Köyiçi İfraz Şartları Neler, Köy İçinde Arsa Bölünebilir mi?

Köy içinde arsası olan birçok kişi, taşınmazını çocukları arasında paylaştırmak, satışa hazırlamak ya da farklı parseller halinde değerlendirmek istiyor. Ancak köy içindeki her arsa istenildiği gibi bölünemiyor. Köyiçi ifraz için taşınmazın konumu, yola cephesi, parsel ölçüleri ve bulunduğu alanın resmi statüsü birlikte değerlendiriliyor.

Köy içi arsa bölünebilir, fakat bunun için arsanın köy yerleşik alanı veya köy yerleşik alanı civarında kalması, oluşacak her yeni parselin kamuya ait yola cephesinin bulunması ve yönetmelikteki ölçü şartlarını sağlaması gerekiyor.

KÖY İÇİ ARSA BÖLÜNEBİLİR Mİ?

Köy içinde kalan arsaların ifrazı mümkündür. Ancak burada belirleyici olan, taşınmazın halk arasında “köy içi” diye tarif edilmesi değil, resmi olarak köy yerleşik alan sınırı içinde kalıp kalmadığıdır.

Köy yerleşik alanı; köyde mevcut yapılaşmanın bulunduğu, köy yaşamının fiilen sürdüğü ve yapılaşma şartlarının uygulandığı alanı ifade eder. Bir taşınmaz bu sınırın içindeyse veya köy yerleşik alanı civarında kalıyorsa, ifraz talebi bu kapsamda incelenebilir.

Bu sınırın dışında kalan taşınmazlarda ise durum değişir. Taşınmaz tarla niteliğindeyse, tarım arazisi hükümleri, imar planı kararları veya plansız alan hükümleri ayrıca dikkate alınır.

ÖNCE İMAR PLANI VAR MI DİYE BAKILIR

Köy içi ifrazda ilk bakılması gereken konu, bölgede imar planı veya köy yerleşme planı bulunup bulunmadığıdır. Eğer taşınmazın bulunduğu yerde onaylı plan varsa, ifraz işlemi bu plana göre yapılır.

Plan; parselin en az kaç metrekare olacağını, yola cephesini, yapılaşma hakkını, kullanım amacını ve yoğunluk kararlarını belirler. Bu nedenle “köy içinde arsam var, bölebilir miyim?” sorusunun cevabı önce plan durumuyla başlar.

Plan yoksa, bu kez taşınmazın bulunduğu yerin belediye, büyükşehir belediyesi veya il özel idaresi yetki alanında olup olmadığına bakılır. Çünkü büyükşehir olan illerle büyükşehir olmayan illerde uygulama farklılaşabilir.

KÖY YERLEŞİK ALANI NASIL TESPİT EDİLİR?

Köy yerleşik alanı rastgele belirlenen bir sınır değildir. Köydeki mevcut yapılar, köy ortak alanları ve yerleşimin fiili durumu dikkate alınarak teknik inceleme yapılır.

Genellikle cami, köy konağı ve mevcut binaların toplu bulunduğu alan esas alınır. En dışta kalan yapıların dış sınırları dikkate alınarak yerleşik alan çizilir. Bu alanın dışında kalan bölüm için ise belirli şartlarla köy yerleşik alanı civarı tespiti yapılabilir.

300 METRE KURALI TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL

Köy yerleşik alanı civarı denildiğinde en çok karıştırılan konulardan biri 300 metre kuralıdır. Yerleşik alan sınırının en fazla 300 metre dışına kadar bir civar alan belirlenebilir. Ancak bu, her 300 metre yakınındaki parselin otomatik olarak ifraza uygun olduğu anlamına gelmez.

Bu sınırın ilgili idare tarafından tespit edilmesi ve karar altına alınması gerekir. Ayrıca dere yatağı, taşkın alanı, heyelan riski bulunan yerler veya yapılaşmaya uygun olmayan alanlar bu kapsama alınmayabilir.

Bu nedenle “köye yakın”, “evlere yakın” ya da “300 metre içinde” olmak tek başına yeterli değildir. Resmi sınır ve ada-parsel incelemesi gerekir.

KÖYİÇİ İFRAZDA ARANAN TEMEL ŞARTLAR

Köy içinde bir arsanın bölünebilmesi için bazı şartlar özellikle önemlidir. Bu şartlardan biri eksikse, arsa büyük olsa bile ifraz talebi kabul edilmeyebilir.

YOLA CEPHE ŞARTI NEDEN KRİTİK?

Köyiçi ifrazda en çok takılan konulardan biri yoldur. İfraz sonucu oluşacak her parselin, kadastro veya tapulama haritasında görünen ve kamu eline geçmiş bir yola cephesi bulunmalıdır.

Fiilen kullanılan bir geçiş yolu, komşunun arazisinden geçiş, traktör yolu veya patika her zaman yeterli kabul edilmez. Yolun resmi haritada bulunması ve kamu yolu niteliği taşıması gerekir.

Bu nedenle arsa büyük olsa bile resmi yola cephesi yoksa ifraz işlemi yapılamayabilir.

PARSELDEN YOL VEREREK BÖLME YAPILABİLİR Mİ?

Köy içi arsalarda sık yapılan yanlışlardan biri de “arsamdan yol bırakırım, kalanını bölerim” düşüncesidir. Köyiçi ifrazda parselden terk yapılarak yeni yol oluşturulamaz.

Bir Arsanın İmarlı Olup Olmadığı Nasıl Öğrenilir?

İçeriği Görüntüle

Yani malik kendi arazisinin bir bölümünü yol gibi ayırıp kalan alanı birkaç parsele bölmek istediğinde bu talep kabul edilmeyebilir. Yönetmelik, oluşacak parsellerin zaten kamuya ait mevcut yola cepheli olmasını arar.

PARSEL ÖLÇÜLERİ KAÇ METRE OLMALI?

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında yapılacak ifrazlarda oluşacak parsellerin genişliği 15 metreden, derinliği ise 20 metreden az olamaz.

Bu ölçü, kabaca en az 300 metrekarelik bir alanı çağrıştırsa da her 300 metrekarelik yerin otomatik olarak bölüneceği anlamına gelmez. Çünkü parselin şekli, cephe durumu, derinliği, yola bağlantısı ve bulunduğu alanın imar kararı birlikte değerlendirilir.

Bazı yerlerde yerel idare uygulaması veya plan kararı nedeniyle daha büyük parsel şartı da aranabilir.

EN FAZLA 5 PARSEL ÇIKARILABİLİR

Köyiçi ifrazda bir taşınmazdan en fazla 5 adet parsel elde edilebilir. Bu kural, köy yerleşik alanlarında kontrolsüz ve çok küçük parsel üretimini önlemek için uygulanır.

Ayrıca ifrazla oluşturulan parseller ikinci kez ifraz edilemez. Yani bir arsa önce 5 parsele bölünüp daha sonra bu parseller yeniden parçalanamaz.

İFRAZ EDİLMEDEN AYNI PARSELE BİRDEN FAZLA YAPI YAPILIR MI?

Köy yerleşik alanlarında ifraz edilmemiş bir parsel üzerine birden fazla yapı yapılması da sınırsız değildir. Genel olarak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile bunların gerekli müştemilatları dışında aynı parselde birden fazla yapı yapılması sınırlıdır.

Ancak bir yapının içinde birden fazla bağımsız bölüm bulunabilir. Burada önemli ayrım şudur: Aynı binanın içinde birden fazla bağımsız bölüm yapmak ile aynı parsel üzerine ayrı ayrı birkaç yapı yapmak aynı şey değildir.

HİSSELİ KÖY ARSALARINDA İFRAZ NASIL OLUR?

Hisseli köy arsalarında ifraz yapılabilmesi için yalnızca hissedarların anlaşması yeterli değildir. Parselin mevzuata uygun olması gerekir.

Yola cephe, 15 metre genişlik, 20 metre derinlik, en fazla 5 parsel kuralı ve yerleşik alan sınırı yine aranır. Hissedarlar kendi aralarında anlaşmış olsa bile taşınmaz bu şartları sağlamıyorsa ifraz işlemi yapılamaz.

Bu nedenle hisseli arsalarda önce teknik ve imar yönünden uygunluk araştırılmalı, ardından maliklerin muvafakati ve resmi başvuru süreci tamamlanmalıdır.

TAPUDA TARLA YAZIYORSA İFRAZ OLMAZ MI?

Tapuda taşınmazın “tarla” olarak görünmesi, tek başına ifraz yapılamayacağı anlamına gelmez. Aynı şekilde köy içinde bulunması da taşınmazın otomatik olarak arsa sayılacağı anlamına gelmez.

Burada belirleyici olan; parselin köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığı, yola cephesi, imar planı durumu, tarım arazisi niteliği ve ilgili idarenin kararlarıdır.

Bu nedenle köy içinde tarla vasıflı bir taşınmaz için de ada-parsel bazlı imar sorgulaması yapılmalıdır.

KESİN SONUÇ ADA VE PARSELLE ÖĞRENİLİR

Köyiçi ifrazda genel kurallar belli olsa da her taşınmaz ayrı değerlendirilir. Aynı köyde yan yana bulunan iki parselden biri ifraza uygun olabilirken, diğeri yola cephe, derinlik, şekil veya yerleşik alan sınırı nedeniyle uygun olmayabilir.

Bu nedenle ifraz düşünülüyorsa ilgili belediye, il özel idaresi veya imar birimine şu bilgilerle başvuru yapılmalıdır:

• Ada ve parsel bilgisi
• Tapu kaydı
• Kadastro krokisi
• Mevcut yol durumu
• Köy yerleşik alan sınırı bilgisi
• Varsa imar planı veya köy yerleşme planı
• Hisseli taşınmazlarda malik muvafakati

Kesin cevap, resmi inceleme sonucunda ortaya çıkar.