Hava Parası Nedir, Yasal mı?

HAVA PARASI NEDİR?

Hava parası, bir iş yerini devralırken kira, depozito veya demirbaş bedeli dışında ödenen ek bedel olarak bilinir. En çok kafe, restoran, kuaför, market, mağaza ve cadde üzerindeki dükkân devirlerinde gündeme gelir.

Bu para çoğu zaman taşınmazın duvarı, zemini ya da metrekaresi için değil; iş yerinin konumu, müşteri çevresi, bilinirliği ve ticari potansiyeli için istenir.

Örneğin yıllardır aynı noktada çalışan bir kafenin düzenli müşterisi varsa, eski kiracı bu müşteri çevresini ve işletmenin tanınırlığını devrettiğini söyleyerek yeni kiracıdan hava parası talep edebilir.

HAVA PARASI KİRA VE DEPOZİTO DEĞİLDİR

Hava parası, kira bedeliyle karıştırılmamalı. Kira, iş yerini kullanmak için mal sahibine düzenli ödenen tutardır. Depozito ise taşınmaza zarar verilmesi veya borç kalması ihtimaline karşı alınan teminattır.

Hava parası ise genellikle iade edilmez. Çünkü karşılığı, iş yerinin mevcut ticari değeridir.

Basit ayrım şöyle yapılabilir:

HAVA PARASI YASAL MI?

Hava parası geçmişte daha sert yasaklara konu ediliyordu. 6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde bu tür bedeller için cezai hükümler vardı. Ancak güncel uygulamada konu daha çok sözleşme serbestisi ve iş yeri kira sözleşmesinin devri çerçevesinde değerlendiriliyor.

Bugün makul, karşılığı olan ve yazılı şekilde belirlenen bir devir bedelinin talep edilmesi mümkündür. Ancak bu, her istenen rakamın sorunsuz kabul edileceği anlamına gelmez.

Şu durumlar risk yaratır:

• Bedelin fahiş olması
• Ödemenin ne için alındığının yazılmaması
• Müşteri portföyü veya ciro hakkında yanıltıcı bilgi verilmesi
• Mal sahibinin onayı olmadan kira devri yapılması
• Ödemenin elden ve belgesiz yapılması
• Demirbaş, marka, ruhsat ve kira devrinin birbirine karıştırılması

Özellikle iş yeri kira sözleşmesinin devrinde mal sahibinin yazılı rızası önemlidir. İş yeri kiralarında mal sahibi haklı sebep olmadan devre karşı çıkamayabilir; ancak yine de süreç yazılı yürütülmelidir.

HAVA PARASINI KİM KİME VERİR?

Uygulamada en yaygın senaryo, eski kiracının yeni kiracıdan hava parası almasıdır. Çünkü eski kiracı, yıllar içinde müşteri çevresi, işletme düzeni ve ticari bilinirlik oluşturmuş olabilir.

Bazen mal sahibi de “bu dükkânın konumu çok değerli” diyerek girişte ek bedel talep edebilir. Bu durumda ödemenin kira mı, peşin kira mı, devir bedeli mi yoksa başka bir bedel mi olduğu sözleşmede açık yazılmalıdır.

Franchise veya bayilik sistemlerinde ise ödeme marka sahibine yapılabilir. Bu durumda konu yalnızca hava parası değil, marka kullanım hakkı, giriş bedeli veya bayilik bedeli olarak ayrıca değerlendirilir.

HAVA PARASI NASIL HESAPLANIR?

Hava parasında kanunda belirlenmiş sabit bir tarife yoktur. Bedel; iş yerinin konumu, mevcut müşteri çevresi, kira avantajı, demirbaş değeri ve işletmenin kazanç potansiyeline göre pazarlıkla belirlenir.

Pratikte hesaplama yapılırken üç kalem ayrı ayrı düşünülür:

1. Kira avantajı
2. Demirbaş ve dekorasyon değeri
3. Müşteri çevresi ve ticari itibar

Örnek hesap:

Yabancıya Konut Satışı Haziranda Arttı, İlk 6 Ayda Gerileme Sürdü

İçeriği Görüntüle

Bir kafenin bulunduğu bölgede benzer dükkânların piyasa kirası aylık 80.000 TL olsun. Devredilecek dükkânın mevcut kira sözleşmesinde kira 50.000 TL ise aylık 30.000 TL kira avantajı vardır.

Bu kira avantajı 12 ay üzerinden hesaplandığında:

30.000 TL x 12 ay = 360.000 TL

İş yerindeki demirbaş, dekorasyon ve ekipmanların ikinci el değeri 250.000 TL ise bu da hesaba eklenir.

Eğer işletmenin düzenli müşteri çevresi ve bilinirliği varsa taraflar bunun için ayrıca bir bedel belirleyebilir. Örneğin müşteri çevresi ve ticari itibar için 150.000 TL öngörülürse:

Bu örnekte hava parası 760.000 TL olarak pazarlık konusu yapılabilir.

Ancak bu rakam kesin değer değildir. Kira sözleşmesinin kalan süresi kısa ise, mal sahibinin devre onayı yoksa, işletmenin cirosu belgelenemiyorsa veya dükkânın ruhsat sorunu varsa hava parası düşmelidir.