eder.
TAKS Hesaplama İşlemi
TAKS hesabı, arsa alanı ile TAKS oranının çarpılmasıyla yapılır.
Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsada TAKS oranı 0,30 ise binanın taban oturumu 300 metrekare olur.
1.000 x 0,30 = 300 metrekare
Bu hesap, arsanın tamamına bina yapılamayacağını; yalnızca imar planında izin verilen oranda taban oturumu oluşturulabileceğini gösterir.
Taban Alanına Dahil Olmayan Alanlar
Taban alanı, yapının zemin üzerinde kapladığı alan olarak tanımlanır. Ancak bazı alanlar TAKS hesabına dahil edilmez.
Ana yapı dışında kalan arıtma tesisi ve trafolar, yangın merdivenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, kameriye, zemin terasları, bahçe duvarı, istinat duvarı ve kontrol kulübeleri taban alanına dahil edilmeyen alanlar arasında yer alır.
Ayrıca tamamen toprağın altında kalan otopark, sığınak, tesisat hacimleri, yakıt deposu, su deposu, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu da taban alanı hesabında dikkate alınmaz.
KAKS Nedir?
KAKS, kat alanı katsayısıdır. Uygulamada daha çok emsal olarak bilinir. Bir arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler.
TAKS binanın zeminde ne kadar yer kaplayacağını gösterirken, KAKS yapının tüm katlarıyla birlikte toplam inşaat hakkını ifade eder.
KAKS Hesaplama İşlemi
KAKS hesabı, arsa alanı ile KAKS oranının çarpılmasıyla yapılır.
Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsada KAKS oranı 0,40 ise toplam inşaat alanı 400 metrekare olur.
1.000 x 0,40 = 400 metrekare
Bu durumda arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanı 400 metrekaredir. Bu alan, imar planındaki kat adedi ve yapılaşma şartlarına göre katlara dağıtılır.
ASANSÖR VE RUHSAT UYGULAMALARI NETLEŞTİ
Düzenlemede asansör zorunluluğunda kat sayısının nasıl belirleneceğine de açıklık getirildi. Daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik metnine taşındı.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, değişikliklerin belediyeler arasında farklı yorumlanan başlıklarda uygulama birliği sağlamayı hedeflediğini belirtti. Kiraz’a göre asansör hesabının netleşmesi, ortak kullanım alanlarının emsaldeki statüsünün açıkça belirlenmesi ve ruhsat süreçlerindeki kazanılmış hak kuralları yatırımcılar ve yapı sahipleri açısından öngörülebilirliği artıracak.
RUHSATTA KAZANILMIŞ HAK KORUNACAK
Yeni düzenlemeye göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak. Ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı gibi teknik konularda güncel kuralların uygulanması zorunlu olacak.
İki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve yürürlükteki mevzuat hükümleri geçerli olacak. Bu ayrım, ruhsat almış ancak inşaata başlamamış projeler açısından kritik sonuç doğuracak.
