Gayrimenkul piyasasında yüksek faiz, alıcı davranışını değiştirdi. Krediyle ev almak isteyenler taksit yükü nedeniyle beklemeye geçerken, nakit alıcılar pazarlık gücünü artırdı.
Gayrimenkul uzmanı Murat Gültekin, piyasadaki sıkışmaya dikkat çekerek “gayrimenkul yatırımında beklenti bitti, strateji zamanı” değerlendirmesinde bulundu. Gültekin’e göre bu dönemde herkesin aynı anda harekete geçmesi doğru değil. Krediyle alım yapacaklar, nakitte bekleyenler ve uzun vadeli yatırım düşünenler için farklı bir yol haritası gerekiyor.
SATIŞLARDA DÜŞÜŞ PİYASADAKİ SIKIŞMAYI GÖSTERDİ
Türkiye genelinde yılın ilk 6 ayında gayrimenkul satışlarında gerileme yaşandı. Konut, arsa, tarla, iş yeri ve ticari taşınmazları kapsayan toplam satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 10,3 azalarak 1 milyon 268 bin 950’ye düştü. 2025’in aynı döneminde bu rakam 1 milyon 414 bin 382 olmuştu.
Konut tarafında da benzer bir tablo görüldü. TÜİK’in Mayıs 2026 verilerine göre Türkiye genelinde ilk el konut satışları 30 bin 196, ikinci el konut satışları ise 63 bin 137 olarak gerçekleşti. Böylece mayıs ayında toplam konut satışı 93 bin 333 seviyesinde kaldı.
Bu veri, piyasada alıcı tarafının güç kaybettiğini değil, daha seçici hale geldiğini gösteriyor. Özellikle krediyle alım yapacaklar yüksek faiz nedeniyle beklerken, satmak isteyen taraf daha fazla pazarlığa açık hale geliyor.
YÜKSEK FAİZ KREDİLİ ALICIYI BEKLEMEYE İTTİ
Bugün konut kredisiyle ev almak isteyenlerin önündeki en büyük engel aylık taksit yükü. Yüksek faiz nedeniyle birçok alıcı, aynı evi almak için çok daha yüksek geri ödeme planıyla karşılaşıyor.
Murat Gültekin’e göre krediyle ev almak isteyenler açısından aceleci davranmak doğru hamle olmayabilir. Gültekin, kredi faizlerinde kalıcı gevşemenin 2027’nin ilk yarısına sarkabileceğini belirterek, bu süreçte peşinatı büyütmenin daha sağlıklı bir yol olacağını ifade etti.
Bu nedenle krediyle alım yapacaklar için bu dönem, “hemen kredi çekme” dönemi değil; bütçeyi güçlendirme, peşinatı artırma ve doğru evi takip etme dönemi olarak öne çıkıyor.
NAKİT ALICININ ELİ GÜÇLENDİ
Piyasadaki durgunluk en çok nakit alıcıya avantaj sağlıyor. Çünkü krediyle alıcı sayısı azaldığında, satıcı karşısında güçlü kalan taraf nakit parası hazır olan alıcı oluyor.
Gültekin, faizlerin düşmesini bekleyen nakit yatırımcıların dikkatli olması gerektiğini belirtti. Ona göre faizler gerilediğinde ertelenen talep yeniden piyasaya dönebilir ve fiyatlar kısa sürede yukarı hareket edebilir.
Bu nedenle nakitte bekleyenler için bugünkü piyasa, doğru lokasyonlarda pazarlık yapma dönemi olarak görülüyor. Özellikle satıcının nakde ihtiyaç duyduğu konut, arsa ve tarla gibi taşınmazlarda daha güçlü pazarlık imkânı oluşabiliyor.
FİYATLAR ARTIYOR GÖRÜNSE DE REEL KAYIP SÜRÜYOR
Konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de enflasyon etkisi çıkarıldığında reel kayıp sürüyor. TCMB’nin Mayıs 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerine göre konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 24,5 arttı, reel olarak ise yüzde 6,1 geriledi.
Bu tablo, piyasadaki asıl fırsatın her ilanda değil, doğru fiyatlanan taşınmazlarda olduğunu gösteriyor. Fiyatı uzun süredir şişirilmiş ilanlar hâlâ alıcı bulmakta zorlanırken, gerçekçi fiyatlanan mülklerde pazarlık zemini daha güçlü hale geliyor.
DOĞRU LOKASYONDA FIRSAT ARAYANLAR ÖNE ÇIKIYOR
Gayrimenkul piyasasında durgunluk dönemleri, plansız alım yapanlar için risk; hazırlıklı yatırımcılar için fırsat oluşturur. Ancak bu dönemde ucuz görünen her taşınmazın fırsat olarak görülmemesi gerekiyor.
Arsa ve tarla yatırımı düşünenler için imar durumu, yol cephesi, altyapı bağlantısı, bölgesel gelişim planı ve tapu yapısı kritik hale geliyor. Konut tarafında ise kira getirisi, lokasyon, bina yaşı, aidat yükü, ulaşım imkânı ve yeniden satış kabiliyeti belirleyici oluyor.
Nakit alıcı açısından asıl avantaj, fiyatı düşmüş her mülkü almak değil; doğru bölgede, hukuki sorunu olmayan ve pazarlığa açık taşınmazı yakalamak.
STRATEJİ HERKES İÇİN AYNI DEĞİL
Bu süreçte krediyle ev alacak kişi ile nakit yatırımcı aynı şekilde hareket etmemeli. Krediyle alacakların aylık taksit yükünü ve faiz düşüş ihtimalini hesaplaması gerekiyor. Nakit alıcılar ise faiz indirimi sonrası piyasaya dönebilecek talebi beklemeden, bugünkü pazarlık gücünü kullanabilir.
Oturum amaçlı ev alacaklar için kira ile kredi taksiti arasındaki fark önemli hale gelirken, yatırım amaçlı alım yapacaklar için değer artışı kadar likidite de önemli. Yani alınan taşınmazın sadece ucuz olması yetmiyor; gerektiğinde satılabilir olması da gerekiyor.
PİYASADA BEKLEYEN ÇOK, HAREKETE GEÇEN AZ
Gayrimenkul piyasasında şu anda birçok alıcı beklemede. Kimi faizlerin düşmesini, kimi fiyatların biraz daha gerilemesini, kimi de piyasada yönün netleşmesini izliyor.
Ancak bu bekleme hali, pazarlık gücünü tamamen ortadan kaldırmıyor. Tam tersine, nakit alıcı için daha sakin bir piyasada daha rahat müzakere imkânı doğuruyor.
Gültekin’in mesajı da bu noktada öne çıkıyor: Gayrimenkulde artık sadece “beklemek” değil, kimin hangi şartta ve ne zaman alım yapacağını bilmesi gerekiyor.
