Bir arsanın tapulu olması, o taşınmaza ulaşım sorununun çözüldüğü anlamına gelmiyor. Özellikle tarla, bağ, bahçe ve şehir dışında bulunan bazı parsellerin kadastro yoluna ya da genel yola doğrudan bağlantısı bulunmayabiliyor.
Bu durumda taşınmaz sahibi, komşu parsel üzerinden geçebilmek için geçit hakkı kurulmasını isteyebiliyor. Ancak komşunun arazisinden uzun süredir geçiliyor olması veya sözlü izin alınması, tek başına tapuya bağlı ve kalıcı bir hak sağlamıyor.
GEÇİT HAKKI NEDİR?
Geçit hakkı, bir taşınmaz sahibine başka bir taşınmaz üzerinden belirli bir güzergâhı kullanarak geçme yetkisi veren irtifak hakkıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 747’nci maddesine göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir.
Kanun, geçidin öncelikle önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşudan; bunun mümkün olmaması hâlinde ise geçit kurulmasından en az zarar görecek taşınmazdan geçirilmesini öngörüyor. İki tarafın menfaatinin birlikte gözetilmesi gerekiyor.
HER YOLU OLMAYAN ARSA İÇİN GEÇİT HAKKI KURULUR MU?
Geçit hakkı kurulabilmesi için taşınmazın genel yola hiç bağlantısının bulunmaması veya mevcut bağlantının taşınmazın normal kullanımına yetmemesi gerekiyor.
Örneğin yalnızca yürüyerek ulaşılabilen bir tarım arazisine traktör ve tarım araçlarının girememesi durumunda, mevcut geçişin yeterli olup olmadığı arazinin kullanım amacı dikkate alınarak incelenebilir.
Ancak taşınmaz sahibinin daha kısa, daha rahat veya daha manzaralı bir yol istemesi tek başına geçit hakkı kurulması için yeterli değil. Geçit ihtiyacının gerçek ve objektif olması gerekiyor.
Mahkeme, mevcut başka bir yol bulunup bulunmadığını, bu yolun iyileştirilmesinin mümkün olup olmadığını ve talep edilen geçidin komşu taşınmaza vereceği zararı araştırıyor. Alternatif güzergâhların incelenmeden yalnızca davacının istediği noktadan geçit kurulması doğru kabul edilmiyor.
DAVA AÇMADAN ÖNCE ARABULUCUYA GİTMEK ZORUNLU MU?
Evet. Geçit hakkı, komşuluk hukukundan kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğu için 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekiyor.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı olarak düzenliyor.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alması gerekiyor. Bu şerh, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınıyor. Ardından taraflardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak tescil talep edebiliyor.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenleniyor ve geçit hakkı davası açılabiliyor.
GEÇİT HAKKI DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?
Geçit hakkı kurulması davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle tarafların başka şehirde oturması, davanın başka yerde açılmasını sağlamaz.
Dava, lehine geçit kurulması istenen taşınmazın maliki tarafından açılır. Güzergâhın birden fazla taşınmazdan geçmesi gerekiyorsa yol üzerinde bulunan parsellerin maliklerinin davaya dahil edilmesi gerekir.
Dava devam ederken taşınmazlardan biri satılırsa güncel tapu kaydı getirilmeli ve yeni malik yargılamaya katılmalıdır. Yargıtay, dava konusu taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin davaya dahil edilmeden karar verilmesini eksik inceleme olarak değerlendirebiliyor.
MAHKEME GEÇİT GÜZERGÂHINI NASIL BELİRLER?
Mahkeme, tarafların gösterdiği yerle bağlı kalmadan alternatif güzergâhları araştırabilir. Genellikle taşınmaz başında keşif yapılır ve harita mühendisi, ziraat mühendisi ile gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınır.
Güzergâh belirlenirken şu ölçütler dikkate alınır:
- Geçidin genel yola kesintisiz ulaşması
- Yolun taşınmazın ihtiyacını karşılaması
- Komşu parselde oluşturacağı alan ve değer kaybı
- Tarım alanının kullanım bütünlüğünü bozup bozmayacağı
- Yol üzerinde bina, kuyu, ağaç veya başka tesis bulunması
- Alternatif yolların uzunluğu ve maliyeti
- Önceki mülkiyet ve kadastro durumu
En kısa yol her zaman en uygun yol değildir. Daha kısa bir güzergâh komşu taşınmazı ikiye bölüyor veya üzerindeki yapıya zarar veriyorsa, biraz daha uzun ancak daha az zarar doğuran başka bir yol tercih edilebilir.
Yargıtay uygulamasında geçidin, yararlanan taşınmazı genel yola sürekli ve kesintisiz şekilde bağlaması aranıyor. Başka bir parselde sona eren veya fiilî yola ulaşıp kamu yoluna çıkmayan güzergâh yeterli kabul edilmeyebilir.
GEÇİT HAKKI KAÇ METRE OLMALIDIR?
Türk Medeni Kanunu’nda bütün taşınmazlar için geçerli sabit bir geçit genişliği bulunmuyor.
Yolun genişliği, taşınmazın kullanım şekline göre belirleniyor. Yalnızca yaya ulaşımı gereken küçük bir parsel ile traktör ve tarım makinelerinin girmesi gereken tarla için aynı genişliğin uygulanması gerekmiyor.
Mahkeme, ihtiyaçtan daha geniş bir yol kurarak komşu taşınmazın mülkiyetini gereksiz yere sınırlandıramaz. Aynı şekilde kullanılmayacak kadar dar bir yol verilmesi de geçit ihtiyacını çözmez.
Bu nedenle ilanlarda yer alan “Geçit hakkı kesin 3 metre olur” gibi ifadeler doğru değil. Genişlik; aracın türü, arazinin amacı, yolun dönüş noktaları ve parselin yapısı dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle belirleniyor.
GEÇİT HAKKI BEDELİ NASIL HESAPLANIR?
Zorunlu geçit hakkı ücretsiz kurulmaz. Kanun açıkça tam bir bedel ödenmesini öngörüyor.
Bedel yalnızca yol olarak kullanılacak bölümün metrekare fiyatından ibaret olmayabilir. Hesaplamada:
- Geçit alanının yüzölçümü
- Taşınmazın dava tarihindeki değeri
- Yol nedeniyle oluşacak değer kaybı
- Arazinin bölünmesi
- Tarımsal kullanımın zorlaşması
- Ağaç, yapı veya tesis kaybı
- Geçidin kullanım yoğunluğu
gibi unsurlar değerlendirilebilir.
Geçit hakkı kurulması, komşu taşınmazın mülkiyetini sınırladığı için meydana gelen kaybın denkleştirilmesi gerekir. Bedel bilirkişi tarafından belirlenir ve mahkemece uygun bulunursa hak sahibi tarafından ödenir.
Bu ödeme kira bedeli değildir. Kural olarak geçit hakkının kurulması karşılığında belirlenen tazminat niteliğindedir. Tarafların anlaşmasına göre bakım ve kullanım giderleri ayrıca düzenlenebilir.
GEÇİT HAKKI TAPUYA NASIL İŞLENİR?
Geçit hakkı kurulduğunda lehine hak tesis edilen taşınmaz ile geçişe katlanan taşınmaz tapuda ayrı ayrı gösterilir.
Lehine geçit kurulan taşınmaz için hak, diğer taşınmaz için ise yükümlülük doğar. Geçiş güzergâhı, yüzölçümü ve teknik sınırları kadastro krokisinde belirtilir.
Tarafların anlaşmasıyla yapılan işlem tapu müdürlüğünde tescil edilir. Dava sonucunda kurulan geçit hakkı ise mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra tapuya işlenir.
Arabuluculuk anlaşmasıyla hak kurulmuşsa, anlaşma belgesine taşınmazların ada-parsel bilgileri, tarafların kimlikleri, geçit güzergâhı, bedel ve tapudaki takyidatlar açık biçimde yazılmalıdır. İcra edilebilirlik şerhinden sonra taraflardan biri tescil başvurusu yapabilir.
GEÇİT HAKKI OLAN ARSA İMARLI SAYILIR MI?
Hayır. Geçit hakkı ile imar yolu birbirinden farklıdır.
Geçit hakkı, özel mülkiyetteki başka bir taşınmaz üzerinden ulaşım sağlar. İmar yolu ise imar planında kamuya ayrılmış yol alanıdır.
Bir parselin tapuda geçit hakkına sahip olması:
- Parselin imarlı olduğunu
- Villa veya konut yapılabileceğini
- Yapı ruhsatı alınabileceğini
- Belediyenin yolu açacağını
- Elektrik ve su bağlantısının hazır olduğunu
göstermez.
Özellikle konut veya villa yapmak için arsa alınırken belediyeden “Bu parsel yapı ruhsatı bakımından yola cepheli kabul ediliyor mu?” sorusuna yazılı cevap alınmalıdır. Tapudaki özel geçit hakkı, her durumda imar mevzuatındaki yol cephesi şartının yerine geçmeyebilir.
GEÇİT HAKKI BULUNAN ARSA SATILIR MI?
Geçit hakkı belirli bir taşınmaz lehine tapuya tescil edilmişse, yararlanan taşınmaz satıldığında yeni malik de bu haktan yararlanır. Üzerinden yol geçen taşınmaz satıldığında ise yeni malik taşınmazı bu yükle birlikte devralır.
Bu nedenle alıcı, yalnızca tapu senedine değil takyidat kaydına ve geçit krokisine de bakmalıdır. Tapuda “geçit hakkı” yazması tek başına yeterli değildir; yolun nereden geçtiği, kaç metrekare alanı kapsadığı ve hangi parsel lehine kurulduğu incelenmelidir.
GEÇİT HAKKI SONRADAN KALDIRILABİLİR Mİ?
Geçit hakkının kurulmasına neden olan ihtiyaç ortadan kalkarsa hakkın kaldırılması gündeme gelebilir.
Örneğin yararlanan taşınmaz sonradan doğrudan kamu yoluna cephe kazanırsa veya imar uygulamasıyla yeni yol açılırsa geçit hakkının sağladığı yarar yeniden değerlendirilebilir.
Ancak tapuya kayıtlı hak kendiliğinden silinmez. Tarafların terkin konusunda anlaşması veya uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekebilir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
KOMŞU YOL VERMEK ZORUNDA MI?
Şartlar oluşmuşsa geçit hakkı mahkeme kararıyla kurulabilir. Ancak yol, mutlaka taşınmaz sahibinin istediği komşudan veya istediği güzergâhtan geçirilmez. En uygun ve en az zarar doğuran seçenek belirlenir.
GEÇİT HAKKI ÜCRETSİZ MİDİR?
Hayır. Zorunlu geçit hakkı tam bir bedel karşılığında kurulur. Bedel, yol alanı ve komşu taşınmazda oluşacak değer kaybı dikkate alınarak hesaplanır.
TAPUDA GEÇİT HAKKI OLMADAN KULLANILAN YOL GÜVENLİ MİDİR?
Sözlü izin veya uzun süredir devam eden fiilî kullanım, tapuya tescilli geçit hakkıyla aynı hukuki güvenceyi sağlamaz. Taşınmaz satın alınmadan önce hakkın tapu kaydında ve krokide bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
Önceki metindeki eksik kalan zorunlu arabuluculuk ve tapuya tescil süreci bu versiyona eklendi.
