Konut ve arsa fiyatlarının yükselmesi, birden fazla kişinin ortak yatırım yapmasını daha yaygın hâle getiriyor. Aile üyeleri, arkadaşlar veya yatırım ortakları aynı gayrimenkulü birlikte satın alarak tapuda farklı oranlarda hak sahibi olabiliyor.
Günlük kullanımda “müşterek tapu” veya “hisseli tapu” olarak bilinen bu yapı, Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyet olarak düzenleniyor. Ancak tapuda yazan pay oranı, taşınmazın belirli bir odasının, katının veya bölümünün tek başına o kişiye ait olduğu anlamına gelmiyor.
MÜŞTEREK TAPU NEDİR?
Müşterek tapu, aynı taşınmazın tamamı üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 688’inci maddesine göre paydaşlar, maddi olarak bölünmemiş taşınmazın tamamına belirli paylarla malik olur.
Tapu kaydında her hissedarın payı 1/2, 1/4, 3/8 veya 60/100 gibi kesirli oranlarla gösterilir. Oranlar ayrıca belirlenmemişse payların eşit olduğu kabul edilir. Her paydaş kendi hissesi bakımından malik haklarına sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir ve pay hacze konu olabilir.
Örneğin iki kişi bir daireyi yüzde 60 ve yüzde 40 oranında satın alabilir. Ancak yüzde 60 paya sahip kişi, evin salonunun veya belirli odalarının tek başına sahibi sayılmaz. Her iki hissedar da taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir.
MÜŞTEREK TAPU İLE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ AYNI DEĞİL
Müşterek tapuda her hissedarın oranı tapu sicilinde açıkça belirtilir. Elbirliği mülkiyetinde ise kişilerin taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş payları bulunmaz ve ortaklar hak üzerinde birlikte hareket eder.
Bu durum özellikle miras kalan taşınmazlarda görülür. Mirasçılar, intikal sonrasında elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göre bunun için maliklerin tamamı bizzat veya vekâleten başvurabilir. Miras kaynaklı taşınmazlarda tebligat yöntemiyle ya da mahkeme kararıyla da paylı mülkiyete geçilmesi mümkündür.
MÜŞTEREK TAPU NASIL ALINIR?
Birden fazla kişinin birlikte konut, arsa, iş yeri veya tarla satın alması sırasında pay oranlarının önceden belirlenmesi gerekir. Bu oranlar tarafların ödediği tutara göre yüzde 50-yüzde 50, yüzde 70-yüzde 30 veya farklı biçimlerde düzenlenebilir.
Başvuru Web Tapu üzerinden başlatılabilir veya tapu müdürlüğüne yapılabilir. İşlem sırasında alıcılar ile satıcının kimlik belgeleri, varsa vekâletname veya temsil belgesi ve bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK poliçesi istenir. Pay oranları resmî senede yazılır ve tescil tamamlandığında her alıcı adına ayrı hissedarlık kaydı oluşturulur.
Müşterek tapu alınırken yalnızca sözlü anlaşmaya güvenilmemelidir. Tarafların kullanım biçimi, kira gelirinin paylaşılması, bakım masrafları, satış kararı ve ortaklığın sona erdirilmesi gibi konuları ayrıca yazılı bir anlaşmayla düzenlemesi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.
HİSSEDAR KENDİ PAYINI SATABİLİR Mİ?
Her paydaş, diğer hissedarların iznini almadan kendi payını satabilir. Ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesi, bir paydaşın taşınmazdaki hissesini tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanıyor. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekiyor.
Önalım hakkı, noter bildiriminin ardından üç ay içinde kullanılmalıdır. Aralık 2025’te yapılan değişiklikle satış tarihinden itibaren geçerli olan azami süre iki yıldan bir yıla indirildi. Bu nedenle 2026’daki hisse satışlarında güncel sürelerin dikkate alınması gerekiyor.
MÜŞTEREK TAPUDA EN ÖNEMLİ RİSKLER
Müşterek tapulu taşınmazlarda en sık yaşanan sorun, kullanım ve satış konusunda ortak karar alınamamasıdır. Bir hissedar taşınmazda oturmak isterken diğeri kiraya vermek veya satmak isteyebilir.
Ayrıca satın alınan hissenin belirli bir fiziksel alanı temsil etmediği unutulmamalıdır. Özellikle tarla ve arsalarda “bu bölüm benim” şeklindeki fiilî kullanım, tek başına tapuda bağımsız mülkiyet oluşturmaz.
Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadığı sürece her paydaş paylaşma isteyebilir. Taşınmaz bölünebiliyorsa aynen paylaşım, bölünemiyorsa satış yapılarak bedelin hisseler oranında dağıtılması gündeme gelebilir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Müşterek Tapuda Herkesin Ayrı Tapusu Olur Mu?
Her hissedar adına payını gösteren tapu kaydı düzenlenebilir. Ancak taşınmaz tek parsel veya bağımsız bölüm olarak kalır.
Hisseli Evde Bir Kişi Tek Başına Oturabilir Mi?
Paydaşlar anlaşarak kullanım biçimini belirleyebilir. Bir hissedarın diğerlerinin haklarını tamamen engelleyecek şekilde taşınmazı kullanması uyuşmazlığa yol açabilir.
Müşterek Tapulu Ev Krediyle Alınabilir Mi?
Bankanın kredi politikası, ipotek kapsamı ve hissedarların durumu belirleyici olur. Bankalar tüm taşınmazın ipotek edilmesini veya diğer paydaşların işlemde yer almasını isteyebilir.
