Kira fiyatlarının yükselmesiyle birlikte kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar daha sık gündeme geliyor. En çok merak edilen konuların başında ise “Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?”, “Sözleşme yoksa kiracının hakkı var mı?”, “5 yıllık kiracı tahliye edilir mi?” ve “Ev satılırsa kiracı ne yapmalı?” soruları geliyor.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, yalnızca kira ödeyen taraf değil; kanunla korunan bir sözleşme tarafıdır. Bu nedenle ev sahibi, geçerli bir tahliye nedeni olmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Kiracı da kanuna aykırı kira artışlarını kabul etmek zorunda değildir.
KİRACI HAKLARI NELERDİR?
Elverişli Teslim Alma: Mülkü, sözleşmedeki amaca uygun ve eksiksiz teslim alma hakkı.
Kusurların Giderilmesi: Evde sonradan çıkan arıza ve ayıpların (tesisat, çatı vb.) mal sahibince tamir edilmesini isteme hakkı.
Geç Teslim Tazminatı: Taşınmazın geç teslim edilmesi durumunda oluşan zararı talep etme hakkı.
Yasal Sınırda Zam: Kanunun belirlediği resmi oranların (TÜFE) üzerinde fahiş zamları reddetme hakkı.
Depozito İadesi: Sözleşme sonunda mülke zarar verilmediyse depozitoyu eksiksiz geri alma hakkı.
Vergi ve Sigorta Güvencesi: Aksine bir sözleşme yoksa emlak vergisi ve zorunlu sigortaları (DASK) mal sahibinin ödemesini isteme hakkı.
Ekstra Masraf Muafiyeti: Kira ve kullanım giderleri (aidat vb.) dışında başka bir mali yükümlülük altına girmeme hakkı.
Gerekçesiz Çıkarılamama: Kanuni bir tahliye nedeni olmadıkça sözleşme süresince evden çıkarılmama hakkı.
Sözleşmeyi Fesih: Mal sahibinin yasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmeyi feshetme hakkı.
Kanun Dışı Maddeleri Reddetme: Sözleşmede yazsa bile yasalara aykırı kuralları yerine getirmeme hakkı.
Yeni Malike Karşı Haklar: Evin satılması durumunda, tüm yasal haklarını yeni ev sahibine karşı da aynen koruma hakkı.
Alt Kiraya Verme: Mal sahibinin yazılı onayı olması şartıyla mülkü başkasına kiralayabilme hakkı.
Huzur Hakkı: Kanuni durumlar dışında, mal sahibi tarafından gereksiz yere rahatsız edilmeme hakkı.
KİRACININ KİRA ARTIŞINDA HAKLARI NELERDİR?
Konut ve iş yeri kiralamalarında zam dönemi geldiğinde, yasal olarak belirlenen artış sınırlarına uymak tarafların en temel yükümlülüklerindendir. Kira artışlarında kiracı haklarını korumak adına mevzuatta üst sınırlar öngörülmüştür. Buna göre, kira bedeline yapılacak zam oranında en temel yasal ölçüt, ilgili ay için açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasıdır. Sözleşme yenileme döneminde kira bedeline en fazla bu TÜFE oranı kadar zam yapılabilir. Geçmiş dönemlerde uygulanan yüzde 25'lik sabit zam sınırı ise konut kiraları için geçerli olmuş ve iş yeri kiralarını kapsamamıştır.
Mülk sahibinin yasal sınırların üzerinde fahiş bir zam talep etmesi durumunda, kiracının bu fazla tutarı ödeme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracılar, tabi oldukları yasal artış oranına göre hesaplanan zamlı miktarı banka üzerinden ödeyerek sorumluluklarını yerine getirebilirler. Bu süreçte herhangi bir hak kaybı veya hukuki uyuşmazlık yaşamamak adına, yapılan tüm kira ödemelerine ait dekont ve makbuzların düzenli bir şekilde muhafaza edilmesi büyük önem taşımaktadır.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme yalnızca kiracıya tanınan bir haktır. Örnek olarak; 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiraya veren; kiracıya süre bitti evi veya işyerini tahliye et diyemez. Ancak sözleşme bitiminden 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmektedir.
Kira Sözleşmesi Öncesi Kiracı Hakları
Kira sözleşmesine imza atmadan önce yasal hakları bilmek, ilerleyen süreçte mülk sahipleriyle yaşanabilecek olası krizleri henüz başlamadan önler. Sözleşme masasına oturmadan önce depozito konusunda mutlaka bilinmesi gereken yasal sınırlar ve kurallar şunlardır:
-
Maksimum Üç Aylık Sınır: Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, ev sahibinin kiracıdan isteyebileceği güvence bedeli (depozito), hiçbir şekilde üç aylık kira tutarını geçemez.
-
Ortak Vadeli Banka Hesabı: Nakit olarak verilen depozito, doğrudan ev sahibinin eline veya şahsi hesabına teslim edilmemelidir. Bu para, iki tarafın da onayı olmadan çekilemeyecek şekilde, vadeli bir banka hesabına (depozito hesabı) yatırılmak zorundadır.
-
Senetlerin Güvenceye Alınması: Depozitonun nakit yerine senet veya benzeri bir kıymetli evrakla verilmesi kararlaştırıldıysa, bu evrakların da yine güvenli bir şekilde bankaya depo edilmesi yasal bir zorunluluktur.
-
Doğrudan Kiraya Sayma Yasağı: Kiracı, sözleşme devam ederken ya da son aylarda "içeride depozitom var" diyerek bu tutarı kendiliğinden kira borcuna, aidata veya ödenmemiş faturalara mahsup edemez.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Evden Çıkarabilir?
Mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki en büyük tartışma konularından biri olan "evden çıkarma" süreçleri, kanunla sıkı şartlara bağlanmıştır. Ev sahibinin, 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiracıyı evden çıkarabilmesi için yasaların kabul ettiği haklı bir gerekçesinin bulunması şarttır.
İşte mülk sahiplerine yasal tahliye davası açma hakkı tanıyan o gerekçeler:
Kişisel İhtiyaç ve Yeni Malik Durumu
-
Ev Sahibinin Konut İhtiyacı: Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin o eve taşınma ihtiyacının doğması.
-
Yeni Satın Alanın İhtiyacı: Evin satılması durumunda, yeni mülk sahibinin kendisi veya yasada sayılan yakınları için eve ihtiyacı olması (belirli sürelerde ihtar çekilmesi şartıyla).
Sözleşme ve Ödeme İhlalleri
-
Geçerli Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, evi belirli bir tarihte boşaltacağını yasal şartlara uygun şekilde, yazılı olarak önceden taahhüt etmiş olması.
-
Bir Yılda İki Haklı İhtar: Kira bedelinin aynı kira yılı içinde iki kez gecikmesi veya ödenmemesi üzerine ev sahibinin iki kez resmi ihtar çekmiş olması.
Mülkün Durumu ve Kullanım Şekli
-
Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat: Binanın yıkılıp yeniden yapılacak olması veya evde içinde yaşanmasını imkansız kılacak büyük bir imar/onarım çalışmasının başlayacak olması.
-
Eve Özen Gösterme Borcuna Aykırılık: Kiracının eve kasten ciddi zararlar vermesi veya komşuları sürekli rahatsız ederek apartman huzurunu bozması.
-
Kiracının Aynı Bölgede Başka Evinin Olması: Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belediye sınırları içerisinde oturmaya hazır ve elverişli başka bir konutunun bulunması.
Editörün Notu: Bu haklı sebeplerden biri mevcut olsa bile ev sahibi kiracıyı kendisi evden atamaz. Süreçlerin yasal takvimine uygun olarak mahkemeye taşınması ve tahliye davası kararı neticesinde işlem yapılması zorunludur.
Kira Sözleşmesi Yoksa Ev Sahibi Evden Çıkarabilir mi?
Sözleşmesi olmayan kiracıların da yasal olarak korunma hakları vardır. Kiracı, sözleşme olmadan da taşınmazda oturabilir ve bu durum hukuken geçerli bir kira ilişkisi olarak kabul edilir.
- Ev Sahibi Tahliye Talebi: Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek isterse, Türk Borçlar Kanunu’na uygun bir tahliye süreci başlatmalıdır. İlgili kanun doğrultusunda geçerli bir hukuki gerekçe sunmalı, ihtarname göndermeli ve taşınmazın tahliye edilmemesi halinde tahliye davası açmalıdır.
Sözleşme olmaması, ev sahibinin doğrudan tahliye hakkı olduğu anlamına gelmez. Kiracı, sözleşmesiz bir kira ilişkisinde dahi Türk Borçlar Kanunu’nun sağladığı korumalardan yararlanır. Bu nedenle, tahliye işlemleri hukuki prosedürlere uygun şekilde yürütülmelidir. Aksi durumda, ev sahibinin yaptığı tahliye girişimi kiracının mağduriyetine neden olabilir ve ev sahibi hakkında tazminat davası açılabilir. Hukuki süreç tamamlanmadan kiracının evden çıkarılması mümkün değildir.
5 YILLIK KİRACININ HAKLARI
Kiracılıkta 5 yılın dolması, sanıldığı gibi ev sahibine doğrudan tahliye hakkı vermez. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme belirli süreli yapılmış olsa bile, sürenin bitmesi kira ilişkisinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.
Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce evi boşaltacağını yazılı olarak bildirmezse kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl uzamış sayılır. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine düzenlenmiştir. Ev sahibi ise yalnızca “sözleşme süresi bitti” diyerek kiracıyı çıkaramaz.
5 yıllık kiracı açısından asıl önemli konu tahliye değil, kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecidir. Kira ilişkisi 5 yılı aşmışsa ya da sözleşme 5 yıldan sonra yenilenmişse, taraflar yeni kira bedelinde anlaşamazsa ev sahibi kira tespit davası açabilir.
Bu durumda mahkeme; TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını, evin konumunu, durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir. Yani 5 yılını dolduran kiracı evden otomatik olarak çıkarılamaz; ancak kira bedeli mahkeme kararıyla güncel piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.
Kısacası 5 yıllık kiracı için süre doldu diye tahliye olmaz. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira borcu, yeniden inşa veya kanunda sayılan başka geçerli bir tahliye sebebi bulunmalıdır.
10 YILLIK KİRACININ HAKLARI
10 yıllık kiracılıkta durum 5 yıldan farklıdır. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korurken belirli bir süreden sonra ev sahibine de sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermek zorunda kalmadan kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun için kanunda belirtilen bildirim süresine uyulması gerekir.
Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin sonunda ya da bu süreden sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirim zamanında yapılmazsa tahliye süreci geçersiz hale gelebilir ve sözleşme uzamaya devam eder.
Burada en kritik nokta, 10 yıl hesabının doğru yapılmasıdır. Özellikle belirli süreli sözleşmelerde süre hesabı yalnızca ilk sözleşme tarihine bakılarak değil, sözleşmenin uzama yılları dikkate alınarak yapılır. Bu nedenle “10 yıl doldu, hemen çık” yaklaşımı doğru değildir.
Kiracı, ev sahibinin tahliye talebine karşı özellikle bildirim süresinin doğru uygulanıp uygulanmadığını, yazılı bildirim yapılıp yapılmadığını ve 10 yıllık uzama süresinin gerçekten tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol etmelidir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman fesih hakkını kullanabilirken, ev sahibi kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.
Özetle 10 yıllık kiracı her durumda hemen çıkarılamaz; ancak kanundaki süreler doğru işletilmişse ev sahibi, gerekçe göstermeden tahliye sürecini başlatabilir.
OTURDUĞU EVİ SATILAN KİRACININ HAKLARI NELERDİR?
Kira sözleşmesine ilişkin hususlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemeleri esastır. TBK m.351’de kiralanan taşınmazın el değiştirmesi hususu, örneğin evin satılması durumu düzenlenmiştir. Buna göre, evin yeni sahibi, konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Bahse konu düzenlemeye göre kiralananın yeni maliki, kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma mecburiyeti mevcutsa kiralananı edindiği tarihi takiben 1 ay süre ile durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek suretiyle kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile sonlandırabilir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın yalnızca satılması nedeniyle sona ermez. Sözleşmenin sonlanması için yeni malikin veya kanunda öngörülen kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması ve tahliye davası açılması gerekir.
