KONUTTA RUHSAT SAYISI HIZLI ARTTI
Türkiye’de konut üretimine yönelik yeni proje hareketliliği yılın ilk çeyreğinde belirgin şekilde arttı. TÜİK yapı izin istatistiklerine göre, ocak-mart döneminde yapı ruhsatı verilen daire sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 37 artarak 232 bin 252’ye yükseldi.
Bu veri, ilk çeyrek dönemleri dikkate alındığında son 9 yılın en yüksek daire ruhsatı olarak kayıtlara geçti. Aynı dönemde yapı ruhsatı verilen bina sayısı da yüzde 19,6 artışla 34 bin 579 oldu.
Bina sayısında son 5 yılın, daire sayısı ve yüz ölçümünde ise son 9 yılın en yüksek ilk çeyrek seviyesi görüldü.
YAPI RUHSATI NE DEMEK, İSKÂNDAN FARKI NE?
Ruhsat artışı olumlu bir veri ancak burada önemli bir ayrım var: Yapı ruhsatı, konutun tamamlandığı veya hemen teslim edileceği anlamına gelmez.
Yapı ruhsatı, belediye veya ilgili idare tarafından verilen ve projenin yasal olarak inşaata başlayabileceğini gösteren izin belgesidir. Yani arsa üzerinde hangi proje yapılacak, kaç bağımsız bölüm olacak, toplam inşaat alanı ne kadar olacak gibi bilgiler bu aşamada netleşir.
Yapı kullanma izin belgesi, yani halk arasında bilinen adıyla iskân ise bina tamamlandıktan sonra alınır. İskân, yapının ruhsata ve projeye uygun şekilde bitirildiğini, oturuma elverişli olduğunu gösterir.
Kısaca fark şöyle:
|
Belge |
Ne zaman alınır? |
Ne anlama gelir? |
|
Yapı ruhsatı |
İnşaata başlamadan önce |
Projeye başlama izni verir |
|
Yapı kullanma izin belgesi |
İnşaat tamamlandıktan sonra |
Binanın oturuma uygun olduğunu gösterir |
Bu nedenle 232 bin 252 daireye ruhsat verilmesi, bu dairelerin hemen piyasaya girdiği anlamına gelmez. Ruhsat alan projelerin tamamlanması, finansman, maliyet, satış hızı ve inşaat sürecine bağlı olarak zaman alır.
RUHSAT ARTIŞI KONUT FİYATLARINI NASIL ETKİLER?
Ruhsat sayısındaki artış, orta vadede konut arzının güçlenebileceğini gösterir. Ancak bu veri tek başına “konut fiyatları hemen düşecek” anlamına gelmez.
Çünkü fiyatı belirleyen tek unsur daire sayısı değildir. Arsa maliyeti, inşaat maliyeti, krediye erişim, işçilik giderleri, bölgesel talep ve satış hızı fiyat üzerinde doğrudan etkilidir.
Örneğin bir bölgede çok sayıda ruhsat alınsa bile:
- Arsa maliyeti yüksekse,
- İnşaat maliyeti düşmüyorsa,
- Konut kredisine erişim zor ise,
- Talep hâlâ güçlü kalıyorsa,
fiyatlarda hızlı bir gerileme beklemek gerçekçi olmaz.
Ancak ruhsat alan projeler tamamlanıp satışa çıktığında, özellikle konut arzı sınırlı olan bölgelerde seçenekleri artırabilir. Bu da alıcı tarafında pazarlık gücünü kısmen artırabilir, kira tarafında ise arz baskısını zaman içinde hafifletebilir.
ERTELENEN PROJELER NEDEN YENİDEN BAŞLADI?
Ruhsat artışının arkasında yalnızca “yeni proje iştahı” yok. Sektör temsilcilerine göre son iki yılda yüksek kredi maliyetleri, arsa fiyatları ve inşaat giderleri nedeniyle beklemeye alınan birçok proje yeniden masaya geldi.
Gayrimenkul ve İnşaat Platformu Başkanı Mustafa Ekiz, yapı ruhsatlarında görülen yükselişi “ertelenen projelerin yeniden devreye alınması” olarak yorumladı. Ekiz’e göre yatırımcılar bir süredir finansman maliyetleri nedeniyle bekleme pozisyonundaydı. Ancak büyükşehirlerde konut arzının sınırlı kalması, kentsel dönüşüm ihtiyacı ve nüfus artışına bağlı talep, üreticileri yeniden harekete geçirdi.
Burada dikkat çeken nokta ise, İnşaat maliyetleri düşmedi, sadece önceki yıllardaki sert yükselişlerin hızı azaldı. Bu da müteahhitlerin proje maliyetini daha net hesaplamasını sağladı. Bir geliştirici için en büyük risklerden biri, bugün başladığı projenin 12 ay sonra hangi maliyete ulaşacağını öngörememektir. Maliyet artışı daha kontrol edilebilir hale gelince, daha önce bekletilen bazı projeler için ruhsat süreci yeniden başlatıldı.
Ancak bu tablo sektörün tamamen rahatladığı anlamına gelmiyor. Ekiz’in de işaret ettiği gibi özellikle sermayesi güçlü, finansmana erişimi olan ve marka değeri yüksek firmalar daha hızlı hareket edebiliyor. Küçük ve orta ölçekli müteahhitler için ise krediye erişim, arsa maliyeti ve satış hızı hâlâ belirleyici sorunlar arasında yer alıyor.
Bu nedenle ruhsat artışı, piyasada bir canlanma sinyali verse de her projenin kısa sürede inşaata başlayacağı veya hemen satışa çıkacağı anlamına gelmiyor. Ruhsat, üretim sürecinin başlangıç adımı; asıl etki projelerin finansman bulup sahaya inmesiyle görülecek.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Yapı ruhsatı verilen daire ne demek?
İnşaatına başlanması için yasal izin alınan bağımsız bölüm sayısını ifade eder. Teslim edilmiş konut anlamına gelmez.Yapı ruhsatı ile iskân aynı şey mi?
Hayır. Yapı ruhsatı inşaata başlama iznidir. İskân ise bina tamamlandıktan sonra oturuma uygun olduğunu gösteren belgedir.Ruhsat artışı konut fiyatlarını düşürür mü?
Kısa vadede doğrudan düşüş anlamına gelmez. Ancak projeler tamamlanıp arz arttığında bazı bölgelerde fiyat ve kira baskısını azaltabilir.
