Konut ihtiyacının arttığı büyükşehirlerde uzun süredir boş kalan ofis stokları için yeni bir dönem başladı. Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliğiyle, imar planında konut yapılmasına izin verilen bölgelerdeki ofis ve büro alanlarının belirli şartlarla konuta dönüştürülmesinin önü açıldı. Düzenlemenin özellikle İstanbul’daki boş ofis alanlarını konut piyasasına kazandırması bekleniyor.
OFİSLER KONUTA NASIL DÖNÜŞECEK?
Yeni düzenlemeye göre, uygulama imar planında konut yapılmasına izin verilen alanlarda bulunan ve daha önce ofis veya büro ruhsatı ile inşa edilen yapılarda kullanım değişikliği yapılabilecek. Ancak dönüşüm sınırsız olmayacak. Binanın ya da parselin tamamında konut kullanım oranı yüzde 60’ı geçemeyecek.
Bu dönüşüm, doğrudan yeni yapı ruhsatı süreciyle değil, tadilat ruhsatı üzerinden yürütülebilecek. Başvuru ve ruhsat işlemlerinin ise düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde tamamlanması gerekiyor. Buna göre ofislerin konuta dönüştürülmesi için son tarih 1 Temmuz 2027 olacak. Düzenleme, 1 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Resmi Gazete:
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/07/20260701-7.htm
İSTANBUL’DA 800 BİN METREKARELİK POTANSİYEL
Gayrimenkul sektöründe yapılan değerlendirmelere göre Türkiye’deki A sınıfı ofis stokunun önemli bölümü İstanbul’da yer alıyor. Kentte yaklaşık 7,5-8 milyon metrekare ofis alanı bulunduğu, bunun 750-800 bin metrekarelik kısmının ise boş durumda olduğu belirtiliyor.
Bu alanların tamamının konuta dönüşmesi beklenmese de düzenleme, uzun süredir kiralanamayan ya da satılamayan ofislerin yeniden değerlendirilmesi açısından önemli bir kapı açıyor. Ortalama 100 metrekarelik daireler esas alındığında, 750-800 bin metrekarelik boş ofis alanı yaklaşık 7 bin 500 ila 8 bin yeni konut potansiyeli anlamına geliyor.
KİRALIK KONUT ARZINA KATKI SAĞLAYABİLİR
Son yıllarda büyükşehirlerde kiralık konut bulmak zorlaşırken, yeni konut üretimindeki yavaşlama da piyasadaki baskıyı artırdı. Bu nedenle boş kalan ofislerin konuta dönüştürülmesi, tek başına konut sorununu çözmese de özellikle merkezi bölgelerde yeni bir arz kanalı oluşturabilir.
Düzenleme en çok, mevcutta ofis olarak planlanmış ancak uzun süredir talep görmeyen büyük bloklar için önem taşıyor. Bu binaların konut kullanımına uygun hale getirilmesiyle hem atıl kalan gayrimenkuller ekonomiye kazandırılabilecek hem de kiralık ve satılık konut piyasasında yeni seçenekler oluşabilecek.
DÖNÜŞÜM HER OFİS İÇİN GEÇERLİ OLMAYACAK
Ofislerin konuta çevrilebilmesi için ilk şart, yapının bulunduğu bölgenin imar planında konut kullanımına izin verilmesi olacak. Yani yalnızca ticaret veya ofis alanı olarak belirlenmiş bölgelerde, konut izni yoksa dönüşüm yapılamayacak.
Ayrıca binanın mimari yapısı, bağımsız bölüm düzeni, otopark ihtiyacı, asansör sistemi, yangın güvenliği, deprem yönetmeliği ve ortak kullanım alanları da dönüşüm sürecinde dikkate alınacak. Ofis olarak tasarlanan bazı yapıların konut kullanımına uygun hale getirilmesi için ciddi tadilat gerekebilecek.
BOŞ OFİSLER HANGİ BÖLGELERDE YOĞUNLAŞIYOR?
İstanbul ofis piyasasında uzun yıllardır en yüksek arz Levent, Zincirlikuyu, Gayrettepe, Esentepe ve Maslak hattında görülüyor. Son dönemde Kağıthane, Ataşehir, Kozyatağı ve Ümraniye de önemli ofis merkezleri arasında öne çıktı.
Pandemi sonrası şirketlerin yeniden ofise dönmesiyle İstanbul’da ofis doluluğu artarken, bazı büyük bloklarda hâlâ boş alanlar bulunuyor. Bu alanların bir kısmı merkezi iş alanlarında, bir kısmı ise yeni gelişen ofis bölgelerinde yer alıyor. Konuta dönüşüm sürecinin en çok, kiracı bulmakta zorlanan ve konut kullanımına uygun teknik koşulları sağlayan yapılarda gündeme gelmesi bekleniyor.
ASANSÖR VE EMSAL KURALLARI DA DEĞİŞTİ
Yönetmelik değişikliği yalnızca ofislerin konuta dönüşmesiyle sınırlı kalmadı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamasına göre asansör zorunluluğu, emsal hesabı, yeniden ruhsatlandırma ve mevcut yapılarda tadilat süreçlerine ilişkin esaslar da yeniden düzenlendi.
Yeni kurallara göre tek müstakil konutlar hariç olmak üzere bodrum dahil 3 katlı yapılarda asansör boşluğu bırakılması, 4 kat ve üzerindeki binalarda ise asansör yapılması zorunlu olacak. Bodrum katta bağımsız bölüm veya ortak kullanım alanı varsa asansörün bodrum kata kadar inmesi gerekecek.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı açıklaması:
https://meslekihizmetler.csb.gov.tr/haberler/planli-alanlar-imar-yonetmeligi-nde-degisiklik-yapildi-305960
BAHÇE, PERGOLA VE SÜS HAVUZU DÜZENLEMESİ
Yeni yönetmelikte emsal hesabına ilişkin başlıklar da netleştirildi. Bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan pergola, kamelya ve estetik amaçlı süs havuzları belirli şartlarla emsal hesabı dışında bırakılacak.
Ayrıca ticari amaç taşımayan çocuk oyun alanları, çocuk bakım birimleri, mescitler, otoparklar ve ortak çatı terasları da belirli koşullarda emsal hesabına dahil edilmeyecek. Bu düzenlemeyle sosyal alanların artırılması ve ülke genelinde uygulama birliği sağlanması hedefleniyor.
ESKİ BİNALARDA TADİLAT SÜRECİ KOLAYLAŞACAK
Düzenleme, yapı kullanma izin belgesi bulunan mevcut binalarda yapılacak esaslı tadilatlar için de kolaylık getiriyor. Taşıyıcı sistem korunmak şartıyla merdiven genişliği, koridor ölçüsü ve bazı mimari kriterlerde binanın yapıldığı tarihte geçerli olan yönetmelik esas alınabilecek.
Buna karşılık deprem güvenliği, yangın önlemleri, enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı gibi hayati konularda güncel mevzuat uygulanmaya devam edecek. Bu değişikliğin, eski yapıların kullanım amacının değiştirilmesi ve yenilenmesi süreçlerini hızlandırması bekleniyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Her Ofis Konuta Dönüştürülebilecek Mi?
Hayır. Dönüşüm için yapının bulunduğu imar planında konut kullanımına izin verilmiş olması gerekiyor. Ayrıca dönüşüm oranı yüzde 60 sınırını aşamayacak.
Ofisleri Konuta Çevirmek İçin Son Tarih Ne?
Tadilat ruhsatı işlemlerinin düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde, yani 1 Temmuz 2027’ye kadar tamamlanması gerekiyor.
Düzenleme Konut Fiyatlarını Düşürür Mü?
Düzenleme tek başına fiyatları düşürmeyebilir. Ancak özellikle büyükşehirlerde boş ofislerin konuta kazandırılması, kiralık ve satılık konut arzına katkı sağlayabilir.
