Türkiye’de ipotekli konut satışları Haziran 2026’da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 72,1 artarak 25 bin 993’e ulaştı.
İlk bakışta bu veri, vatandaşın yeniden yoğun biçimde banka kredisine yöneldiğini düşündürüyor. Ancak tapuda “ipotekli satış” olarak kaydedilen her işlem, mutlaka bankadan kullanılan klasik konut kredisi anlamına gelmiyor.
Bu nedenle asıl soru şu, 25 bin 993 ipotekli satışın kaçı gerçekten banka kredisiyle yapıldı?
İPOTEKLİ SATIŞ NE ANLAMA GELİYOR?
TÜİK, ipotekli satışı; borçlanılarak satın alınan konutun, kullanılan finansmanın teminatı olarak gösterilmesi şeklinde tanımlıyor.
Bu tanım yalnızca bankaların verdiği konut kredilerini kapsamıyor. Finansman şirketleri, tasarruf finansman sistemleri veya farklı borç ilişkileri sonucunda konut üzerine ipotek kurulması da tapu kayıtlarında ipotekli işlem olarak görünebilir.
BDDK’ya göre tasarruf finansman sistemi; konut, iş yeri veya taşıt alımı için belirli bir süre tasarruf edilmesi ve şartlar oluştuğunda müşteriye finansman kullandırılması esasına dayanıyor. Tahsisat öncesinde ipotek alınamıyor. Ancak finansman kullandırıldıktan sonra alacağın teminat altına alınması amacıyla ipotek kurulması mümkün olabiliyor.
TÜİK verisi, ipoteğin hangi kurum lehine kurulduğunu açıklamıyor.
Dolayısıyla 25 bin 993 işlemin kaçının banka kredisi, kaçının tasarruf finansmanı veya başka bir borçlanma modeli olduğu mevcut konut satış bülteninden görülemiyor.
EN ÇOK SIFIR KONUT MU, İKİNCİ EL Mİ KREDİYLE ALINDI?
Haziran ayında 43 bin 406 ilk el, 86 bin 573 ikinci el konut satıldı. Toplam pazarın yüzde 66,6’sını ikinci el konutlar oluşturdu.
Fakat bu rakamlar, ipotekli satışların kendi içindeki ilk el-ikinci el dağılımını tek başına göstermiyor. TÜİK’in il düzeyindeki ayrıntılı tablolarında satış şekli ile satış durumu birlikte incelenebiliyor. Ana bültende ise “25 bin 993 ipotekli satışın şu kadarı sıfır, şu kadarı ikinci eldi” şeklinde açık bir dağılım verilmedi.
Bununla birlikte 2026 başında yapılan düzenleme, ikinci el konutların finansmana erişimi açısından önemli bir değişiklik getirdi.
BDDK, konut kredilerindeki birinci el-ikinci el ayrımını kaldırdı. Böylece kredi tutarının belirlenmesinde konutun yeni veya ikinci el olmasından çok, ekspertiz değeri ve enerji sınıfı öne çıktı. Bu değişiklik, ikinci el piyasasındaki ipotekli satışları destekleyen unsurlardan biri olabilir.
ENERJİ SINIFI KREDİ MİKTARINI DEĞİŞTİRİYOR
Konutun Enerji Kimlik Belgesi üzerindeki sınıfı, bankadan kullanılabilecek azami kredi tutarını doğrudan etkiliyor.
Örneğin değeri 5 milyon TL’yi aşmayan konutlarda azami kredi oranı:
- A ve B enerji sınıfında yüzde 90
- C enerji sınıfında yüzde 80
- Diğer enerji sınıflarında yüzde 70
seviyesine kadar çıkabiliyor.
Konutun değeri yükseldikçe kredi oranı düşüyor. Ayrıca alıcının, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuğunun başka bir konutu varsa uygulanacak kredi oranları ciddi biçimde azaltılıyor.
Ancak TÜİK, ipotekli satışların kaçının A, B veya C enerji sınıfındaki konutlardan oluştuğunu yayımlamıyor. Bu nedenle enerji verimli konutların kredili satışlardaki gerçek payı henüz görülemiyor.
ÜÇ BÜYÜKŞEHİRDE TABLO NASIL?
Haziran ayında İstanbul’da 24 bin 84, Ankara’da 11 bin 468, İzmir’de ise 7 bin 865 konut satıldı.
Ankara’da 2 bin 757 konut ipotekli olarak satıldı. Böylece ipotekli satışların kentteki payı yaklaşık yüzde 24 oldu. İzmir’de ise bin 578 ipotekli satış gerçekleşti ve pay yüzde 20,1 olarak hesaplandı.
