Miras yoluyla kalan tarla, arsa, ev veya iş yeri gibi taşınmazlarda satış süreci, mirasçıların anlaşmasına göre farklı ilerler. Mirasçılar satış konusunda uzlaşırsa işlem tapuda daha kısa sürede tamamlanabilir. Ancak mirasçılardan biri satışa rıza göstermezse süreç mahkeme yoluyla çözülebilir.
Özellikle hisseli tarlalarda en sık yaşanan sorun, mirasçılardan birinin taşınmazı kullanması, tarlayı işlemesi veya satışa karşı çıkmasıdır. Bu durumda diğer mirasçılar, paylarını korumak ve taşınmazın satışını sağlamak için ortaklığın giderilmesi davası yoluna başvurabilir.
MİRAS KALAN HİSSELİ TARLA NASIL SATILIR?
Miras kalan hisseli tarlanın satılabilmesi için ilk yapılması gereken işlem, mirasçıların resmi olarak belirlenmesidir. Bunun için veraset ilamı, yani mirasçılık belgesi alınır.
Veraset ilamı noterlerden veya sulh hukuk mahkemelerinden alınabilir. Bu belge olmadan mirasçıların tapu müdürlüğünde satış, intikal veya devir işlemi yapması mümkün değildir.
Veraset ilamı alındıktan sonra taşınmazın mirasçılar adına geçirilmesi gerekir. Bu işlem veraset intikali olarak adlandırılır. İntikal işlemi için ilgili vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir, ardından tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
Veraset intikali tamamlandıktan sonra taşınmaz, mirasçılar adına tapu kayıtlarına işlenir. Bu aşamadan sonra satış işlemi yapılabilir.
İNTİKAL İÇİN TÜM MİRASÇILARIN TAPUYA GİTMESİ ŞART MI?
Miras kalan taşınmazın mirasçılar adına intikal ettirilmesi için tüm mirasçıların aynı anda tapuya gitmesi şart değildir. Mirasçılardan biri gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurarak intikal işlemini başlatabilir.
Ancak satış aşaması farklıdır. Mirasçılar taşınmazın tamamını satmak istiyorsa, tüm mirasçıların tapuda bizzat hazır bulunması veya noter onaylı vekaletname ile temsil edilmesi gerekir.
Satış tamamlandığında satış bedeli, mirasçılar arasında miras payları oranında bölüştürülür.
MİRASÇILAR ANLAŞIRSA SATIŞ NASIL YAPILIR?
Mirasçılar satış konusunda uzlaşırsa süreç daha hızlı ilerler. Önce veraset ilamı alınır, ardından veraset intikali yapılır. Tapu kaydı mirasçılar adına geçtikten sonra alıcı bulunur ve satış için tapu müdürlüğünden randevu alınır.
Satış günü tüm mirasçılar tapuda imza verir. Mirasçılardan biri işlem günü gelemeyecekse, noter onaylı vekaletname ile başka bir kişiyi temsilci olarak atayabilir.
Bu süreçte satış bedelinin nasıl paylaşılacağı, ödeme yöntemi, tapu harcı, masraf ve varsa aracılık bedeli önceden netleştirilmelidir.
MİRASÇILARDAN BİRİ SATIŞA RIZA GÖSTERMEZSE NE OLUR?
Mirasçılardan biri satışa onay vermezse taşınmazın tamamı tapuda satılamaz. Çünkü elbirliği mülkiyetinde mirasçılar taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir ve satış için ortak hareket edilmesi gerekir.
Bu durumda satış isteyen mirasçı veya mirasçılar, mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu dava halk arasında izale-i şuyu davası olarak da bilinir.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme önce taşınmazın fiziken bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Eğer tarla, kanundaki şartlara uygun şekilde bölünebiliyorsa aynen taksim gündeme gelebilir. Bölünmesi mümkün değilse taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilebilir.
HİSSELİ TARLA FİZİKEN BÖLÜNEBİLİR Mİ?
Hisseli tarlalarda fiziki bölünme her zaman mümkün değildir. Tarımsal arazilerde bölünme işlemleri 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarımsal arazilerin devrine ilişkin düzenlemelere tabidir.
Bu düzenlemelerde tarımsal araziler için asgari tarımsal büyüklük, yeter gelirli tarımsal arazi ve ekonomik bütünlük gibi kriterler dikkate alınır. Tarla bu sınırların altında kalacak şekilde bölünemez.
Mahkeme, aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirlemek için keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Tarla bölünmeye uygun değilse genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA SATIŞ NASIL YAPILIR?
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, tarlanın değerini belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporuyla taşınmazın rayiç değeri tespit edilir.
Taşınmazın fiziken bölünmesi mümkün görülmezse satış aşamasına geçilir. Satış, açık artırma yoluyla yapılır. Satıştan elde edilen bedel, mirasçılar arasında pay oranlarına göre dağıtılır.
Satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılabilmesi için tüm hissedarların buna onay vermesi gerekir. Hissedarlardan biri bile satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına rıza göstermezse satış herkese açık şekilde gerçekleştirilir.
MİRASÇI KENDİ HİSSESİNİ SATABİLİR Mİ?
Bu noktada taşınmazın mülkiyet türü önemlidir. Miras kalan taşınmazlar çoğu zaman ilk aşamada elbirliği mülkiyeti şeklindedir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar belirli bir fiziksel alanın değil, mirasın tamamının ortağıdır. Bu nedenle mirasçılardan biri “tarlanın şu kısmı benim” diyerek belirli bir bölümü satamaz.
Paylı mülkiyete geçildikten sonra ise mirasçı kendi payını satabilir. Ancak hisseli tapuda bir pay üçüncü kişiye satılırsa, diğer hissedarlar için önalım hakkı gündeme gelebilir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarlara öncelikli satın alma imkanı tanır. Satışın diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilmesi önemlidir. Bildirimden sonra hak düşürücü süreler işlemeye başlar.
HİSSELİ TAPU SATIŞINDA YOL HARİTASI
Hisseli taşınmaz satışında işlem yapılmadan önce tapu kaydı incelenmeli ve mülkiyet türü netleştirilmelidir. Taşınmaz elbirliği mülkiyetinde mi, paylı mülkiyette mi, önce bunun belirlenmesi gerekir.
Ardından güncel rayiç değer veya profesyonel değerleme alınması satış sürecini kolaylaştırır. Mirasçılar arasında uzlaşma sağlanabiliyorsa satış bedeli, ödeme şekli ve masraflar yazılı hale getirilmelidir.
Satış üçüncü kişiye yapılacaksa önalım hakkı riski dikkate alınmalıdır. Hisseli satışlarda ödeme güvenliği ayrıca önem taşır. Bu nedenle banka üzerinden ödeme, bloke çek, güvenli hesap veya benzeri yöntemlerle bedelin güvence altına alınması tercih edilmelidir.
MİRAS KALAN EV VEYA ARSA İÇİN İLK ADIM NEDİR?
Miras kalan ev, daire, arsa veya tarla için ilk adım yine veraset ilamıdır. Mirasçıların kim olduğu ve hangi oranda hak sahibi oldukları bu belgeyle belirlenir.
Veraset ilamı alındıktan sonra veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir. Ardından tapu müdürlüğünde veraset intikali yapılır. İntikal tamamlanmadan taşınmazın üçüncü kişiye satılması mümkün değildir.
Süreç genel olarak şu sırayla ilerler:
Veraset ilamı alınır.
Veraset ve intikal işlemleri yapılır.
Tapuda mirasçılar adına kayıt oluşturulur.
Mirasçılar anlaşırsa satış yapılır.
Anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi davası açılır.
MİRAS KALAN EVDE MİRASÇILARDAN BİRİ OTURUYORSA NE OLUR?
Miras kalan evde mirasçılardan birinin oturması, diğer mirasçıların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Evde oturan mirasçı satışa onay verirse süreç normal şekilde ilerler.
Ancak bu kişi satışa karşı çıkıyor ve taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa diğer mirasçılar hukuki yollara başvurabilir. Bu durumda ecrimisil davası açılarak haksız kullanım nedeniyle tazminat talep edilebilir.
Ayrıca taşınmazın satılması isteniyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak mahkeme yoluyla satış talep edilebilir.
MİRAS KALAN TAŞINMAZIN SATIŞINDA VERGİ ÇIKAR MI?
Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında önemli bir vergi avantajı bulunur. Normalde satın alınan bir taşınmazın 5 yıl içinde satılması halinde değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Ancak miras veya bağış gibi karşılıksız yollarla edinilen taşınmazlarda değer artış kazancı vergisi uygulanmaz.
Buna rağmen satış sürecinde bazı masraflar devam eder. Tapu harcı, döner sermaye bedeli, veraset ve intikal vergisi süreci, belediye borcu, emlak vergisi ve satışa ilişkin diğer resmi giderler kontrol edilmelidir.
MİRAS KALAN GAYRİMENKUL SATIŞI İÇİN GEREKLİ EVRAKLAR
Miras kalan taşınmazın satışında genellikle şu belgeler istenir:
- Veraset ilamı
- Tapu senedi veya güncel tapu kaydı
- Tüm mirasçıların T.C. kimlik belgeleri
- Veraset ve intikal vergisi işlemlerine ilişkin belgeler
- Belediyeden alınacak rayiç değer ve borcu yoktur yazısı
- Konutlar için DASK poliçesi
- Vekaletle işlem yapılacaksa noter onaylı vekaletname
- Satışa konu taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
Taşınmaz tarla ise tarımsal arazi niteliği, ifraz durumu ve satışa engel bir şerh olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
MİRASÇILAR NASIL BELİRLENİR?
Mirasçıların belirlenmesi Türk Medeni Kanunu’na göre yapılır. Miras bırakanın çocukları varsa ilk yasal mirasçılar çocuklardır. Çocuklar mirası eşit paylarla paylaşır. Çocuklardan biri miras bırakandan önce vefat etmişse, onun payı kendi çocuklarına yani miras bırakanın torunlarına geçer.
Miras bırakanın çocuğu veya torunu yoksa miras anne ve babaya geçer. Anne ve baba mirası eşit olarak paylaşır. Anne veya babadan biri hayatta değilse, onun payı kendi altsoyuna yani miras bırakanın kardeşlerine geçebilir.
Altsoy ve üstsoy yoksa miras yan soya geçer. Bu durumda miras bırakanın kardeşleri mirasçı olur. Kardeşlerden biri vefat etmişse, onun payı kendi çocuklarına geçer.
Sağ kalan eş de yasal mirasçıdır. Eşin miras payı, birlikte mirasçı olduğu gruba göre değişir. Eş, çocuklarla birlikte mirasçı olursa mirasın dörtte birini alır. Anne ve baba ile birlikte mirasçı olursa mirasın yarısını alır. Kardeşler veya yan soy ile birlikte mirasçı olursa mirasın dörtte üçünü alır. Eşten başka mirasçı yoksa mirasın tamamı sağ kalan eşe kalır.
EHİL MİRASÇILIK NEDİR?
Tarımsal arazilerde miras paylaşımı yapılırken bazı durumlarda arazinin ekonomik bütünlüğünün korunması amaçlanır. Bu nedenle tarımsal faaliyeti sürdürebilecek mirasçının taşınmazı devralması gündeme gelebilir. Bu kişi uygulamada ehil mirasçı olarak ifade edilir.
Ehil mirasçı değerlendirmesinde tarımsal üretimle ilgilenme, araziyi işletme kapasitesi, geçimini tarımdan sağlama ve taşınmazın ekonomik bütünlüğünü koruma gibi unsurlar dikkate alınabilir. Böyle bir durumda diğer mirasçıların paylarının bedel karşılığı ödenmesi veya taraflar arasında anlaşma sağlanması gerekir.
Ehil mirasçılık özellikle tarım arazilerinin parçalanmasını önlemek için önemlidir. Ancak bu süreç teknik ve hukuki değerlendirme gerektirdiğinden, tarımsal arazi niteliğindeki miraslarda tapu, il/ilçe tarım müdürlüğü ve hukuk desteğiyle hareket edilmelidir.
