Ecrimisil, bir taşınmazın sahibinin ya da hak sahibinin izni olmadan başka bir kişi tarafından kullanılması halinde gündeme gelen haksız işgal tazminatı olarak biliniyor. Halk arasında çoğu zaman kira bedeliyle karıştırılan ecrimisil, aslında doğrudan kira alacağı değil; taşınmazı haksız şekilde kullanan kişiden talep edilebilen özel bir tazminat türü olarak öne çıkıyor.
Bir evin, arsanın, dükkânın, deponun ya da miras kalan taşınmazın izinsiz kullanılması halinde hak sahibi, şartların oluşması durumunda ecrimisil talebinde bulunabiliyor. Özellikle mirasçılar arasında yaşanan kullanım anlaşmazlıkları, paylı mülkiyete konu taşınmazlar ve üçüncü kişilerin taşınmazı izinsiz kullanması, ecrimisil davalarının en sık görüldüğü alanlar arasında yer alıyor.
ECRİMİSİL NE ANLAMA GELİR?
Ecrimisil, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişinin rızası olmadan taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması halinde istenebilen haksız işgal tazminatıdır. Bu kullanım, evin içinde oturmak şeklinde olabileceği gibi arsanın ekilmesi, dükkânın işletilmesi, deponun kullanılması veya taşınmazdan gelir elde edilmesi şeklinde de ortaya çıkabilir.
Burada önemli nokta, kullanan kişinin taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanmasıdır. Hak sahibinin hiç rızası olmamış olabilir. Başta izin verilmiş ancak daha sonra bu izin geri alınmış da olabilir. Bazen de verilen iznin sınırları aşılır ve bu durumda yine haksız kullanım tartışması doğabilir.
ECRİMİSİL KİRA BEDELİ DEĞİLDİR
Ecrimisil uygulamada kira bedeline benzetilse de teknik olarak kira farkı değildir. Kira ilişkisinde taraflar arasında sözleşme ve rıza vardır. Ecrimisilde ise taşınmaz, hak sahibinin rızası olmadan kullanılır.
Bu nedenle ecrimisil, kiracıdan istenen kira alacağı gibi değil, haksız kullanım nedeniyle ortaya çıkan zararın karşılığı olarak değerlendirilir. Ancak hesaplama yapılırken çoğu zaman taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri dikkate alınır. Bu yüzden ecrimisil tutarı, uygulamada kira bedeline yakın şekilde hesaplanabilir.
ECRİMİSİL TALEBİ İÇİN HANGİ ŞARTLAR ARANIR?
Ecrimisil talep edilebilmesi için öncelikle taşınmazın haksız şekilde kullanılması gerekir. Yani taşınmazı kullanan kişinin geçerli bir kira sözleşmesi, izin belgesi, mülkiyet hakkı veya başka bir hukuki dayanağı bulunmamalıdır.
İkinci önemli şart, kullanıcının kötü niyetli haksız zilyet konumunda olmasıdır. Başka bir ifadeyle kişi, taşınmazı kullanma hakkı olmadığını bilmeli veya bilebilecek durumda olmalıdır.
Üçüncü başlık ise hak sahibinin zarara uğramasıdır. Taşınmaz kiraya verilebilir nitelikteyse, gelir getirebiliyorsa ya da kullanım nedeniyle hak sahibi bundan mahrum kalmışsa ecrimisil talebi gündeme gelebilir.
ECRİMİSİL NASIL HESAPLANIR?
Ecrimisil hesabında taşınmazın bulunduğu yer, büyüklüğü, niteliği, kullanım süresi ve emsal kira bedelleri dikkate alınır. Konut, dükkân, depo, arsa veya tarla için hesaplama farklılık gösterebilir.
Örneğin İstanbul Beşiktaş’ta 200 metrekarelik 4+1 bir dairenin emsal aylık kira bedeli 80 bin TL olarak kabul edilirse ve taşınmaz 24 ay boyunca haksız şekilde kullanılmışsa brüt ecrimisil hesabı şu şekilde yapılabilir:
80.000 TL x 24 ay = 1.920.000 TL
Taşınmazın tamamı kullanılmamışsa ya da kullanım sınırlıysa indirim uygulanabilir. Örneğin yüzde 10 kullanım indirimi yapıldığında net ecrimisil bedeli yaklaşık 1.728.000 TL olur. Buna yasal faiz de eklendiğinde talep edilebilecek toplam tutar artabilir.
Miras veya ortaklık payı varsa hesaplanan bedel herkes için aynı şekilde uygulanmaz. Örneğin hak sahibinin payı 2/10 ise toplam ecrimisil bedeli bu oran üzerinden hesaplanır.
MİRASÇILAR ARASINDA ECRİMİSİL TALEBİ
Ecrimisil davaları en çok miras kalan taşınmazlarda gündeme geliyor. Bir mirasçının ortak taşınmazı tek başına kullanması ve diğer mirasçıların kullanımını engellemesi halinde, diğer mirasçılar ecrimisil talep edebilir.
Ancak mirasçılar ve paydaşlar arasında ecrimisil talebi için çoğu zaman intifadan men şartı aranır. İntifadan men, hak sahibinin taşınmazdan yararlanmak istediğini karşı tarafa bildirmesi anlamına gelir. Bu bildirim noter ihtarıyla yapılabileceği gibi dava, icra takibi veya başka delillerle de ispatlanabilir.
Bazı durumlarda ise intifadan men şartı aranmaz. Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilen bir yer olması, doğal ürün veren bağ ve bahçe niteliğinde bulunması, iş yeri, otel, fabrika veya fırın gibi gelir getiren bir işletme olması bu istisnalar arasında yer alır.
ECRİMİSİL DAVASI NASIL AÇILIR?
Ecrimisil davası, taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle zarara uğrayan hak sahibi tarafından açılır. Dava açılırken tapu kaydı, kira emsal bilgileri, tanık beyanları, fotoğraflar, yazışmalar, ihtarnameler ve varsa daha önce açılmış davalar delil olarak kullanılabilir.
Uygulamada ecrimisil davası çoğu zaman el atmanın önlenmesi davası ile birlikte gündeme gelir. Çünkü yalnızca geçmiş kullanım bedelinin istenmesi yeterli olmayabilir; haksız işgalin devam etmesi halinde taşınmazın boşaltılması veya müdahalenin durdurulması da talep edilebilir.
Ecrimisil taleplerinde geriye dönük süre bakımından genel uygulama 5 yıl üzerinden değerlendirilir. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için ecrimisil talep edilmesi mümkündür.
KAMU TAŞINMAZLARINDA ECRİMİSİL
Kamu taşınmazlarının izinsiz kullanılması halinde ecrimisil süreci farklı şekilde işler. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi kapsamında, Hazineye ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların işgali halinde fuzuli şagilden ecrimisil istenebilir. Bu tür dosyalarda Hazinenin ayrıca zarara uğradığını ispatlaması veya işgalcinin kusurlu olduğunun gösterilmesi aranmaz.
Sıkça sorulan sorular
Ecrimisil kaç yıllık istenir?
Ecrimisil taleplerinde genel uygulama, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem üzerinden hesaplama yapılmasıdır.
Evimi izinsiz kullanan kişiden ecrimisil isteyebilir miyim?
Taşınmaz izinsiz kullanılıyorsa ve haksız işgal şartları oluşmuşsa hak sahibi ecrimisil talebinde bulunabilir. Devam eden işgal varsa el atmanın önlenmesi davası da gündeme gelebilir.
Miras kalan evde oturan mirasçıdan ecrimisil istenir mi?
Diğer mirasçıların kullanım hakkı engelleniyorsa ve gerekli şartlar oluşmuşsa ecrimisil talep edilebilir. Paydaşlar arasında çoğu durumda intifadan men şartı aranır.
