Alt kira sözleşmesi, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen ya da kısmen üçüncü bir kişiye kullandırması halinde gündeme geliyor. Konut, çatılı iş yeri, ofis, depo ya da taşınmazın belirli bir bölümünün kiralanmasında hazırlanan bu sözleşmede mal sahibinin yazılı rızası, kira bedeli, kullanım amacı, gider paylaşımı, devir yasağı, süre ve fesih şartları açık şekilde yer almalı.
ALT KİRA NEDİR, HANGİ DURUMLARDA YAPILIR?
Alt kira, mevcut kiracının kiraladığı taşınmazı başka bir kişiye tamamen ya da kısmen kiralaması anlamına gelir. Bu durumda asıl kiracı, alt kiracıya karşı kiraya veren konumuna geçer.
Günlük hayatta bu durum en çok ofis paylaşımı, depo kiralama, iş yerinde oda kullanımı, ticari alanın bir bölümünün tahsisi ya da kiralanan taşınmazın belirli bir kısmının üçüncü kişiye kullandırılması halinde görülür. Yani kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken, taşınmazın tamamını ya da bir bölümünü başka bir kişiye kiraya verebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesine göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiralama yapılamaz.
YAZILI İZİN YOKSA SORUN BÜYÜYEBİLİR
Alt kira sözleşmesinde en önemli nokta mal sahibinin yazılı rızasıdır. Konut ve çatılı iş yerlerinde yalnızca sözlü izinle hareket edilmesi ilerleyen süreçte taraflar arasında sorun çıkarabilir.
Mal sahibinden yazılı izin alınmadan yapılan alt kiralama, asıl kira sözleşmesine aykırılık olarak değerlendirilebilir. Böyle bir durumda sözleşmenin feshi, tahliye süreci ve zarar talepleri gündeme gelebilir. Ayrıca alt kiracı, taşınmazı asıl kira sözleşmesinde belirlenen amaç dışında kullanırsa asıl kiracı, mal sahibine karşı sorumluluğunu sürdürür.
ALT KİRACI İLE ASIL KİRACI ARASINDAKİ BAĞ
Alt kira sözleşmesi ayrı bir metinle düzenlense de tamamen bağımsız değildir. Çünkü alt kiracının kullanım hakkı, asıl kiracının sahip olduğu kullanım hakkıyla sınırlıdır.
Bu nedenle alt kira süresi, asıl kira sözleşmesinin süresini aşmamalıdır. Asıl kira sözleşmesi sona ererse, alt kira ilişkisi de bundan doğrudan etkilenir. Bu yüzden sözleşmeye “asıl kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesinin de sona ereceği” açıkça yazılmalıdır.
Alt kiracı ile yapılan sözleşmede kiraya veren olarak görünen kişi, aslında taşınmazın mal sahibi değil, asıl kiracıdır. Bu ayrım sözleşmede net belirtilmelidir.
SÖZLEŞMEDE BOŞLUK BIRAKILMAMASI GEREKEN MADDELER
Alt kira sözleşmesinde yalnızca tarafların adı ve kira bedeli yazılması yeterli değildir. Sözleşmede tarafların kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın açık adresi, kiralanan bölümün kaç metrekare olduğu, kullanım amacı, kira bedeli, ödeme günü, depozito, gider paylaşımı, demirbaş listesi, bakım-onarım şartları, devir yasağı, tahliye süresi ve fesih hükümleri bulunmalıdır.
Özellikle depo ve iş yeri kiralamalarında detay daha da önem kazanır. Elektrik, su, kalorifer yakıtı, güvenlik, kamera sistemi, temizlik, ortak alan kullanımı ve malzeme indirme-bindirme saatleri tek tek yazılmalıdır. Böylece tarafların hangi masraftan sorumlu olduğu sonradan tartışma konusu olmaz.
DEPO VE İŞ YERİ KİRALARINDA ATLANILAN DETAY
Depo olarak kiralanan alanlarda sözleşmeye mutlaka kullanım sınırı eklenmelidir. Kiralanan yerde yanıcı, patlayıcı veya tehlikeli madde bulundurulamayacağı, yükleme ve boşaltma işlemlerinin hangi saatlerde yapılacağı, güvenlik hizmetinin kim tarafından sağlanacağı ve kamera kayıtlarının nerede tutulacağı açıkça belirtilmelidir.
Ayrıca taşınmaz içinde bulunan demirbaşlar ve ekipmanlar teslim sırasında tutanak altına alınmalıdır. Bu tutanak, sözleşmenin eki sayılmalı ve taraflarca imzalanmalıdır. Böylece sözleşme sonunda eksik, hasar ya da kullanım kaynaklı zarar iddiaları daha net değerlendirilebilir.
ALT KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ
Aşağıdaki örnek, özellikle depo, ofis alanı veya iş yeri bölümü için kullanılabilecek temel maddeleri içerir. Taraflar, taşınmazın durumuna göre maddeleri genişletebilir.
Alt kira sözleşmesi
Bir tarafta ........................................................ adresinde kiracı konumunda bulunan ........................................................, bundan sonra KİRAYA VEREN olarak anılacaktır.
Diğer tarafta ........................................................ adresinde bulunan ........................................................, bundan sonra KİRACI olarak anılacaktır.
Taraflar arasında, KİRAYA VEREN’in kiracı olarak bulunduğu ........................................................ adresindeki deponun tamamının veya ........ m²’lik bölümünün KİRACI’ya kiralanması konusunda aşağıdaki şartlarla işbu alt kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Madde 1: Taraflar
Kiraya veren: ........................................................
Adres: ........................................................
Kiracı: ........................................................
Adres: ........................................................
Madde 2: Sözleşmenin konusu
KİRACI, kiralanan alanı depo olarak kullanacaktır. Kiralanan yerde yanıcı, patlayıcı veya hukuka aykırı madde bulundurulamaz. Günlük malzeme indirme, boşaltma ve yükleme işlemleri 06.00-24.00 saatleri arasında yapılacaktır. Bu saatler dışında işlem yapılması için KİRAYA VEREN’den en az 24 saat önce yazılı izin alınacaktır.
Madde 3: Taşınmazın mevcut durumu
Sözleşmeye konu alan, ........................................................ adresindeki taşınmazın ........ m²’lik bölümüdür. Taşınmazda bulunan demirbaşlar, ekipmanlar, kamera sistemi, güvenlik sistemi ve ortak kullanım alanları teslim sırasında tutanak altına alınacaktır. Bu tutanak, sözleşmenin eki sayılacaktır.
Madde 4: Sözleşmenin süresi
Sözleşme ../../.... tarihinde başlar ve ../../.... tarihinde sona erer. Sözleşme sonunda taraflar yeniden anlaşmazsa KİRACI, ........ gün/ay içinde kiralanan alanı tahliye edeceğini kabul eder.
Madde 5: Kira bedeli ve ödeme şekli
Aylık kira bedeli KDV hariç ................................ TL’dir. Kira bedeli her ayın 5. gününe kadar ................................ Bankası ................................ IBAN numaralı hesaba yatırılır. Geç ödeme halinde aylık yüzde ........ oranında gecikme faizi uygulanır.
Madde 6: Giderler ve güvenlik
Elektrik, su, temizlik, güvenlik, kamera sistemi, kalorifer yakıtı ve ortak alan giderlerinin hangi tarafça ödeneceği yazılı olarak belirlenir. Güvenlik zafiyeti nedeniyle oluşabilecek zararlardan sorumlu taraf ayrıca sözleşmede gösterilir.
Madde 7: Devir yasağı ve fesih
KİRACI, kiraladığı alanı üçüncü kişilere devredemez, yeniden kiraya veremez veya kullanım hakkını başka bir kişiye aktaramaz. Sözleşmeye aykırılık halinde KİRAYA VEREN yazılı ihtar gönderir. Aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir.
Asıl kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde işbu alt kira sözleşmesi de sona erebilir. KİRACI, bu nedenle ayrıca hak veya tazminat talep etmeyeceğini kabul eder.
KİRAYA VEREN
Adı Soyadı / Unvanı: ........................................................
İmza: ........................................................
KİRACI
Adı Soyadı / Unvanı: ........................................................
İmza: ........................................................
Kanuni düzenleme ve ayrıntılı bilgi
Alt kira ve kullanım hakkının devrine ilişkin düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde yer alıyor.
İnternet Sitesi: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
Sıkça sorulan sorular
Alt kira sözleşmesi noterden yapılmak zorunda mı?
Alt kira sözleşmesinin noterden yapılması zorunlu değildir. Ancak taraflar isterse sözleşmeyi noter onaylı hale getirerek ispat gücünü artırabilir.
Mal sahibi izin verdikten sonra alt kiraya itiraz edebilir mi?
Mal sahibi yazılı izin verdiyse, sözleşmede belirlenen kullanım sınırları esas alınır. Ancak alt kiracı taşınmazı amacı dışında kullanırsa yeni bir uyuşmazlık doğabilir.
Alt kiracı kira ödemezse mal sahibi kimden talep eder?
Alt kiracı asıl kiracıya karşı sorumludur. Ancak asıl kiracı, mal sahibine karşı ana kira sözleşmesinden doğan kira ve kullanım sorumluluklarını taşımaya devam eder.
