KONUTTA MALİYET BASKISI ARTIYOR
Türkiye’de konut piyasasında fiyat artış hızı, inşaat maliyetlerindeki yükselişin gerisinde kalmaya devam ediyor. TCMB verilerine göre mayıs ayında Konut Fiyat Endeksi aylık yüzde 1,7 artarken, yıllık nominal artış yüzde 24,5 seviyesinde gerçekleşti. Aynı dönemde konut fiyatlarında reel olarak yüzde 6,1 düşüş yaşandı.
Bu tablo, konut fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak enflasyon ve maliyet etkisi dikkate alındığında reel tarafta değer kaybının sürdüğünü gösteriyor. Reel düşüşün Ocak 2025’ten bu yana görülen en yüksek gerileme olduğu belirtilirken, yıllık fiyat artışının da son yılların en düşük seviyelerine indiği ifade ediliyor.
İNŞAAT MALİYETİ DAHA HIZLI ARTIYOR
Konut fiyatlarındaki yavaşlama devam ederken, inşaat maliyetleri tarafında baskı güçlü kalıyor. Nisan ayında İnşaat Maliyet Endeksi yıllık bazda yüzde 28,58 arttı ve son 16 ayın en yüksek seviyesine çıktı.
Aylık verilerde de fiyat-maliyet makasının müteahhitler aleyhine çalıştığı görülüyor. Ocak ayında inşaat maliyetleri yüzde 9,87 artarken, konut fiyatlarındaki artış yüzde 3,61 seviyesinde kaldı. Şubat ayında konut fiyatları sınırlı da olsa maliyet artışını aşarken, mart ve nisanda maliyetler yeniden daha hızlı yükseldi.
Yeni konut fiyatlarında mayıs ayında görülen yüzde 0,81’lik aylık artış ise son 20 ayın en düşük seviyesi olarak öne çıktı. Bu durum, özellikle yeni proje geliştiren firmalar açısından maliyet ve satış fiyatı dengesini daha hassas hale getiriyor.
“KÂR MARJLARI DARALIYOR”
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, maliyet artışlarının konut fiyatlarının üzerine çıkmasının müteahhitler açısından kâr marjlarını daralttığını belirtiyor.
Büyükduman’a göre bu tablo, yeni proje başlangıçlarında daha temkinli bir dönemi beraberinde getirebilir. İnşaat maliyetleri yükselirken satış fiyatlarının aynı hızda artmaması, özellikle arsa maliyeti yüksek bölgelerde proje üretimini zorlaştırabilir.
Bu durumun devam etmesi halinde konut arzında yavaşlama görülebilir. Arz tarafındaki daralma ise orta vadede piyasada yeni bir fiyat baskısı oluşturabilir.
TALEP TARAFI PİYASANIN YÖNÜNÜ BELİRLEYECEK
Büyükduman’a göre konut piyasasında bundan sonraki dönemin en kritik başlığı talep olacak. Çünkü fiyatları yalnızca maliyetler değil, alıcının piyasaya ne kadar güçlü döneceği de belirliyor.
Mevcut durumda alternatif yatırım araçlarının sunduğu getiriler, konut talebini dengede tutuyor. Ancak özellikle altın tarafında yaşanabilecek bir çözülme ya da yatırımcının yeniden gayrimenkule yönelmesi, konut piyasasında dengeleri hızla değiştirebilir.
Büyükduman, talepte yaşanacak sınırlı bir hareketin bile fiyatlara hızlı yansıyabileceğine dikkat çekerek, “Yüzde 2-3’lük talep artışı, fiyatlarda yüzde 5-6’lık yükseliş yaratabilir” değerlendirmesinde bulunuyor.
KONUTTA FIRSAT FİYAT ALGISI VAR MI?
Piyasada bugün birçok alıcı için “fırsat fiyat” algısı oluşmuş durumda. Konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi, özellikle nakit alıcılar ve güçlü pazarlık imkanı olan yatırımcılar için dikkat çekici bir dönem yaratıyor.
Ancak uzmanlara göre konut alımı için net bir zamanlama yapmak kolay değil. Bir tarafta maliyet baskısı ve daralan kâr marjları, diğer tarafta talebin yeniden canlanma ihtimali bulunuyor. Bu nedenle piyasada bekleme eğilimi devam etse de talepte yaşanacak küçük bir toparlanma, fiyatların yeniden yukarı yönlü hareket etmesine neden olabilir.
YENİ PROJE ÜRETİMİ YAVAŞLAYABİLİR
Maliyetlerin konut fiyatlarından daha hızlı artması, yeni konut üretimi açısından da risk oluşturuyor. Müteahhitler için arsa, işçilik, malzeme ve finansman maliyetleri yükselirken satış fiyatlarının aynı ölçüde artmaması, proje kararlarını zorlaştırıyor.
Kâr marjlarının daralması, bazı firmaların yeni proje başlangıçlarını ertelemesine veya daha küçük ölçekli projelere yönelmesine neden olabilir. Bu durum, özellikle büyükşehirlerde yeni konut arzının sınırlanmasına yol açabilir.
PİYASADA DENGEYİ MALİYET VE TALEP BELİRLEYECEK
Konut piyasasında önümüzdeki dönemin ana belirleyicisi, maliyet baskısı ile talep tarafındaki hareketlilik olacak. Fiyatlar reel olarak gerilerken maliyetlerin yükselmeye devam etmesi, üretici tarafında baskıyı artırıyor.
Talebin zayıf kalması halinde fiyat artışları sınırlı seyredebilir. Ancak yatırımcı ilgisinin yeniden güçlenmesi, alternatif yatırım araçlarından konuta geçişin hızlanması veya kredi koşullarında iyileşme yaşanması durumunda fiyatlarda daha hızlı bir toparlanma görülebilir.
Bu nedenle konut piyasasında mevcut dönem, hem alıcılar hem de üreticiler açısından dikkatle izlenmesi gereken bir denge sürecine işaret ediyor.
