1 Evim Var, Kira Vergisi Öder miyim? (Hesaplama Rehberi)

KİRA GELİR VERGİSİ NEDİR?

Evini, iş yerini, arsasını ya da başka bir gayrimenkulünü kiraya veren mülk sahipleri için yıl sonunda elde edilen gelir, vergi açısından ayrı bir başlıkta değerlendiriliyor. Gelir Vergisi Kanunu’na göre mal ve hakların kiraya verilmesinden doğan gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul ediliyor.

Kısacası kira gelir vergisi, yıl boyunca elde edilen kira gelirinin belirli istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kısmı üzerinden hesaplanan vergidir. Ancak burada herkesin aynı tutarda vergi ödemesi söz konusu değil. Gelirin tutarı, konut kira istisnası, seçilen gider yöntemi ve beyan edilen masraflar ödenecek vergiyi doğrudan değiştiriyor.

Özellikle konut kira geliri olanlar için istisna tutarı, hesabın en kritik noktalarından biri. Bu örneklerde 47 bin TL konut kira geliri istisnası ve 1.189,50 TL damga vergisi esas alınarak hesaplama yapıldı.

TEK EVİ OLAN KİRA GELİR VERGİSİ ÖDER Mİ?

Kira gelir vergisinde en çok karıştırılan konulardan biri de “tek evi olan vergi ödemez” düşüncesi. Ancak kira gelir vergisinde belirleyici olan kişinin kaç evi olduğu değil, o evden elde ettiği yıllık kira gelirinin istisna tutarını aşıp aşmadığıdır.

Yani bir kişinin sadece 1 evi olsa bile bu evi kiraya veriyor ve yıllık kira geliri belirlenen konut kira geliri istisnasını aşıyorsa beyanname vermesi gerekir. Beyanname sonrası hesaplanan tutara göre gelir vergisi ve damga vergisi ödenir.

KİRA GELİR VERGİSİ HESAPLAMA ÖRNEĞİ

Örneğin bir ev sahibi, konutunu aylık 35 bin TL kira bedeliyle kiraya verdiyse yıllık kira geliri şöyle hesaplanır:

35.000 TL x 12 ay = 420.000 TL

Bu tutardan önce ilgili yıl için geçerli olan konut kira geliri istisnası düşülür. Örneğin istisna tutarının 47.000 TL olduğu durumda hesaplama şu şekilde yapılır:

420.000 TL - 47.000 TL = 373.000 TL

Bu aşamadan sonra mükellef götürü gider veya gerçek gider yönteminden birini seçer.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİYLE HESAPLAMA

Götürü gider yönteminde, kalan tutar üzerinden belirlenen oranda gider indirimi yapılır.

373.000 TL x yüzde 15 = 55.950 TL

Bu tutar gider olarak düşüldüğünde vergiye esas matrah şöyle olur:

373.000 TL - 55.950 TL = 317.050 TL

Bu matrah üzerinden gelir vergisi tarifesine göre hesaplama yapılır. Yani bu örnekte ev sahibi, 317.050 TL üzerinden kira gelir vergisi öder.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİYLE HESAPLAMA

Gerçek gider yönteminde ise kiraya verilen konut için yapılan ve belgeyle ispatlanabilen masraflar dikkate alınır. Örneğin ev sahibi yıl içinde konut için 120.000 TL belgeli gider yaptıysa, bu giderin istisnaya denk gelen kısmı düşülemez.

Bu durumda indirilebilecek gider yaklaşık olarak şöyle hesaplanır:

120.000 TL x 373.000 TL / 420.000 TL = 106.571 TL

Vergiye esas matrah ise şöyle olur:

373.000 TL - 106.571 TL = 266.429 TL

Bu örnekte gerçek gider yöntemi kullanıldığında vergiye esas matrah 266.429 TL olur. Götürü gider yönteminde matrah 317.050 TL olduğu için, belgeli gideri yüksek olan mülk sahibi açısından gerçek gider yöntemi daha avantajlı hale gelebilir.

Bu nedenle kira geliri beyan edilirken yalnızca toplam kira gelirine değil, hangi gider yönteminin daha düşük vergi matrahı oluşturduğuna da bakılması gerekir.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİYLE KİRA GELİR VERGİSİ TABLOSU

Götürü gider yöntemi, kira geliri beyanında en pratik seçeneklerden biri. Bu yöntemde mülk sahibi, ayrıca belge toplamak zorunda kalmadan kira gelirinden belirlenen oranda gider indirebiliyor. Ancak bu yöntem seçilirken dikkatli olunmalı; çünkü bazı durumlarda gerçek gider yöntemi daha avantajlı sonuç verebilir.

Aşağıdaki tabloda 47 bin TL istisna ve 1.189,50 TL damga vergisi dikkate alınarak götürü gider yöntemine göre örnek hesaplama yer alıyor.

Tabloya bakıldığında kira geliri arttıkça istisna tutarının etkisi azalıyor. Düşük ve orta gelirli kira beyanlarında istisna daha belirgin bir avantaj sağlarken, yüksek kira gelirlerinde vergi matrahı hızlı şekilde büyüyor.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİYLE KİRA GELİR VERGİSİ TABLOSU

Gerçek gider yöntemi ise özellikle gayrimenkulü için yüksek masraf yapan mülk sahipleri açısından daha avantajlı olabilir. Bu yöntemde bakım, onarım, sigorta, yönetim gideri ve benzeri belgelenebilir masraflar hesaplamaya dahil edilebiliyor.

Emlak Konut Kredilerinde En Düşük Faiz Halkbank’ta

İçeriği Görüntüle

Ancak gerçek gider yönteminde her harcamanın tamamı doğrudan indirilemiyor. Giderin, vergiye tabi hasılata denk gelen kısmı dikkate alınıyor. Bu nedenle hesaplama, götürü gider yöntemine göre biraz daha teknik ilerliyor.

Aşağıdaki tabloda 25 bin TL gider, 47 bin TL istisna ve 1.189,50 TL damga vergisi dikkate alınarak gerçek gider yöntemine göre örnek hesaplama yer alıyor.

Bu tabloda dikkat çeken nokta şu: Gerçek gider yöntemi her zaman daha düşük vergi anlamına gelmeyebilir. Harcama tutarı düşük kaldığında, götürü gider yöntemi daha avantajlı sonuç verebilir. Bu yüzden beyanname verilmeden önce iki yöntemin de ayrı ayrı hesaplanması gerekiyor.

ÖRNEK HESAPLAMA: AYLIK 35 BİN TL KİRA GELİRİ OLAN NE KADAR ÖDER?

Kira gelir vergisinde rakamlar çoğu zaman tabloya bakınca daha anlaşılır hale geliyor. Örneğin aylık 35 bin TL kira geliri elde eden bir mülk sahibinin yıllık kira geliri 420 bin TL oluyor.

Bu örnekte konut kira istisnası düşüldüğünde kalan tutar 373 bin TL olarak hesaplanıyor. Ev için yıl içinde 120 bin TL harcama yapılmış ve gerçek gider yöntemi seçilmişse, indirilebilecek gider şu formülle bulunuyor:

İndirilebilecek gider = Toplam gider x Vergiye tabi hasılat / Toplam hasılat

120.000 x 373.000 / 420.000 = 106.575 TL

Bu durumda vergiye tabi gelir matrahı 266.425 TL oluyor.

Bu örnek, yüksek gideri olan mülk sahipleri için gerçek gider yönteminin neden ayrıca hesaplanması gerektiğini gösteriyor. Ancak gerçek gider yönteminin uygulanabilmesi için harcamaların belgelenebilir olması gerekiyor.

KİRA GELİR VERGİSİ NEREDEN ÖDENİR?

Kira gelir vergisi, bağlı olunan vergi dairesinden, tahsilat yetkisi bulunan bankalardan, banka mobil uygulamalarından ve Gelir İdaresi Başkanlığı’nın dijital kanallarından ödenebiliyor.

Dijital Vergi Dairesi’nde hızlı ödeme, hesaplama ve gelir vergisi hesaplama gibi hizmetler yer alıyor. GİB’in dijital hizmet ekranında ödeme işlemlerinin şifresiz şekilde yapılabildiği hızlı ödeme alanı da bulunuyor.