Konut ve iş yeri kiralamalarında en çok tartışma yaşanan konuların başında depozito iadesi geliyor. Kiracıdan güvence bedeli olarak alınan depozito, taşınmazın zarar görmemesi, kira borcu bırakılmaması ve aidat-fatura gibi yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla talep ediliyor. Ancak tahliye sürecinde ev sahibi ile kiracı arasında “depozito ne kadar iade edilmeli, ne zaman ödenmeli, hangi durumlarda kesinti yapılabilir?” soruları sık sık gündeme geliyor.
DEPOZİTO NEDİR?
Depozito, kiracının kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun kullanacağını güvence altına alan teminat bedelidir. Bu güvence para olarak verilebileceği gibi kıymetli evrak şeklinde de kararlaştırılabilir.
Ev kiralarken verilen depozito, normal şartlarda kira sözleşmesi sona erdiğinde ve taşınmaz sorunsuz şekilde teslim edildiğinde kiracıya iade edilir. Ancak evde olağan kullanım dışında hasar oluşmuşsa, kira borcu bırakılmışsa veya aidat, fatura gibi ödemeler yapılmamışsa ev sahibi bu tutardan kesinti yapmak isteyebilir.
DEPOZİTO EN FAZLA NE KADAR ALINABİLİR?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito için yasal üst sınır bulunuyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre kiracıdan alınacak güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu nedenle ev sahibi, kiracıdan üç aylık kira tutarından daha fazla depozito talep edemez
Örneğin aylık kira bedeli 20 bin TL olan bir konutta alınabilecek en yüksek depozito 60 bin TL’dir. Taraflar isterse bir kira ya da iki kira bedeli kadar depozito üzerinde anlaşabilir. Ancak üç aylık kira bedelini aşan kısım hukuki uyuşmazlık konusu olabilir.
DEPOZİTO BANKAYA MI YATIRILMALI?
Kanunda depozitonun yalnızca ev sahibine elden verilmesi şeklinde bir sistem öngörülmüyor. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, bu paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Kıymetli evrak verilmişse bunun da bankaya depo edilmesi öngörülüyor.
Uygulamada birçok kiralamada depozito doğrudan ev sahibine ödeniyor. Ancak ileride ispat sorunu yaşanmaması için ödemenin banka kanalıyla yapılması, açıklama kısmına da “kira depozitosu” yazılması kiracı açısından daha güvenli kabul ediliyor.
DEPOZİTO NASIL HESAPLANIR?
Depozito genellikle aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Boş dairelerde çoğu zaman bir kira bedeli depozito istenirken, eşyalı dairelerde ya da demirbaşları fazla olan konutlarda bu tutar iki ya da üç kira bedeline çıkabilir.
Örneğin aylık kirası 15 bin TL olan bir ev için bir kira bedeli depozito alınırsa teminat 15 bin TL olur. İki kira bedeli depozito alınırsa 30 bin TL, üç kira bedeli alınırsa 45 bin TL güvence bedeli ortaya çıkar. Burada yasal sınır üç aylık kira bedelidir.
EV SAHİBİ DEPOZİTOYU NE ZAMAN İADE ETMELİ?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı taşınmazı teslim eder. Ev sahibi, taşınmazda hasar, eksik ödeme veya borç bulunduğunu düşünüyorsa bunu belgelemelidir. Kanundaki güvence sisteminde banka, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya verenin dava açtığını veya icra takibi başlattığını bildirmemesi halinde, kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Uygulamada taraflar teslim tutanağı düzenleyip borç ve hasar bulunmadığı konusunda anlaştığında depozito çoğu zaman taşınma günü ya da birkaç iş günü içinde iade edilir. Ancak uyuşmazlık varsa süreç uzayabilir.
DEPOZİTO HANGİ DURUMLARDA KESİLEBİLİR?
Ev sahibi, depozitodan keyfi kesinti yapamaz. Kesinti yapılabilmesi için kiracının taşınmazda olağan kullanım dışında hasar bırakması, kira borcu bulunması, aidat ya da fatura gibi ödemeleri yapmaması veya sözleşmede yer alan demirbaşları eksik teslim etmesi gerekir.
Boya eskimesi, kullanım kaynaklı küçük yıpranmalar ve zamanla oluşan normal aşınmalar her durumda kiracıya yüklenemez. Bu nedenle taşınmaz teslim edilirken fotoğraf, video ve yazılı teslim tutanağı hazırlanması iki taraf açısından da önemlidir.
KİRACI DEPOZİTOYU ALAMAZSA NE YAPABİLİR?
Kiracı, taşınmazı hasarsız teslim etmesine ve borcu bulunmamasına rağmen depozitosunu alamıyorsa öncelikle yazılı talepte bulunabilir. Sonuç alınamazsa arabuluculuk, icra takibi veya dava yolu gündeme gelebilir.
Bu süreçte kira sözleşmesi, ödeme dekontu, teslim tutanağı, anahtar teslim belgesi, fatura ödeme kayıtları, taşınmazın giriş ve çıkış fotoğrafları önemli deliller arasında yer alır.
Sıkça sorulan sorular
Depozito son kiraya sayılır mı?
Depozito normalde son kira yerine geçmez. Taraflar yazılı olarak anlaşmadıkça kiracının son ay kirasını ödemeyip “depozitodan düşülsün” demesi ileride borç tartışmasına neden olabilir.
Ev sahibi depozitodan boya parası kesebilir mi?
Olağan kullanım nedeniyle oluşan eskimeler için her durumda kesinti yapılamaz. Ancak kiracının kusurundan kaynaklanan zarar belgelenirse depozitodan kesinti talep edilebilir.
Depozito iadesi için teslim tutanağı gerekli mi?
Zorunlu olmamakla birlikte teslim tutanağı çok önemlidir. Anahtar teslimi, borç durumu, demirbaşlar ve hasar bilgisi yazılı hale getirilirse taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklar azalır.
