Bir binada daire, ofis, dükkan veya bağımsız bölüm üzerinde satış, ipotek ve devir gibi işlemlerin daha sağlıklı yürütülebilmesi için kat mülkiyetine geçilmesi büyük önem taşıyor. İnşaat aşamasında kurulan kat irtifakı, yapı tamamlanıp iskan alındıktan sonra kat mülkiyetine çevriliyor.
Türkiye’de birçok binada hâlâ kat irtifakı tapusu bulunuyor. Bunun en önemli nedenleri arasında müteahhitlerin iskan almaması, masraflardan kaçınması veya süreci tamamlamaması yer alıyor. Oysa inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi, hem maliklerin haklarını güçlendiriyor hem de taşınmazın satış, kredi ve yönetim süreçlerini kolaylaştırıyor.
KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARK
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskanı alınmamış bir yapıda bağımsız bölümlere ilişkin arsa payı hakkını gösterir. Bu tapu türü, yapı üzerindeki hakkın varlığını gösterse de teknik olarak hâlâ arsa payına bağlı bir hak niteliğindedir.
Kat mülkiyeti ise inşaatı tamamlanan, ruhsatına uygun şekilde yapılan ve yapı kullanma izin belgesi, yani iskanı alınan bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti tapusu bulunan bir taşınmazda daire, ofis veya dükkan bağımsız bölüm olarak net şekilde tescil edilmiş olur.
KAT İRTİFAKINDAN KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞİN ŞARTLARI
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için öncelikle yapının tamamlanmış olması gerekir. En kritik belge ise iskan belgesidir. İskan, bin belgesidir**. İskan, binanın ruhsata ve onaylı projesine uygun şekilde tamamlandığını gösteren resmi belgedir.
Kat mülkiyetine geçişte temel şartlar şunlardır:
- Yapı tamamlanmış olmalı.
- Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmalı.
- Bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak alanlar netleşmiş olmalı.
- Arsa paylarının hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirlenmiş olmalı.
- Kat mülkiyeti yapının tamamı için kurulmalı.
- Ana taşınmaz kargir/betonarme nitelikte olmalı.
Kat mülkiyeti yalnızca tek bir daire için kurulamaz. Hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti, ana taşınmazın tamamı için uygulanan rejimlerdir. Bu nedenle binanın tamamı kat mülkiyetine geçirilir.
İSKAN YOKSA KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLEBİLİR Mİ?
İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilmesi mümkün değildir. Çünkü kat mülkiyetine geçişte aranan en önemli belge yapı kullanma izin belgesidir.
İskanı olmayan binalarda taşınmaz ruhsata aykırı yapılmış olabilir. Kaçak kat, projeye aykırı büyüme, ortak alan ihlali, dış cephe taşması veya teknik eksiklikler iskan sürecini engelleyebilir. Ayrıca iskan alınmamış yapılarda müteahhidin SGK prim borcu veya belediye nezdinde tamamlanmamış yükümlülükleri bulunabilir.
Bu durum yalnızca tapu türünü değil, taşınmazın değerini de etkiler. İskansız konutlarda banka kredisi kullanmak zorlaşabilir, satış süreci uzayabilir ve alıcılar açısından risk oluşabilir.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇMEMENİN RİSKLERİ
Kat irtifakı tapusuyla kalmak, özellikle tamamlanmış yapılarda maliklere çeşitli sorunlar çıkarabilir. Bunların başında iskanla ilgili belirsizlikler gelir. Kat mülkiyetine geçilmemiş bir binada yapı ruhsata uygun mu, bağımsız bölümler projeye göre mi yapıldı, ortak alanlarda ihlal var mı gibi sorular önem kazanır.
Bir diğer sorun da yönetim tarafında yaşanır. Kat mülkiyeti rejimine geçilmemiş yapılarda aidat, ortak gider, bakım-onarım, ortak alan kullanımı ve bina yönetimi konusunda uyuşmazlıklar daha sık görülebilir.
Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskan alınmaması, daha ciddi hukuki riskler doğurabilir. Arsa sahibi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediğini ileri sürerek sözleşmeden dönme yoluna gidebilir. Bu durum, müteahhitten daire veya dükkan alan kişiler açısından tapu ve mülkiyet güvenliği bakımından sorun oluşturabilir.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ NASIL YAPILIR?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte süreç, yapının iskan belgesinin alınmasıyla başlar. Yapı kullanma izin belgesi düzenlendikten sonra ilgili belediye veya maliklerin başvurusu ile tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılır.
Bu aşamada tapuda cins değişikliği ve bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti olarak tescili gerçekleştirilir. Mevcut kat irtifakı projesindeki bağımsız bölüm, arsa payı, eklenti ve ortak alan bilgileri esas alınır. Projede değişiklik varsa bunların mevzuata uygun şekilde düzeltilmesi gerekir.
İşlem tamamlandığında tapuda taşınmaz artık kat irtifakı değil, kat mülkiyeti olarak görünür. Böylece her bağımsız bölüm tapuda tamamlanmış yapı statüsünde kayıt altına alınır.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇMEMENİN CEZASI VAR MI?
İnşaat tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi yasal bir zorunluluktur. Ancak bu zorunluluğa uyulmaması halinde uygulanacak idari para cezasına ilişkin hüküm 2009 yılında yürürlükten kaldırılmıştır.
Bu nedenle bugün doğrudan idari para cezası uygulanmasa da kat mülkiyetine geçilmemesi; kredi, satış, değerleme, iskan, yönetim ve hukuki güvenlik açısından ciddi sorunlara yol açabilir.
