Apartman ve site yaşamında ortak giderlerin karşılanabilmesi için aidat ödemelerinin düzenli yapılması büyük önem taşıyor. Temizlik, güvenlik, bakım, onarım, asansör, kapıcı, bahçe ve ortak alan giderleri aidatlarla karşılanırken, bazı kat malikleri veya kiracılar ödemelerini geciktirebiliyor. Bu durumda apartman yönetimleri, yasal takip sürecine geçmeden önce borçluya yazılı uyarı gönderebiliyor.
AİDAT BORCU İÇİN UYARI YAZISI NEDEN GÖNDERİLİR?
Apartman aidatı ödemeyen kişiye uyarı yazısı gönderilmesinin temel amacı, borcun resmi ve yazılı şekilde hatırlatılmasıdır. Bu yazı sayesinde borçluya hangi bağımsız bölüm için ne kadar aidat borcu bulunduğu, ödemenin hangi süre içinde yapılması gerektiği ve ödeme yapılmazsa hangi işlemlerin başlatılabileceği bildirilir.
Uyarı yazısı, ileride icra takibi veya dava süreci gündeme geldiğinde apartman yönetiminin borçluyu bilgilendirdiğini göstermesi açısından da önem taşır. Ancak yazının dili açık, ölçülü ve hukuka uygun olmalıdır.
KANUNA GÖRE AİDAT BORCU ÖDENMEZSE NE OLUR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Ayrıca gider veya avans payını süresinde ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Bu nedenle uyarı yazısında “gecikme faizi” yerine hukuki olarak daha doğru ifade olan gecikme tazminatı kullanılabilir. Apartman genel kurulunda alınan kararlar, yönetim planı ve işletme projesi de aidat borcunun dayanağı olarak yazıda açıkça belirtilmelidir.
UYARI YAZISINDA HANGİ BİLGİLER OLMALI?
Aidat borcu için hazırlanacak uyarı yazısında eksik veya belirsiz ifade kullanılmamalıdır. Borçlu kişinin hangi borçtan dolayı uyarıldığı net şekilde anlaşılmalıdır.
Uyarı yazısında bulunması gereken temel bilgiler şunlardır:
- Apartman veya site adı
- Yönetici ya da yönetim kurulu bilgisi
- Borçlu kat maliki veya kiracı bilgisi
- Bağımsız bölüm numarası
- Aidat borcunun dönemi
- Toplam borç tutarı
- Varsa gecikme tazminatı bilgisi
- Ödeme yapılacak banka hesabı
- Ödeme için verilen süre
- Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabileceği uyarısı
- Tarih ve imza
APARTMAN YÖNETİMİNDEN AİDAT BORCU UYARI YAZISI
Konu: Aidat borcunun ödenmesi hakkında
Sayın …………………,
………………… Apartmanı / Sitesi ……… numaralı bağımsız bölümüne ilişkin yapılan kayıt incelemesinde, ……… / ……… dönemine ait toplam ………………… TL aidat borcunuz bulunduğu tespit edilmiştir.
Apartmanımızın ortak giderlerinin karşılanabilmesi, temizlik, bakım, onarım, güvenlik, asansör ve diğer hizmetlerin düzenli şekilde sürdürülebilmesi için aidat ödemelerinin zamanında yapılması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartman yönetim planı gereğince, aidat borçlarının süresinde ödenmemesi halinde gecikme tazminatı uygulanabileceğini ve borcun ödenmemesi durumunda yasal takip sürecinin başlatılabileceğini bilgilerinize sunarız.
İşbu yazının tarafınıza ulaşmasından itibaren 7 gün içinde toplam ………………… TL aidat borcunuzu aşağıda belirtilen hesaba ödemenizi rica ederiz.
Banka: …………………
IBAN: …………………
Hesap adı: ………………… Apartmanı / Sitesi Yönetimi
Açıklama: ……… no’lu daire aidat ödemesi
Belirtilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde, borcun tahsili için icra takibi dahil yasal yollara başvurulabileceğini, bu süreçten doğacak masraf, faiz, gecikme tazminatı ve vekâlet ücretlerinin de tarafınıza yansıtılabileceğini bildiririz.
Saygılarımızla,
………………… Apartmanı / Sitesi Yönetimi
Tarih: … / … / 2026
İmza
NOTERDEN GÖNDERİLECEK İHTARNAME ÖRNEĞİ
Aidat borcu uzun süredir ödenmiyorsa veya yönetim daha resmi bir bildirim yapmak istiyorsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir. Noter ihtarnamesi hazırlanırken borç tutarı, dönem bilgisi ve ödeme süresi net yazılmalıdır.
İHTARNAME ÖRNEĞİ
İhtar eden:
………………… Apartmanı / Sitesi Yönetimi
Adres: …………………
Muhatap:
Adı Soyadı: …………………
Adres: …………………
Konu:
Aidat borcunun ödenmesi ihtarıdır.
Açıklamalar:
Muhatap, ………………… adresinde bulunan ………………… Apartmanı / Sitesi’nin ……… numaralı bağımsız bölüm maliki / kullanıcısıdır.
Yönetim kayıtlarının incelenmesi sonucunda, ……… / ……… dönemlerine ait toplam ………………… TL aidat borcunun ödenmediği tespit edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları gereğince aidat ve ortak gider borçlarının süresinde ödenmesi zorunludur. Süresinde ödenmeyen aidat borçları için gecikme tazminatı uygulanabileceği gibi, borcun tahsili amacıyla icra takibi ve yasal yollara başvurulması da mümkündür.
Bu nedenle işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 5 gün içinde, gecikme tazminatı hariç ………………… TL aidat borcunuzu apartman / site yönetimi hesabına ödemenizi ihtaren bildiririz.
Belirtilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde, aleyhinizde icra takibi başlatılacağını; takip masrafları, vekâlet ücreti, gecikme tazminatı ve diğer yasal giderlerin tarafınıza ait olacağını ihtaren bildiririz.
İhtar eden
………………… Apartmanı / Sitesi Yönetimi
Tarih: … / … / 2026
İmza
KİRACI AİDAT ÖDEMEZSE KİM SORUMLU OLUR?
Aidat borçlarında temel sorumluluk kat malikine aittir. Ancak bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa, kullanım kaynaklı aidat ve ortak giderler bakımından kiracıdan da ödeme istenebilir. Kiracının sorumluluğu genel olarak kira ilişkisi ve kullanım durumu çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle apartman yönetimlerinin, borçlu kişinin kat maliki mi yoksa kiracı mı olduğunu doğru tespit etmesi gerekir. Uyarı yazısı doğrudan kiracıya gönderilecekse, kat malikinin de süreçten haberdar edilmesi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.
ÖDEME YAPILMAZSA HANGİ YOL İZLENİR?
Uyarı yazısına rağmen ödeme yapılmazsa apartman veya site yönetimi icra takibi başlatabilir. Bu süreçte aidat borcu, gecikme tazminatı ve yasal masraflar talep edilebilir.
Ancak her somut olayın koşulları farklıdır. Borcun kime ait olduğu, hangi dönemleri kapsadığı, genel kurul kararının olup olmadığı ve ödeme tarihinin nasıl belirlendiği önemlidir. Bu nedenle yüksek tutarlı veya tartışmalı aidat borçlarında hukuki destek alınması daha sağlıklı olur.
Sıkça sorulan sorular
Apartman aidatı ödenmezse hemen icra takibi yapılabilir mi?
Aidat borcu ödenmediğinde yönetici veya diğer kat malikleri yasal yollara başvurabilir. Uygulamada çoğu yönetim, icra takibinden önce yazılı uyarı göndermeyi tercih eder.
Aidat borcuna ne kadar gecikme tazminatı uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak gider ve avans payını süresinde ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Aidat borcu uyarı yazısı noterden mi gönderilmeli?
Zorunlu olmamakla birlikte noter ihtarnamesi, bildirimin yapıldığını ispatlamak açısından daha güçlü bir yöntemdir. Düşük tutarlı veya ilk gecikmelerde yönetim imzalı yazılı uyarı da kullanılabilir.
