Bir binanın daire, dükkân, ofis veya depo gibi bölümleri henüz tamamlanmadan tapuda ayrı ayrı tanımlanabilir. Bu işlem, kat irtifakı kurulması yoluyla gerçekleştirilir.
Kat irtifakı, yapının bitmiş olduğunu değil, onaylı projedeki bağımsız bölümlerin arsa paylarıyla birlikte tapu siciline kaydedildiğini gösterir. Bu nedenle kat irtifaklı bir taşınmaz satın alınırken yalnızca tapuya değil, ruhsat ve proje kayıtlarına da bakılması gerekir.
KAT İRTİFAKI HANGİ AŞAMADA KURULUR?
Kat irtifakı için binanın kaba inşaat seviyesine ulaşması veya belirli bir katının tamamlanması şart değildir. Yetkili idare tarafından onaylanmış mimari proje ile geçerli bir yapı ruhsatının bulunması hâlinde işlem başlatılabilir.
Bu çerçevede kat irtifakı şu dönemlerde kurulabilir:
- Yapı ruhsatı alındıktan hemen sonra
- Şantiye kurulmadan ve temel atılmadan önce
- İnşaat devam ederken
- Bina tamamlandığı hâlde henüz iskân belgesi alınmamışken
Burada belirleyici olan fiziksel inşaat seviyesi değil, projenin hukuken tanımlanmış olmasıdır. Bağımsız bölümlerin numarası, niteliği, bulunduğu kat ve arsa payı onaylı projede açıkça gösterilmelidir.
İNŞAAT BAŞLAMADAN KAT İRTİFAKI KURULABİLİR Mİ?
Evet. Yapı ruhsatı düzenlenmiş ve mimari proje onaylanmışsa inşaata fiilen başlanmadan da kat irtifakı kurulabilir.
Bu yöntem özellikle yeni konut projelerinde kullanılır. Proje aşamasında satılacak daireler tapuda bağımsız bölüm olarak tanımlanır ve her birine belirli bir arsa payı bağlanır.
Ancak kat irtifaklı tapu, dairenin tamamlandığı veya teslim edilmeye hazır olduğu anlamına gelmez. İnşaatın seviyesi, teslim tarihi ve ruhsat durumu ayrıca incelenmelidir.
İSKÂN ALINDIKTAN SONRA HANGİ TAPU DÜZENLENİR?
Binanın tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla kat irtifakı dönemi sona erer. Bu aşamadan sonra taşınmazın kat mülkiyetine geçirilmesi gerekir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel ayrım şöyledir:
|
Tapu türü |
Yapının durumu |
|
Kat irtifakı |
Projelendirilmiş, devam eden veya iskânsız yapı |
|
Kat mülkiyeti |
Tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış yapı |
İskânı bulunan bir yapı için yeniden kat irtifakı oluşturulması yerine, doğrudan kat mülkiyeti işlemi yapılır. Kat mülkiyetli tapu, bağımsız bölümün tamamlanmış binada yer aldığını gösterir.
KAT İRTİFAKI KURULURKEN NELER GEREKİR?
Başvuru, taşınmazın sahibi veya yetkili temsilcisi tarafından yapılabilir. Arsanın birden fazla maliki bulunuyorsa paydaşların işleme katılması gerekir.
İşlem sırasında genel olarak şu belgeler kullanılır:
- Maliklerin kimlik belgeleri
- Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa vekâletname
- Yetkili kurumca onaylanan mimari proje
- Geçerli yapı ruhsatı
- Yönetim planı
- Vaziyet ve aplikasyon bilgileri
- Bağımsız bölümlere ait arsa payı listesi
Projede her bağımsız bölümün niteliği ve numarası açık biçimde yer almalıdır. Tapu siciline de bu proje esas alınarak kayıt yapılır.
KAT KARŞILIĞI PROJELERDE KAT İRTİFAKI NASIL KURULUR?
Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde kat irtifakı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki paylaşımın tapuya yansıtılmasını kolaylaştırır.
Arsa sahibine ve müteahhide bırakılacak bölümlerin sözleşmede açıkça belirlenmesi gerekir. Örneğin yalnızca “arsa sahibine dört daire verilecektir” denilmesi yeterli olmayabilir. Dairelerin katı, numarası, cephesi ve arsa payları açıkça yazılmalıdır.
Bu aşamada sözleşmedeki paylaşım ile tapuda kurulacak bağımsız bölüm kayıtlarının birbiriyle uyumlu olması önem taşır.
