Gayrimenkul alım satımında en sık yaşanan sorunlardan biri, satıcının kendi payına düşen tapu harcını ödememesi oluyor. Uygulamada bazı satıcılar, tapu masrafı ve alım satım vergisi gibi ödemeleri alıcıya yansıtmak isteyebiliyor. Özellikle alıcı taraf şirket olduğunda ise şu soru gündeme geliyor: Satıcının ödemediği tapu harçlarını alıcı gider yazabilir mi?
Vergi uygulaması açısından bu sorunun cevabı her durumda “evet” değildir. Alıcı şirket, satıcı adına ödeme yapmış olsa bile, ödeme belgeleri satıcı adına düzenlenmişse bu tutarların alıcı şirket tarafından gider olarak dikkate alınması mümkün değildir.
TAPU HARCI KİM TARAFINDAN ÖDENİR?
Yasal uygulamaya göre taşınmaz satışlarında tapu harcı, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir. Her iki tarafın da kendi payına düşen tapu harcını yatırması gerekir.
Satıcının kendi payına düşen tapu harcını ödememesi halinde tapu devir işlemi tamamlanmayabilir. Çünkü harç ödemeleri yapılmadan satış işleminin tapuda sonuçlanması mümkün olmaz.
Bu durumda işlemin ilerleyebilmesi için ya satıcının kendi borcunu ödemesi ya da alıcının satışın iptal olmaması için bu tutarı geçici olarak karşılaması gerekir.
ALICI SATICI ADINA ÖDEME YAPARSA GİDER YAZABİLİR Mİ?
Bu konu özellikle şirket adına taşınmaz satın alan alıcılar açısından önemlidir. Alıcı şirket, satıcı adına tapu masrafı veya alım satım vergisi ödediğinde bu tutarı kurum kazancının tespitinde gider olarak göstermek isteyebilir.
Ancak vergi mevzuatı açısından gider yazılabilmesi için bazı temel şartlar bulunur. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 6’ncı maddesine göre kurumlar vergisi, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanır. Safi kurum kazancının tespitinde ise Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanca ilişkin hükümleri dikkate alınır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 40’ıncı maddesinin 6 numaralı bendi uyarınca, işletme ile ilgili olmak şartıyla bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar gider olarak indirilebilir.
Ancak burada belirleyici nokta, ödemenin kimin adına yapıldığı ve belgenin kimin adına düzenlendiğidir.
BELGE SATICI ADINA DÜZENLENMİŞSE GİDER OLMAZ
Ticari kazancın tespitinde bir giderin indirim konusu yapılabilmesi için giderin tevsike esas belgelerle belgelendirilmesi ve bu belgelerin mükellef adına düzenlenmiş olması gerekir.
Bu nedenle şirket adına satın alınan bir taşınmazda, alıcı şirket tarafından satıcı adına ödenen ve ödeme belgeleri satıcı adına düzenlenen tapu masrafı ile alım satım vergisi tutarları, alıcı şirketin safi kurum kazancının tespitinde gider olarak dikkate alınamaz.
Başka bir ifadeyle, ödemeyi alıcı şirket yapmış olsa bile harcın hukuki muhatabı satıcıysa ve belge satıcı adına düzenlenmişse, bu tutar alıcının gideri sayılmaz.
ÖZEL ANLAŞMA VERGİ DAİRESİNİ BAĞLAMAZ
Taraflar kendi aralarında “satıcının tapu harcını alıcı ödeyecek” şeklinde anlaşma yapabilir. Ancak bu tür özel anlaşmalar vergi idaresi açısından her zaman sonuç doğurmaz.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 8’inci maddesinde, vergi kanunlarıyla kabul edilen haller dışında, mükellefiyet veya vergi sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmelerin vergi dairesini bağlamayacağı hükme bağlanmıştır.
Yani alıcı ile satıcı arasında yapılan özel anlaşma, vergi kanunlarının üzerinde değildir. Tarafların kendi aralarında masraf paylaşımı yapması mümkündür; ancak bu durum, belgesi satıcı adına düzenlenen bir ödemenin alıcı şirket tarafından gider yazılabileceği anlamına gelmez.
SATICI ÖDEMEZSE ALICI NE YAPABİLİR?
Satıcının kendi payına düşen tapu harcını ödememesi halinde alıcı, satışın iptal olmasını istemiyorsa bu tutarı geçici olarak ödeyebilir. Ancak bu ödeme yapılmadan önce durumun yazılı şekilde kayıt altına alınması önemlidir.
Alıcı, ödediği bu bedeli daha sonra satıcıdan talep etmek istiyorsa taraflar arasında satıcının masrafları karşılayacağını gösteren bir sözleşme veya yazılı belge bulunması gerekir. Böyle bir belge varsa alıcı, ödediği tutarı satıcıdan hukuki yollarla isteyebilir.
Satıcı ödeme yapmamakta ısrar ederse, taraflar arasındaki anlaşmaya göre icra takibi veya dava yoluna gidilebilir. Ancak bu süreç, ödemenin vergi açısından gider yazılacağı anlamına gelmez; gider yazma konusu ayrıca belge ve mükellefiyet şartlarına göre değerlendirilir.
SÖZLEŞMEDE MASRAFLAR AÇIKÇA YAZILMALI
İkinci el konut satışlarında uygulamada tapu harcının tamamının alıcı tarafından ödendiği durumlarla karşılaşılabiliyor. Ancak bu durum tamamen tarafların kendi aralarındaki anlaşmaya bağlıdır.
İşlem başlamadan önce tapu harcı, döner sermaye bedeli ve diğer masrafların kim tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Aksi halde tapu aşamasında ödeme uyuşmazlığı çıkabilir ve devir işlemi gecikebilir.
