Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olduğu tapu türüdür. Bu taşınmaz ev, arsa, tarla, dükkan veya miras kalan bir konut olabilir. Hisseli tapularda satış ve devir işlemleri, tek kişiye ait tapulara göre daha dikkatli yürütülür.
Özellikle 3 hisseli bir evin satışı, mirasçılardan birinin icralık olması, hisseli tapuya banka haczi ve aile konutu olan evin satışı gibi konular, tapuda işlem yapacak vatandaşların en çok merak ettiği başlıklar arasında yer alıyor.
3 HİSSELİ EVİN SATIŞI NASIL YAPILIR?
3 hisseli bir evin tamamının satılabilmesi için tüm hissedarların satışa onay vermesi gerekir. Hissedarlar birlikte karar alır ve tapu müdürlüğünde hazır bulunarak satış işlemini gerçekleştirir.
Hissedarlar tapuya bizzat gidemeyecekse, satış işlemi için bir kişiye ya da avukata noter vekâleti verebilir. Bu durumda satış, vekil aracılığıyla yapılabilir.
Burada önemli ayrım şudur:
Evin tamamı satılacaksa tüm hissedarların onayı gerekir. Ancak paylı mülkiyette hissedarlardan biri, yalnızca kendi hissesini satmak isteyebilir. Türk Medeni Kanunu’nda paydaşın kendi payı üzerinde malik haklarına sahip olduğu, payın devredilebileceği, rehnedilebileceği ve alacaklılar tarafından haczettirilebileceği düzenlenir.
Ancak hisse üçüncü kişiye satılırsa, diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda satıştan önce tapu kaydı, mülkiyet türü ve diğer hissedarların durumu kontrol edilmelidir.
MİRAS KALAN EVİN TAPUSU NASIL ALINIR?
Anne veya babadan miras kalan bir evin tapusunu almak için önce mirasçılık belgesi, yani veraset ilamı alınmalıdır. Veraset ilamı sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir.
Daha sonra mirasçılar, gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın intikal işlemini yaptırır. İntikal işlemiyle birlikte taşınmaz, mirasçılar adına hisseli şekilde tescil edilir.
Eğer mirasçılardan biri evi kendi üzerine almak istiyorsa, diğer mirasçıların paylarını devretmesi gerekir. Bu işlem satış, bağış veya miras taksim sözleşmesi yoluyla yapılabilir. Diğer mirasçılar onay vermeden miras kalan evin tamamının tek bir mirasçı üzerine geçirilmesi mümkün değildir.
HİSSELİ TAPUYA BANKA EL KOYABİLİR Mİ?
Günlük dilde “banka el koydu” denilse de hukuki olarak burada genellikle haciz veya ipotek takibi söz konusu olur.
Bir kişinin bankaya ya da başka bir alacaklıya borcu varsa, borçlunun hisseli tapudaki payına haciz konulabilir. Haciz, taşınmazın tamamına değil, borçlu kişinin payına uygulanır. Diğer hissedarların borçtan dolayı kendi payları doğrudan haczedilmiş sayılmaz.
Örneğin 3 hisseli bir evde hissedarlardan biri bankaya borçluysa, banka icra takibi yoluyla yalnızca borçlu hissedarın payına haciz koydurabilir. Borç ödenmezse bu hissenin satışı gündeme gelebilir.
MİRASÇILARDAN BİRİ İCRALIK OLURSA NE OLUR?
Mirasçılardan birinin icralık olması halinde, alacaklılar borçlu mirasçının miras payı üzerine haciz koydurabilir. Bu durumda miras kalan ev, arsa veya dükkanın tamamı değil, borçlu mirasçının payına düşen hak haczedilir.
Miras paylaşımı yapılmamışsa, borçlu mirasçının tasfiye sonunda alacağı pay üzerinde işlem yapılabilir. Paylaşım sonrasında borçluya düşen taşınmaz hissesi, alacaklıların talebiyle satışa konu olabilir.
Bu durum diğer mirasçıların paylarını ortadan kaldırmaz. Ancak taşınmaz hisseli hale geldiği için satış, paylaşım ve kullanım süreçleri daha karmaşık hale gelebilir.
HİSSELİ TAPUDA HİSSEDAR SAYISI FAZLA OLURSA NE OLUR?
Hissedar sayısının fazla olması, taşınmazın satılamayacağı anlamına gelmez. Ancak karar almak zorlaşır.
Çok hisseli taşınmazlarda satış, kullanım, kiralama, bakım masrafı, vergi ödemesi ve paylaşım gibi konularda anlaşmazlık çıkabilir. Hissedarlar anlaşamazsa, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Bu dava sonunda taşınmaz aynen bölünebiliyorsa paylaştırılabilir. Bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilebilir ve satış bedeli hissedarlara payları oranında dağıtılır.
EŞİM BANA SORMADAN EVİ SATABİLİR Mİ?
Eğer taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, eşin rızası olmadan satılması hukuki sorun doğurabilir. Türk Medeni Kanunu’nun aile konutuna ilişkin düzenlemesi gereği, eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu şerhi de bu korumayı tapu kaydında görünür hale getirir.
Bu nedenle evin tapusu yalnızca bir eşin üzerinde olsa bile, taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa diğer eşin rızası önemlidir. Eşlerin, oturdukları konut için tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi koydurması hak kaybı riskini azaltır.
