Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, özellikle yaşlılık, hastalık veya bakım ihtiyacı bulunan kişiler tarafından tercih edilen önemli hukuki işlemler arasında yer alıyor. Bu sözleşmeyle bakım borçlusu, bakım alacaklısına hayatı boyunca bakıp gözetmeyi üstlenirken; bakım alacaklısı da buna karşılık bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini bakım borçlusuna devretmeyi kabul ediyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşme, iki tarafa da borç yükleyen ivazlı bir sözleşme niteliği taşıyor.
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde temel amaç, bakım ihtiyacı bulunan kişinin yaşamı boyunca güvence altına alınmasıdır. Bakım borçlusu; bakım alacaklısının barınma, beslenme, sağlık, temizlik, günlük ihtiyaçlar ve gözetim gibi gereksinimlerini karşılamayı üstlenir.
Buna karşılık bakım alacaklısı, taşınmaz, taşınır mal, para, hak veya malvarlığının belirli bir bölümünü bakım borçlusuna devredebilir. Uygulamada bu sözleşmeler en çok konut, arsa, tarla veya iş yeri devri üzerinden gündeme gelir.
Türk Borçlar Kanunu:
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
SÖZLEŞMENİN TEMEL UNSURLARI NELERDİR?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçerli şekilde kurulabilmesi için bazı temel unsurlar bulunur. İlk unsur bakma ve gözetme borcudur. Bu kapsamda bakım borçlusu, bakım alacaklısının hayatı boyunca ihtiyaçlarını karşılamakla yükümlüdür.
İkinci unsur, bakım alacaklısının bir malvarlığını veya malvarlığı değerini devretmesidir. Bu devir, sözleşmenin karşı edimini oluşturur. Üçüncü unsur ise sürekliliktir. Bakım borcu tek seferlik bir yardım değil, bakım alacaklısının ölümüne kadar devam eden bir yükümlülüktür.
TARAFLAR KİMLER OLABİLİR?
Sözleşmede bakım alacaklısı yalnızca gerçek kişi olabilir. Çünkü bakım ihtiyacı, kişinin yaşamı boyunca süren kişisel bir hakla bağlantılıdır. Bakım borçlusu ise gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.
Devletçe tanınmış bir bakım kurumu da bakım borçlusu sıfatıyla sözleşme yapabilir. Bu durumda sözleşmenin şekli bakımından farklı hükümler gündeme gelebilir. Ayrıca eşler, akrabalar veya üçüncü kişiler arasında da ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılabilir.
ŞEKİL ŞARTI NEDEN ÖNEMLİ?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu sözleşme, mirasçı ataması içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Miras sözleşmesinin ise resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekir. TKGM’nin konuya ilişkin genelgesinde, sözleşmenin resmi memur önünde ve iki tanık huzurunda yapılması gerektiği belirtiliyor.
Bu nedenle sözleşmenin yalnızca taraflar arasında yazılı olarak hazırlanması çoğu durumda yeterli değildir. Şekil eksikliği bulunması halinde sözleşmenin geçersizliği gündeme gelebilir.
TKGM Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Genelgesi:
https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2022-07/2022-3%20say%C4%B1l%C4%B1%20Genelge.pdf
SÖZLEŞME NEREDE YAPILIR?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi; noter, sulh hâkimi veya taşınmaz devri söz konusuysa tapu müdürlüğü huzurunda düzenlenebilir. Tapu müdürlükleri yalnızca konusu taşınmaz olan ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde işlem yapabilir.
Noter ve sulh hâkimi ise taşınır ve taşınmaz malvarlığı değerlerini içeren sözleşmelerde kullanılabilir. Sözleşme sırasında resmi memur, taraflar ve tanıkların aynı anda hazır bulunması önemlidir. Sonradan imza atılması, tanık eksikliği veya yetkisiz kişi tarafından düzenleme yapılması sözleşmenin geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
2026 YILINDA ÜCRET VE HARÇLAR NASIL HESAPLANIR?
2026 yılında ölünceye kadar bakma sözleşmesinin maliyeti, işlemin nerede yapıldığına, devredilecek malvarlığının türüne, taşınmazın beyan değerine ve sözleşmenin kapsamına göre değişir.
Taşınmaz devri tapuda yapılacaksa tapu harcı gündeme gelir. Harçlar Kanunu’na göre tapu işlemlerinde harç, işlem türüne ve beyan edilen değere göre hesaplanır. Tapu ve kadastro işlemlerinde uygulanan harçlar Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuatında düzenlenir.
Harçlar Kanunu:
https://www.gib.gov.tr/mevzuat/kanun/439
Noterde yapılacak işlemlerde ise noter ücreti, yazı ücreti ve işlem kapsamına göre farklı masraflar doğabilir. 2026 Yılı Noterlik Ücret Tarifesi’ne göre noterler, yaptıkları işlemlerden Harçlar Kanunu’na göre alınan harçların yüzde 30’u oranında noter ücreti alır; ayrıca vasiyetname ve vakıf senedi düzenleme ücreti 2.661,62 TL, yazı ücreti ise sayfa başına 80,68 TL olarak belirlenmiştir.
2026 Noterlik Ücret Tarifesi:
https://higm.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/202512301701273242026%20YILI%20NOTERL%C4%B0K%20%C3%9CCRET%20TAR%C4%B0FES%C4%B0.pdf
TAPUDA MI NOTERDE Mİ YAPILMALI?
Sözleşmenin yalnızca bir taşınmaz devri için yapılması halinde tapu müdürlüğü daha pratik olabilir. Çünkü sözleşme ve tapu devri aynı işlem sürecinde yürütülebilir.
Ancak bakımın kapsamı ayrıntılı şekilde düzenlenecekse, dönemsel ödeme, özel yükümlülük, güvence maddesi veya farklı malvarlığı unsurları söz konusuysa noter daha esnek bir yöntem sunabilir. Vesayet altındaki kişiler, çekişmeli aile yapıları veya ileride dava riski bulunan işlemlerde hukuki destek alınması önemlidir.
BAKIM BORÇLUSU YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİRMEZSE NE OLUR?
Bakım borçlusu, sözleşmede üstlendiği bakım ve gözetme yükümlülüğünü yerine getirmezse bakım alacaklısı sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilir. Özellikle bakım alacaklısının yalnız bırakılması, sağlık ihtiyaçlarının karşılanmaması, kötü muamele, ilgisizlik veya sözleşmede kararlaştırılan edimlerin yapılmaması önemli fesih nedenleri arasında yer alır.
Sözleşmenin devamı taraflardan biri için çekilmez hale gelirse, önemli sebeplerle sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Bu durumda mahkeme, olayın niteliğine göre sözleşmenin sona erdirilmesine, edimlerin iadesine veya para alacağına ilişkin değerlendirme yapabilir.
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ NASIL İPTAL EDİLİR?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi her zaman keyfi şekilde iptal edilemez. Ancak bazı durumlarda sözleşmenin feshi veya iptali istenebilir.
Başlıca iptal ve sona erme sebepleri şunlardır:
- Şekil şartına uyulmaması
- Bakım borcunun yerine getirilmemesi
- Tarafların edimleri arasında aşırı oransızlık bulunması
- Hata, hile veya korkutma nedeniyle iradenin sakatlanması
- Muvazaa iddiası
- Bakım borçlusunun ölümü
- Tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi
- Saklı paylı mirasçıların haklarının ihlal edilmesi
İrade sakatlığı durumunda, yanılma, aldatma veya korkutmayı öğrenen tarafın belirli süre içinde dava açması gerekir. Bu nedenle iptal sebebi ortaya çıktığında gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
MİRASÇILAR SÖZLEŞMEYE İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının malvarlığında doğrudan sonuç doğurduğu için mirasçıların haklarını etkileyebilir. Özellikle saklı paylı mirasçılar, sözleşmenin görünürde bakım amacıyla yapıldığını ancak gerçekte mal kaçırma amacı taşıdığını iddia edebilir.
Bu durumda tenkis davası, tapu iptal ve tescil davası veya muris muvazaası iddiası gündeme gelebilir. Ancak sözleşmenin ivazlı olması nedeniyle her ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrudan mirasçıların saklı payını ihlal eden işlem olarak kabul edilmez. Bakım ediminin gerçekten yerine getirilip getirilmediği, taraflar arasındaki ilişki, devredilen malın değeri ve sözleşmenin yapılma amacı birlikte değerlendirilir.
NAFAKA ALACAKLILARI VE ALACAKLILAR DAVA AÇABİLİR Mİ?
Bakım alacaklısı, yaptığı sözleşme nedeniyle kanunen nafaka ödemekle yükümlü olduğu kişilere karşı bu yükümlülüğünü yerine getiremeyecek hale gelirse, nafaka alacaklıları sözleşmeye itiraz edebilir. Mahkeme, somut duruma göre sözleşmenin iptaline veya bakım borçlusunun edimlerinden mahsup edilmek üzere nafaka ödenmesine karar verebilir.
Bakım alacaklısının alacaklıları da, malvarlığının sözleşme yoluyla devredilmesi nedeniyle alacaklarını tahsil edemiyorsa tasarrufun iptali davası açabilir. Bu dava sözleşmenin tamamen ortadan kaldırılması için değil, alacaklıların alacaklarına kavuşabilmesi için açılır.
VASİYETNAMEDEN FARKI NEDİR?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile vasiyetname sık sık karıştırılır. Ancak iki işlem aynı değildir. Vasiyetname tek taraflı bir ölüme bağlı tasarruftur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ise iki taraflıdır ve karşılıklı borç doğurur.
Vasiyetnamede kişi malvarlığı üzerinde ölümünden sonra sonuç doğuracak bir tasarrufta bulunur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde ise bakım borçlusu, bakım alacaklısına hayattayken bakım yükümlülüğü üstlenir. Karşılığında malvarlığı devri yapılır veya devrin yapılacağı kararlaştırılır.
Sıkça sorulan sorular
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapuda yapılabilir mi?
Evet. Konusu taşınmaz olan ölünceye kadar bakma sözleşmeleri tapu müdürlüğünde yapılabilir. Noter ve sulh hâkimi de yetkili makamlar arasında yer alır.
Sözleşme yapıldıktan sonra tapu devri iptal edilebilir mi?
Şekil eksikliği, muvazaa, irade sakatlığı, bakım borcunun yerine getirilmemesi veya saklı pay ihlali gibi nedenlerle dava açılabilir. İptal kararı somut olayın delillerine göre mahkeme tarafından verilir.
2026’da ölünceye kadar bakma sözleşmesi ücreti sabit mi?
Hayır. Ücret; tapu, noter veya mahkeme yoluna, taşınmazın değerine, sözleşmenin kapsamına, sayfa sayısına ve işlem tarihindeki güncel tarifeye göre değişir.
