Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik, yapı ruhsatı süreçlerinden asansör zorunluluğuna, emsal hesabından ofislerin konuta dönüştürülmesine kadar gayrimenkul ve inşaat sektörünü yakından ilgilendiren birçok başlığı yeniden düzenledi.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenleme, özellikle müteahhitler, belediyeler, yapı denetim kuruluşları, mimarlar, mühendisler, yapı sahipleri ve gayrimenkul yatırımcıları açısından yeni bir uygulama döneminin başladığını gösteriyor.
Yeni yönetmelikte en dikkat çeken başlıklar arasında 3 katlı binalarda asansör boşluğu bırakılması, 4 kat ve üzerindeki yapılarda asansör zorunluluğu, süs havuzu tanımı, bahçedeki pergola ve süs havuzlarının emsal hesabı, TAKS-KAKS sınırları, mevcut binalarda esaslı tadilat, müstakil konutlara sonradan asansör yapılması ve ofislerin konuta dönüştürülmesi için 1 yıllık süre yer aldı.
SÜS HAVUZU İLK KEZ YÖNETMELİĞE GİRDİ
Yönetmelikle birlikte süs havuzu ilk kez tanımlanan kavramlar arasına alındı. Buna göre süs havuzu; yüzme amacı taşımayan, görsel ve estetik amaçla yapılan, mimari yapıyla bütünlük kuran ve suyun farklı formlarda hareketlendirilmesiyle oluşturulan havuz olarak tanımlandı.
Bu havuzlar proje ihtiyacına göre proje müellifi tarafından tasarlanacak ve ilgili idarenin uygun gördüğü ölçü ve şekillerde yapılabilecek. Böylece özellikle site, konut projesi, villa ve ticari yapı bahçelerinde kullanılan süs havuzları için mevzuatta daha net bir çerçeve oluşmuş oldu.
BAHÇEDEKİ PERGOLA VE SÜS HAVUZLARINA EMSAL KOLAYLIĞI
Yeni düzenlemeyle bahçede peyzaj amacıyla yapılan bazı alanların emsal hesabındaki durumu da yeniden ele alındı. Buna göre bağımsız bölüm niteliğinde olmayan, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşmeyen ve bahçe düzenlemesi kapsamında yapılan pergolalar ile süs havuzları, belirli şartlarla emsal hesabı dışında tutulabilecek.
Ancak burada önemli bir sınır var. Bu alanların, yönetmelikte belirtilen diğer kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini geçmemesi gerekiyor. Yani pergola veya süs havuzu yapılması emsal açısından kolaylık sağlasa da, bu alanların sınırsız şekilde artırılması mümkün olmayacak.
Düzenlemeyle ayrıca giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma kat döşemesi hizasındaki boşluklar ile blokların oturduğu bazaların üzerinde yer alan, gezilemeyen ve kullanım amacı bulunmayan çatı ya da çakıl kaplı alanlar da belirli şartlarla emsal hesabı dışında değerlendirilebilecek.
TAKS VE KAKS UYGULAMASINDA ÜST SINIRLAR NETLEŞTİ
Yönetmeliğin en teknik ama sektör açısından en önemli başlıklarından biri de TAKS ve KAKS uygulaması oldu. Yapı yoğunluğunu belirleyen bu iki kavram, bir parselde ne kadar yapı yapılabileceğini doğrudan etkiliyor.
Yeni düzenlemeye göre ayrık ve blok nizam yapılaşmalarda, uygulama imar planında açıkça farklı bir hüküm bulunmuyorsa TAKS yüzde 40’ı geçemeyecek. KAKS verilmeyen parsellerde ise yapı yaklaşma mesafelerine göre oluşan yapı alanı esas alınabilecek.
Ancak bu durumda da yapılaşma tamamen serbest bırakılmıyor. KAKS belirtilmeyen ya da yalnızca KAKS verilip TAKS oranı ayrıca düzenlenmeyen parsellerde TAKS için yüzde 60 üst sınırı uygulanacak. Bu düzenleme, özellikle yoğun yapılaşma baskısı bulunan bölgelerde parsel bazlı uygulamaların daha kontrollü yürütülmesini amaçlıyor.
UMUMİ BİNALARDA ORTAK ALANLARIN EMSAL DURUMU DEĞİŞTİ
Yeni yönetmelik, tek bağımsız bölümlü olsa bile umumi bina niteliğindeki yapılarda bazı alanların emsal hesabındaki durumunu da açıklığa kavuşturdu. Buna göre çocuk oyun alanları, çocuk bakım alanları, mescit ve müştemilatı, ortak otoparklar ve son kat üzerinde yer alan, kullanılmayan ortak teras çatılar emsal hesabı yönünden ortak alan kapsamında değerlendirilecek.
Bu alanlarda aranan temel şart ise ticari amaçla kullanılmamaları olacak. Yani söz konusu alanlar gerçekten ortak kullanıma hizmet ediyorsa ve ticari bir işletme mantığıyla değerlendirilmezse, emsal hesabında farklı bir uygulama alanı bulabilecek.
ASANSÖR ZORUNLULUĞUNDA YENİ DÖNEM
Yönetmelikte en çok dikkat çeken değişikliklerden biri asansör uygulamasında yapıldı. Yeni düzenlemeye göre tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere, kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması zorunlu olacak.
Kat adedi 4 ve üzeri olan binalarda ise artık asansör yapılması zorunlu hale getirildi. Daha az katlı yapılarda ise asansör yapılması isteğe bağlı olarak mümkün olacak.
Bu düzenleme özellikle yeni yapılacak apartmanlar, karma kullanımlı binalar ve ortak alanı bulunan projeler açısından önem taşıyor. Çünkü artık yalnızca bina yüksekliği değil, bodrum katların ve ortak alanların kullanımı da asansör planlamasında daha belirleyici hale geliyor.
ASANSÖR BODRUM KATLARA DA HİZMET VERECEK
Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğu bulunan yapılarda asansörlerin bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi esas alındı. Bu özellikle otopark, depo, teknik hacim, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katlar için önemli bir değişiklik anlamına geliyor.
Ancak yönetmelik burada bir istisna da getiriyor. Eğer bodrum katta bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmuyorsa, asansörün bu bodrum kata ulaşması zorunlu olmayacak. Böylece kullanılmayan veya yalnızca teknik zorunluluklarla oluşturulan bazı bodrum katlar için esnek bir uygulama alanı bırakılmış oldu.
ESKİ MÜSTAKİL EVLERE SONRADAN ASANSÖR YAPILABİLECEK
Yönetmelikte erişilebilirlik açısından dikkat çeken bir başka yenilik de müstakil konutlarla ilgili oldu. Daha önce yürürlükteki mevzuata uygun olarak yapılmış, bodrum hariç en fazla 3 katlı ve tek bağımsız bölümlü müstakil konutlara sonradan asansör yapılabilmesinin önü açıldı.
Bu kapsamda gerekli teknik şartların sağlanması, taşıyıcı sistemle ilgili tedbirlerin alınması, projelerin hazırlanması, fenni mesuliyet taahhütnamelerinin sunulması ve ilgili idarenin onay vermesi şartıyla bina içine asansör ya da erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu yapılabilecek.
Bu düzenleme özellikle yaşlı, engelli veya hareket kısıtlılığı bulunan kişilerin yaşadığı müstakil konutlar açısından önemli bir erişilebilirlik imkanı sağlayabilir.
RUHSAT YENİLEMEDE HANGİ MEVZUAT UYGULANACAK?
Yönetmelik, yeniden ruhsat alınması gereken yapılarda hangi mevzuat hükümlerinin uygulanacağını da ayrı ayrı düzenledi. Burada temel ayrım, inşaata ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde başlanıp başlanmadığına göre yapılacak.
Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde yapımına başlanmış yapılarda; yangın, deprem, ısı yalıtımı, su yalıtımı, enerji verimliliği, çevre ve benzeri güncel teknik hükümler yürürlükteki mevzuata göre uygulanacak. Ancak diğer konularda yapının ilk ruhsat aldığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat esas alınacak.
Buna karşılık ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmamış yapılarda yeni ruhsat tamamen yürürlükte bulunan imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenecek. Bu ayrım, özellikle ruhsat alıp uzun süre inşaata başlamayan projeler açısından kritik önem taşıyor.
MEVCUT BİNALARIN TADİLATINDA ESKİ YÖNETMELİK UYGULANABİLECEK
Yapı kullanma izin belgesi alınmış mevcut binalarda yapılacak esaslı tadilatlar için de geçiş niteliğinde bir düzenleme getirildi. Buna göre mevcut yapılarda emsal, inşaat alanı, kullanım amacı, arsa payı, saçak seviyesi ve yapı yaklaşma mesafesi değiştirilmeden yapılacak tadilatlar, belirli şartlarla yapının ruhsat aldığı tarihte yürürlükte bulunan yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilecek.
Ancak bu kolaylık, güncel teknik zorunlulukları ortadan kaldırmıyor. Tadilatlarda güncel deprem, yangın, ısı ve su yalıtımı ile enerji verimliliği şartlarının yerine getirilmesi gerekecek. Ayrıca taşıyıcı sistemin olumsuz etkilenmemesi de temel şartlar arasında yer alacak.
BAZI PROJELER YENİ ASANSÖR HÜKÜMLERİNDEN MUAF TUTULDU
Yönetmelik, geçiş sürecinde bazı projeler için istisna da getirdi. Daha önce gerekli belgeler için idareye başvurmuş yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi bulunan projeler ve kamu kurumlarının ihale süreci başlamış yapıları, asansör ve bodrum katlara ilişkin yeni hükümlerden etkilenmeyecek.
Bu projelerde eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecek. Böylece başvuru, sözleşme veya ihale süreci başlamış projelerin yeni düzenleme nedeniyle tamamen yeniden projelendirilmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
OFİS VE BÜROLARIN KONUTA DÖNÜŞÜMÜNE 1 YILLIK FIRSAT
Yönetmeliğin gayrimenkul piyasası açısından en dikkat çeken başlıklarından biri de ofis ve büro yapılarının konuta dönüştürülmesi oldu. Özellikle son yıllarda büyükşehirlerde artan konut ihtiyacı ve bazı bölgelerde boş kalan ofis stokları dikkate alındığında, bu düzenleme piyasada yeni bir hareketlilik yaratabilir.
Yeni hükme göre uygulama imar planında konut yapılmasına izin verilen alanlarda, ofis veya büro ruhsatıyla yapılmış ya da yapı kullanma izni alınmış binalarda kullanım amacı değiştirilerek konuta dönüşüm yapılabilecek.
Ancak burada iki önemli sınır bulunuyor. Birincisi, parselin tamamındaki konut kullanım oranı yüzde 60’ı geçemeyecek. İkincisi ise bu dönüşüm için alınacak tadilat ruhsatının, yönetmeliğin yayımlandığı tarihten itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılması gerekecek.
Bu nedenle ofis veya büro niteliğindeki yapılarını konuta dönüştürmek isteyen malikler ve yatırımcılar için süreç zamana bağlı ilerleyecek. Başvuru, proje, belediye incelemesi ve tadilat ruhsatı aşamalarının 1 yıllık süre içinde tamamlanması gerekecek.
