İzale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınır ya da taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi için açılan dava türüdür. Daha yaygın kullanımıyla ortaklığın giderilmesi davası, miras kalan ev, arsa, tarla, iş yeri veya başka bir mal üzerinde ortakların anlaşamaması halinde kişisel mülkiyete geçiş ya da satış yoluyla bedel paylaşımı sağlar.
İZALE-İ ŞUYU DAVASI NE DEMEK?
İzale-i şuyu, ortaklığın giderilmesi anlamına gelir. Birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde pay sahibi olduğu durumlarda, taraflar malı kendi aralarında anlaşarak paylaşabilir. Ancak anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri dava açarak ortaklığın mahkeme yoluyla sona erdirilmesini isteyebilir.
Bu dava, klasik anlamda kazananı ve kaybedeni olan bir dava değildir. Çünkü mahkeme kararı, davacı ya da davalı ayrımı yapmadan bütün paydaşları etkiler. Davayı açan kişi yargılama sırasında davasından vazgeçse bile, diğer paydaşlardan biri davayı takip etmek isterse süreç devam edebilir.
ORTAKLIK HANGİ YOLLARLA GİDERİLİR?
Ortaklığın giderilmesi iki temel yöntemle yapılır. Bunlardan ilki aynen taksim, ikincisi ise satış yoluyla paylaşımdır. Türk Medeni Kanunu’na göre paylaşma; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde gerçekleştirilebilir. Taraflar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim, şartlara göre aynen taksim veya satış yoluna karar verir.
Türk Medeni Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf
AYNEN TAKSİM NEDİR?
Aynen taksim, ortak malın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara verilmesidir. Örneğin imar mevzuatına göre bölünebilir nitelikteki bir arsanın, paydaşların payları oranında ayrı parseller haline getirilmesi bu kapsama girer.
Mahkeme aynen taksim kararı vermeden önce taşınmazın yüz ölçümünü, niteliğini, paydaş sayısını, imar durumunu, tarım arazisi niteliğini ve bölünme halinde değer kaybı oluşup oluşmayacağını araştırır. Taşınmaz bölündüğünde önemli ölçüde değer kaybı yaşanacaksa aynen taksim yerine satış yoluna gidilebilir.
Bölünen parçaların değerleri eşit değilse, eksik değerde kalan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Ancak paydaşların rızası olmadan taşınmazın bir kısmının ortak bırakılması veya bazı taşınmazların bazı paydaşlara, kalanların diğerlerine verilmesi şeklinde karar kurulamaz.
SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIK NASIL GİDERİLİR?
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu durumda satış işlemi mahkeme tarafından doğrudan yapılmaz; satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yürütülür.
Satış kural olarak açık artırma yoluyla yapılır. Ancak bütün paydaşlar satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasını ister ve bu konuda oybirliği sağlarsa satış, paydaşlar arasında gerçekleştirilebilir. Satıştan elde edilen bedel, pay oranlarına göre ortaklar arasında paylaştırılır.
DAVA KİME KARŞI AÇILIR?
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaza ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan yalnızca bir kısmının davaya dahil edilmesi yeterli değildir. Taşınmazda hissesi bulunan herkesin davada taraf olması gerekir.
Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun yerine mirasçılık belgesinde yer alan tüm mirasçılar davaya dahil edilmelidir. Bütün paydaşlar davada yer almadan sağlıklı ve infaz edilebilir bir karar verilmesi mümkün değildir.
HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK 12. maddeye göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin ya da ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılabilir.
DAVA AÇMADAN ÖNCE ARABULUCULUK ZORUNLU
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf
Arabuluculukta taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesi düzenlenir. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Bu şerh, taşınmazla ilgili anlaşmalarda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilir.
MUHDESAT VARSA NE OLUR?
Dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç, tesis, kuyu veya benzeri bütünleyici parçalar bulunabilir. Hukukta bunlar muhdesat olarak adlandırılır. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda bütün paydaşlar anlaşıyorsa, satış bedelinin paylaşımında bu durum dikkate alınabilir.
Ancak muhdesatın aidiyeti tartışmalıysa, bu uyuşmazlık ayrı bir dava ile çözülebilir. Mahkeme, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması için ilgili paydaşa süre verebilir. Süresinde dava açılırsa ortaklığın giderilmesi davası, muhdesat davasının sonucunu bekleyebilir.
KAT MÜLKİYETİ KURULABİLİRSE SATIŞA GİDİLMEYEBİLİR
Bazı taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesi yerine kat mülkiyeti kurulması mümkün olabilir. Özellikle üzerinde bina bulunan taşınmazlarda, bağımsız bölümlerin paydaşlara verilmesi teknik ve hukuki olarak mümkünse mahkeme bu ihtimali araştırmalıdır.
Kat mülkiyeti kurulması mümkün olan bir taşınmazda doğrudan satış kararı verilmesi her zaman doğru olmayabilir. Bu nedenle mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılıp ayrılamayacağını değerlendirir.
HARÇ VE GİDERLERİ KİM ÖDER?
Davayı açan paydaş, başlangıçta dava harcı ve yargılama giderlerini öder. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında sonuç bütün paydaşları etkilediği için, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti genellikle paydaşlara payları oranında yükletilir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse, satış bedelinden karar ve ilam harcı ile satış giderleri düşülebilir. Harç oranları ve gider kalemleri işlem tarihindeki güncel tarifelere göre değişebileceği için dava açmadan önce güncel maliyet hesabı yapılmalıdır.
