Konut Alırken Aynı Binada Fiyatlar Neden Değişiyor?

GAYRİMENKULDE GİZLİ FİYAT FORMÜLÜ: ŞEREFİYE

Aynı binada yer alan iki dairenin metrekaresi, oda sayısı ve iç tasarımı birebir aynı olsa bile fiyatları arasında ciddi farklar oluşabiliyor. Gayrimenkul sektöründe bu farkın temel nedeni “şerefiye” olarak adlandırılıyor.

Özellikle yeni konut projelerinde, önü açık üst kat daireler ile zemin katta yer alan veya kapalı cepheye bakan konutlar arasında yüksek fiyat farkları görülebiliyor. Konut alımında yalnızca metrekareye bakmak çoğu zaman yeterli olmuyor. Dairenin katı, cephesi, manzarası ve site içindeki konumu, uzun vadeli değer artışında belirleyici hale gelebiliyor.

ŞEREFİYE NEDİR?

Şerefiye; bir konutun aynı proje içerisindeki diğer dairelere göre sahip olduğu avantajlardan kaynaklanan ek değer anlamına geliyor.

Bu değer;

• kat yüksekliği,
• cephe yönü,
• gün ışığı alma durumu,
• manzara avantajı,
• sosyal alanlara yakınlık,
• gürültü seviyesi,
• otopark ve ulaşım erişimi

gibi kriterlere göre belirleniyor.

Örneğin aynı projede bulunan iki 3+1 daireden biri manzaralı üst katta, diğeri ise zemin katta ve kuzey cephede yer alıyorsa fiyat farkı kaçınılmaz hale geliyor.

EN DEĞERLİ DAİRELER HANGİLERİ?

Gayrimenkul piyasasında yüksek şerefiye değerine sahip daireler genellikle gün ışığını iyi alan, ara katta bulunan, önü kapanmayacak manzaraya sahip ve site içinde daha avantajlı konumda yer alan konutlardan oluşuyor.

Büyükşehirlerde metroya yakınlık, kapalı otopark, sosyal alan erişimi ve sessiz cephe gibi detaylar da fiyatı doğrudan etkileyebiliyor.

TOKİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE ŞEREFİYE TARTIŞMASI

Şerefiye konusu yalnızca lüks konut projelerinde değil, TOKİ ve kentsel dönüşüm projelerinde de önemli tartışma başlıkları arasında yer alıyor.

Aynı metrekareye sahip hak sahiplerine farklı kat, cephe veya manzara özelliklerine sahip daireler verilmesi durumunda uyuşmazlıklar yaşanabiliyor.

Bu nedenle büyük ölçekli projelerde şerefiye hesabının objektif, ölçülebilir ve açık kriterlerle yapılması gerekiyor. Aksi durumda hak sahipleri arasında değer farkı tartışmaları gündeme gelebiliyor.

HER ŞEHİRDE AYNI ŞEREFİYE KURALI GEÇERLİ DEĞİL

Şerefiye kriterleri şehirden şehire değişebiliyor.

İstanbul gibi yoğun trafiğe sahip şehirlerde metroya yakınlık büyük avantaj sağlarken, sakin sahil bölgelerinde aynı durum gürültü nedeniyle değer düşürücü unsur olarak görülebiliyor.

Benzer şekilde büyükşehirlerde yüksek katlar daha fazla talep görebilirken, bazı bölgelerde deprem algısı ve yatay yaşam tercihi nedeniyle ara katlar daha çok öne çıkabiliyor.

ŞEREFİYE PUANI FİYATI NASIL ETKİLİYOR?

Aynı projedeki örnek fiyat farkları şöyle oluşabiliyor:

EV ALIRKEN SADECE METREKAREYE BAKMAYIN

Konut satın alırken “kaç metrekare?” sorusu tek başına yeterli değildir. Dairenin bulunduğu kat, cephe, ışık alma durumu, manzara ve site içindeki konumu mutlaka değerlendirilmelidir.

Doğru şerefiye özelliklerine sahip bir konut;

daha hızlı değer kazanabilir,

daha kolay kiraya verilebilir,

satış sürecinde daha hızlı alıcı bulabilir,

Fatih Keresteci: Enflasyonla mücadelede kira sorunu çözülmeli

İçeriği Görüntüle

uzun vadede daha güçlü yatırım avantajı sağlayabilir.

KISA BİLGİ KUTUSU

Ana konu: Şerefiye bedeli
Etkileyen faktörler: Kat, cephe, manzara, sosyal alan, ulaşım
En yüksek değer: Manzaralı, ışık alan, avantajlı konumdaki daireler
Riskli durum: Aynı metrekareye rağmen değer farkının dikkate alınmaması
Yatırım etkisi: Satış ve kira değerini doğrudan etkileyebilir