TAPU NEDİR?
Gayrimenkul alım satımı, arsa yatırımı, miras paylaşımı, ipotek, kat mülkiyeti, ifraz, tevhit ve kentsel dönüşüm gibi işlemlerde en temel hukuki dayanak tapu kaydıdır. Tapu, taşınmazın kime ait olduğunu gösterirken; tapu sicili taşınmazın hukuki durumunu bütün ayrıntılarıyla ortaya koyar.
Bu nedenle konut, arsa, tarla, iş yeri veya dükkân satın almadan önce yalnızca fiyat ve konum bilgisine bakmak yeterli değildir. Taşınmazın tapu sicilindeki kaydı, üzerindeki haklar, kısıtlamalar, ipotekler, şerhler ve beyanlar mutlaka incelenmelidir.
TAPU SİCİLİ NEDİR?
Tapu sicili, taşınmaz mallar ile bu taşınmazlar üzerindeki hakların kaydedildiği resmi defter ve belgeler bütünüdür. Tapu sicili devlet güvencesi altında tutulur ve taşınmazlara ilişkin hakların herkese karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
Tapu sicilinde yalnızca malik bilgisi bulunmaz. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, vasfı, sınırları, ayni hakları, ipotekleri, irtifak hakları, şerhleri, beyanları ve taşınmaz üzerinde yapılan hukuki işlemler de kayıt altına alınır.
Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, ipotek, intifa hakkı, üst hakkı, geçit hakkı, satış vaadi, aile konutu şerhi veya dava kaydı gibi bilgiler tapu sicili üzerinden takip edilir. Bu nedenle tapu sicili, gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliğin temelini oluşturur.
TAPU SİCİLİNİN FONKSİYONU NEDİR?
Taşınır mallarda zilyetlik ne kadar önemliyse, taşınmazlarda da tapu sicili aynı işlevi görür. Tapu sicilinin en önemli fonksiyonu aleniyet ve güven ilkesidir.
Tapu sicili aleni kabul edilir. Hukuki ilgisini ortaya koyan kişiler tapu sicilini inceleyebilir. Ayrıca tapu sicilinde kayıtlı bir hususun bilinmediği ileri sürülemez. Bu durum, taşınmaz alım satımlarında alıcıların işlem öncesi tapu kayıtlarını kontrol etmesini zorunlu hale getirir.
Tapu siciline güven ilkesi gereği, sicilde görünen kayda güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları bazı durumlarda korunabilir. Bu nedenle hatalı veya yolsuz kayıtların zaman kaybetmeden düzeltilmesi önem taşır.
TAPU SİCİLİNE HANGİ TAŞINMAZLAR KAYDEDİLİR?
Türk Medeni Kanunu’nun 998. maddesine göre tapu siciline taşınmaz olarak üç ana unsur kaydedilir:
Arazi: Sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçalarıdır. Arsa, tarla, bağ, bahçe ve benzeri taşınmazlar bu kapsamdadır.
Bağımsız ve sürekli haklar: Süresiz veya en az 30 yıl süreli olan, devredilebilen ve mirasçılara geçebilen bazı irtifak hakları tapu kütüğünde ayrı sayfaya taşınmaz gibi kaydedilebilir. Üst hakkı buna örnek gösterilebilir.
Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler: Daire, dükkân, ofis, mağaza, depo gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilir. Böylece her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır.
TAPU SİCİLİNDE HANGİ BİLGİLER BULUNUR?
Tapu sicilinde taşınmazı tanımlayan ve hukuki durumunu belirleyen birçok kayıt yer alır. Bunlar temel olarak şu başlıklarda değerlendirilir:
Taşınmazı tanımlayan kayıtlar: Yüzölçümü, vasfı, ada, parsel, pafta, mahalle, köy, sınır ve konum bilgileri bu gruba girer.
Ayni hak kayıtları: Mülkiyet hakkı, irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin hakları tapu siciline tescil edilir. Bu hakların kurulması, sona ermesi veya değiştirilmesi tescil, terkin ve tadil işlemleriyle yapılır.
Şerhler: Satış vaadi sözleşmesi, önalım hakkı, aile konutu şerhi, kira şerhi, dava kaydı veya tasarruf sınırlamaları gibi kişisel haklar ve hukuki durumlar şerhler bölümünde görülür.
Beyanlar: Taşınmazın sit alanında kalması, afet bölgesinde bulunması, orman kadastrosu, kıyı kanunu kapsamı veya kamu hukuku kısıtlamaları beyanlar hanesinde yer alabilir.
Rehin kayıtlarına ilişkin bilgiler: İpotek, ipotek derecesi, teminat miktarı, alacak ilişkisi ve rehinle ilgili açıklamalar tapu sicilinde görülebilir.
TAPU SİCİLİNDE AKİTLİ VE AKİTSİZ İŞLEMLER
Tapu sicilinde yapılan işlemler genel olarak akitli ve akitsiz işlemler olarak ikiye ayrılır.
Akitli işlemler, tarafların resmi senet düzenleyerek yaptığı işlemlerdir. Satış, bağış, trampa, ipotek, kat mülkiyeti, kat irtifakı, devre mülk hakkı, üst hakkı, bağımsız bölüm ilavesi ve bazı kamulaştırma işlemleri bu kapsamda değerlendirilir.
Bu işlemlerde tarafların iradesi tapu müdürlüğünde resmi şekilde alınır ve işlem tapu siciline tescil edilir.
Akitsiz işlemler ise çoğunlukla tek taraflı talep, beyan veya idari işlemle yapılan kayıtlardır. Aile konutu şerhi, ifraz, tevhit, ipotek alacağının temliki, bazı beyan ve düzeltme işlemleri bu gruba girer.
İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİ NEDİR?
Tapulu taşınmazlar ihtiyaç halinde bölünebilir veya birleştirilebilir.
İfraz, bir taşınmazın birden fazla bağımsız parsele ayrılmasıdır. Bu işlem için belediye veya il özel idaresinden izin alınması, kadastro müdürlüğünde harita ve planların hazırlanması, ardından tapu müdürlüğünde yeni parseller için ayrı kayıt oluşturulması gerekir.
Tevhit ise bitişik parsellerin tek bir tapu kaydında birleştirilmesidir. Tevhit için de ilgili idarenin uygun görüşü ve tapu müdürlüğünde işlem yapılması gerekir.
Her iki işlem de imar planı, yapılaşma şartları, parsel büyüklüğü ve mevzuat sınırlarına göre değerlendirilir.
TAPU KAYDI NASIL DÜZELTİLİR?
Tapu sicili resmi kayıt sistemi olsa da bazı durumlarda kayıtlar gerçek durumu yansıtmayabilir. Maddi hata, yanlış yazım, eksik işlem veya yolsuz tescil nedeniyle tapu kaydının düzeltilmesi gerekebilir.
Yolsuz tescil, bir ayni hakkın hukuka aykırı şekilde ya da hak sahibi olmayan kişi adına tapuya kaydedilmesidir. Mirasçı olmayan kişi adına tescil yapılması, mahkeme kararının yanlış uygulanması veya geçersiz satışa rağmen tapuda işlem yapılması buna örnek gösterilebilir.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi çoğu zaman mahkeme kararı gerektirir. Mahkemece verilen tapu iptali ve tescil kararı kesinleştikten sonra tapu müdürlüğü kaydı düzeltir.
Şerh, beyan, yüzölçümü, cins veya nitelik hataları gibi bazı durumlarda ise ilgililerin başvurusu üzerine veya tapu müdürlüğünce değerlendirme yapılarak düzeltme işlemi yapılabilir. Ancak hak kaybı doğuracak nitelikteki düzeltmelerde mahkeme kararı gerekebilir.
DEVLET TAPU SİCİLİNDEN SORUMLU MU?
Tapu sicilinin doğru ve güvenli tutulmasından devlet sorumludur. Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlarda, zarar gören kişi devlete karşı tazminat talep edebilir.
Tapu memurunun yanlış kayıt yapması, mahkeme kararını eksik uygulaması, hatalı tescile yol açması veya sicilin hukuka aykırı tutulması nedeniyle zarar doğarsa devlet sorumluluğu gündeme gelir. Devlet, zararı karşıladıktan sonra kusurlu görevliye rücu edebilir.
Bu sorumluluk, tapu siciline duyulan güvenin korunması açısından kritik öneme sahiptir.
TAPU SİCİLİ BÖLGELERİ NASIL BELİRLENİR?
Her ilçenin idari sınırları bir tapu sicili bölgesi olarak kabul edilir. Taşınmazlar bulundukları ilçenin tapu siciline kaydedilir.
Tapu sicili köy ve mahalle bazında düzenlenir. Her taşınmaz için tapu kütüğünde ayrı bir sayfa açılır. Birden fazla sicil bölgesine giren taşınmazlarda ise taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölge esas alınır ve ilgili kayıtlar diğer müdürlüklere bildirilir.
TAPU SİCİLİ DAVA SÜREÇLERİ HAKKINDA BİLGİ
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının Konusu Nedir?
Bu davanın temel konusu; tapu sicilinde yolsuz, yani hukuki dayanaktan yoksun nitelik taşıyan tescil, terkin (kayıt silme) ve değişiklik (tadil) işlemlerinin iptal edilerek düzeltilmesidir.
Söz konusu davada şerhlerin durumu ise niteliklerine göre değişir:
- Kişisel Hak Şerhleri: Geçerli şekilde konulan bir kişisel hak şerhi sonradan hukuki değerini yitirirse ve şerhten yararlanan kişi silme (terkin) talebinde bulunmazsa, mülkiyet sahibi TMK md. 1025 kapsamında dava açabilir. Mahkeme hükmü neticesinde ilgili şerh terkin edilir.
- Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasına İlişkin Şerhler: Bu şerhlerin dava konusu edilebilmesi için ancak TMK md. 1010/3'te belirtilen işlemlerin varlığı gerekir.
- Geçici Tescil Şerhleri: Geçici tescillerin şerhi ile ilgili konularda tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılmasına gerek bulunmamaktadır.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?
Musahhih nitelikteki bu davada, hak kaybına uğrayanlar ile yolsuz kayıttan faydalananlar karşı karşıya gelir. Davanın tarafları hukuksal konumlarına göre şu şekilde ayrılır:
Davacı Taraf (Doğrudan veya Dolaylı Zarar Görenler)
- Doğrudan Zarar Görenler: Maddi hak durumu ile tapudaki resmi kayıt arasında uyumsuzluk olan, bu yolsuz tescil nedeniyle zarara uğrayan veya uğrama tehlikesi altında bulunan gerçek hak sahipleridir. Örneğin; bir ayni hakkı olduğu halde tapuya hiç tescil edilmemiş veya yanlış tescil edilmiş kişiler bu sınıfa girer.
- Paylı Mülkiyet Hissedarları: Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı için bağımsız olarak dava açabilir.
- Elbirliği Mülkiyeti Ortakları: Elbirliği mülkiyetinde zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, davanın tüm ortaklar tarafından birlikte açılması şarttır.
- Kat Mülkiyeti Sahipleri: Kendi adlarına kayıtlı bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) için tek başlarına dava açma hakkına sahiptirler.
- Dolayısıyla Zarar Görenler: Bu kişilerin dava açma hakkı, haklarını kazanırken tapu sicilinin doğru olmasına ve kazanım gerçekleştikten sonra sicilin hukuki geçerliliğini kaybetmesine bağlıdır.
Davalı Taraf
- Gerçekte hak sahibi olmamasına rağmen, hukuki geçerliliği bulunmayan yolsuz bir tapu kaydı yüzünden tapuda malik veya hak sahibi olarak görünen kişiler davalı olarak gösterilir.
- Yolsuz bir silme (terkin) işleminden doğrudan veya dolaylı olarak yararlanan kişilere karşı da bu dava açılır.
- Eğer bu durumdaki kişiler vefat etmişse, dava onların külli haleflerine (mirasçılarına) yöneltilir.
Tapu Sicili Hangi Durumlarda Düzeltilmelidir?
Kanuna göre tapu sicil kayıtlarının tam, doğru ve gerçeğe uygun şekilde tutulması esastır. Ancak uygulamada yaşanan hatalar hak sahiplerini zarara uğratabilmekte ve sicilin güvenilirliğini zedelemektedir. Tapu kayıtları gerçek hak durumunu yansıtmadığında, bu kayıtların maddi hukuka uygun hale getirilmesi yani düzeltilmesi gerekir.
Tapu sicilindeki yanlışlıklar şu üç hukuki yolla düzeltilebilir:
- Mahkeme kararına dayalı düzeltme,
- Tapu memurunun sicildeki hatayı kendiliğinden (re'sen) düzeltmesi,
- İlgili tarafların karşılıklı anlaşmasına dayalı düzeltme yolları.
TMK'nin 1025. maddesi, esasa ilişkin şartların eksik olması sebebiyle gerçeği yansıtmayan yolsuz işlemlerin düzeltilerek gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesini amaçlar.
Devlet Tapu Sicilinin Tutulmasından Sorumlu Mudur?
Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1007. maddesi uyarınca devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan doğrudan sorumludur. Eğer tapu kaydındaki bir hatadan dolayı bir zarar meydana gelirse, devlet bu zararı karşılamakla yükümlüdür; daha sonra ise zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere yasal olarak rücu eder. Bu sorumluluktan kaynaklanan davalar, yasa gereği tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Devletin hukuken sorumlu tutulabilmesi için şu üç şartın bir arada bulunması gerekir:
- Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan somut bir zararın varlığı,
- Zararın, tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğması,
- Oluşan zarar ile sicilin tutulması arasında doğrudan bir illiyet bağının (neden-sonuç ilişkisi) kurulabilmesi.
