Apartman ve site yönetimleri 2026 yılında yalnızca aidat toplama ve ortak alanların temizliğiyle sınırlı bir iş olmaktan çıktı. Artan personel giderleri, enerji maliyetleri, elektrikli araç şarj talepleri, kısa süreli kiralamalar ve hukuki uyuşmazlıklar, bina yönetimlerinde daha dikkatli bir planlama sürecini zorunlu hale getirdi.
Türkiye’de apartman ve site yaşamının temel mevzuatı olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerden yönetici seçimine, kat malikleri kurulundan ortak alan kullanımına kadar birçok konuda belirleyici olmaya devam ediyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
AİDAT ARTIŞI KEYFİ YAPILAMAZ
2026’da apartman ve sitelerde en çok tartışılan başlıkların başında aidatlar geliyor. Asgari ücret artışına bağlı personel giderleri, ortak alan elektrik tüketimi, asansör bakımı, temizlik, güvenlik ve teknik bakım maliyetleri aidat bütçesini doğrudan etkiliyor.
Ancak aidat artışlarının keyfi yapılmaması gerekiyor. Yönetimin hazırladığı işletme projesi, tahmini gelir ve giderleri göstermeli; kat maliklerine usulüne uygun şekilde bildirilmelidir. İşletme projesinin imza karşılığı ya da taahhütlü posta yoluyla tebliğ edilmesi, ileride çıkabilecek itirazların önüne geçer.
UYUŞMAZLIKLARDA ARABULUCULUK ZORUNLU
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta artık dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekiyor. Aidat alacakları, ortak alan kullanımı, komşuluk uyuşmazlıkları ve yönetim kararlarına ilişkin sorunlarda arabuluculuk süreci önem taşıyor.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenlemeyle, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı kapsamına alındı.
Arabuluculuk Kanunu:
https://adb.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/11120231556551.5.6325.pdf
ŞARJ ÜNİTESİNDE 4/5 ŞARTI YOK
Elektrikli araç kullanımının artmasıyla birlikte apartman ve site otoparklarında şarj ünitesi kurulumu da yeni uyuşmazlık başlıklarından biri oldu.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamasına göre ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitesi kurulması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli olacak. İnşa ve ruhsat gerektirmeyen şarj üniteleri, ortak alanlarda inşaat yapılması kapsamında değerlendirilmediği için maliklerin beşte dördünün rızası aranmayacak.
Bakanlık açıklaması:
https://csb.gov.tr/haberler/cevre-sehircilik-ve-iklim-degisikligi-bakani-murat-kurum-duyurdu-apartman-ve-sitelerde-elektrikli-arac-sarj-unitelerinin-yayginlasmasini-kolaylastiriyoruz-301515
KISA SÜRELİ KİRALAMALARDA OY BİRLİĞİ GEREKİYOR
Apartmanlarda günlük ve kısa süreli kiralama konusu da yönetimlerin gündeminde. Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için izin belgesi alınması gerekiyor. Bir apartman dairesinin turizm amaçlı kiralanmasında, bağımsız bölümlerin tamamının kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış karar isteniyor.
İzin belgesi olmadan yapılan turizm amaçlı kiralamalar ise idari para cezasına konu olabiliyor. Bu nedenle apartman ve site yönetimlerinin, kısa süreli kiralama faaliyetlerini yönetim planı ve mevzuat çerçevesinde takip etmesi gerekiyor.
PERSONEL GİDERLERİ YÖNETİMİN SORUMLULUĞUNDA
Kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli veya teknik personel çalıştıran apartman yönetimleri işveren konumundadır. Bu nedenle SGK girişleri, maaş ödemeleri, izinler, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri ile kıdem tazminatı karşılıkları düzenli takip edilmelidir.
Özellikle kıdem tazminatı için düzenli karşılık ayrılmaması, personelin işten ayrıldığı dönemde kat malikleri arasında ciddi mali uyuşmazlık yaratabilir.
PROFESYONEL YÖNETİM İHTİYACI ARTIYOR
Apartman ve site yönetimi artık yalnızca ortak alan temizliği, aydınlatma ve aidat takibinden ibaret değil. Yönetimlerin; hukuki süreçleri, bütçe planlamasını, teknik bakım takvimini, personel yükümlülüklerini ve ortak alan kararlarını birlikte yönetmesi gerekiyor.
Bu nedenle 2026’da profesyonel yönetim hizmetleri daha fazla öne çıkıyor. Şeffaf gelir-gider takibi, düzenli işletme projesi, dijital raporlama, aidat alacaklarının takibi, asansör ve yangın tesisatı kontrolleri gibi başlıklar bina yönetiminin temel sorumlulukları arasında yer alıyor.
