İşyeri kiralamalarında sözleşme, yalnızca tarafların imza attığı basit bir belge değildir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisini, ödeme şartlarını, işyerinin nasıl kullanılacağını ve tarafların sorumluluklarını belirleyen temel evraktır.
Dükkân, ofis, mağaza, depo, atölye ya da ticari alan kiralanırken sözleşmenin eksik hazırlanması ileride kira, stopaj, aidat, tadilat, ruhsat ve tahliye konusunda sorun çıkarabilir. Bu nedenle işyeri kira kontratı hazırlanırken temel bilgilerin eksiksiz yazılması gerekir.
İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİNDE HANGİ BİLGİLER YER ALIR?
Bir işyeri kira sözleşmesinin ilk bölümünde kiralanan taşınmazın bilgileri bulunur. Tapu ili, ilçesi, mahallesi, cadde veya sokak bilgisi, bina numarası, iç kapı numarası ve kiralananın cinsi açık şekilde yazılır.
Ardından kiraya veren ve kiracı bilgileri eklenir. Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi; kiracı şirket ise ticaret unvanı, vergi numarası, vergi dairesi ve şirket adresi sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmede ayrıca başlangıç tarihi, sözleşme süresi, aylık kira bedeli, yıllık kira bedeli, kira ödeme şekli, banka hesap bilgisi, işyerinin kullanım amacı ve teslim edilen demirbaşlar da açıkça belirtilmelidir.
Örnek bir işyeri kira sözleşmesinde şu yapı bulunur:
Kiralanan taşınmaz bilgileri
Tapu ili / ilçesi / mahallesi
Cadde veya sokak bilgisi
Bina ve bağımsız bölüm numarası
Kiralananın cinsi: İşyeri
Kullanım amacı: Ofis, dükkân, mağaza, depo, atölye vb.Taraf bilgileri
Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi
Kiracının adı veya şirket unvanı
Kiracının T.C. kimlik numarası ya da vergi numarası
Kiracının adresi
Varsa vekil, yetkili kişi veya kefil bilgileriKira bilgileri
Sözleşme başlangıç tarihi
Sözleşme süresi
Aylık kira bedeli
Yıllık kira bedeli
Kira ödeme günü
Kiranın yatırılacağı banka hesabı
Kiranın net mi brüt mü olduğu
Stopaj sorumluluğuTeslim bilgileri
Kiralananın mevcut durumu
Teslim edilen anahtar sayısı
Demirbaşlar
Sayaç bilgileri
Tadilat veya kullanım şartları
Bu bilgiler sözleşmede açıkça yer almadığında, taraflar arasında ödeme, kullanım ve teslim konusunda anlaşmazlık çıkabilir.
SÖZLEŞMEDE KİRA, STOPAJ VE DEPOZİTO NET YAZILMALI
İşyeri kira kontratında en çok sorun çıkaran bölüm ödeme şartlarıdır. Bu nedenle kira bedeli yalnızca rakamla değil, mümkünse yazıyla da belirtilmelidir. Ödemenin her ay hangi tarihte yapılacağı ve hangi banka hesabına yatırılacağı sözleşmede açık şekilde yer almalıdır.
İşyeri kiralarında kira bedelinin net mi brüt mü olduğu ayrıca yazılmalıdır. Çünkü bazı işyeri kiralamalarında stopaj sorumluluğu kiracıya ait olabilir. Sözleşmede bu ayrım yapılmazsa, kiracı ile kiraya veren arasında “net kira mı, brüt kira mı?” tartışması çıkabilir.
Depozito maddesi de aynı şekilde net hazırlanmalıdır. Depozitonun ne kadar olduğu, hangi amaçla alındığı, hangi şartlarda iade edileceği ve hangi durumlarda kesinti yapılabileceği sözleşmede yazılmalıdır.
İşyerinde klima, kombi, vitrin, raf, tabela alanı, sayaç, kepenk, güvenlik sistemi veya sabit ekipman varsa bunlar demirbaş listesine eklenmelidir. Teslim sırasında işyerinin fotoğraflanması ve mevcut durumun tutanakla kayıt altına alınması, sözleşme sonunda çıkabilecek depozito anlaşmazlıklarını azaltır.
KULLANIM AMACI, TADİLAT VE TAHLİYE ŞARTLARI BELİRLENMELİ
İşyeri kira sözleşmesinde kiralanan yerin hangi amaçla kullanılacağı mutlaka yazılmalıdır. “İşyeri olarak kullanılacaktır” ifadesi tek başına yeterli olmayabilir. Kiralanan yerin ofis, kafe, market, depo, kuaför, güzellik salonu, atölye veya mağaza olarak kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.
Bu madde özellikle ruhsat süreci açısından önemlidir. Çünkü her taşınmaz her ticari faaliyet için uygun olmayabilir. Belediye ruhsatı, yönetim planı, tabela izni, otopark kullanımı, baca, havalandırma ve tadilat şartları sözleşmeden önce kontrol edilmelidir.
Kiracının işyerinde tadilat yapıp yapamayacağı da sözleşmede yer almalıdır. Kiraya verenin yazılı izni olmadan yapılacak tadilatlar ileride masraf, eski hale getirme veya tahliye tartışmasına neden olabilir.
Sözleşmenin süresi, yenileme şartları, fesih koşulları ve tahliye hükümleri de açık yazılmalıdır. Kiracı işyerini alt kiraya verecekse, devredecekse veya ortak alacaksa bunun mümkün olup olmadığı sözleşmede net şekilde belirtilmelidir.
Kısacası işyeri kira sözleşmesi; kira bedeli, kullanım amacı, ödeme şekli, stopaj, depozito, aidat, tadilat ve tahliye şartlarını açıkça göstermelidir. Bu başlıklar net yazıldığında hem kiracı hem de kiraya veren ileride yaşanabilecek hukuki ve mali sorunlara karşı daha güvende olur.
