EV ALMADAN ÖNCE TAPU TÜRÜNÜ KONTROL EDİN
Gayrimenkul alırken karşılaşılan en önemli kavramlar arasında kat irtifakı ve kat mülkiyeti bulunuyor. Birbirine benzeyen bu iki tapu türü, yapının hukuki ve fiilî durumu hakkında farklı bilgiler veriyor.
Özellikle kat irtifaklı bir daire satın alınırken binanın tamamlanma durumu, onaylı projeye uygunluğu ve yapı kullanma izin belgesi mutlaka araştırılmalı.
KAT İRTİFAKI NEDİR?
Kat irtifakı; henüz yapılmamış veya inşaatı devam eden bir yapıda ileride oluşacak daire, dükkân ve ofis gibi bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan ayni haktır.
Kat irtifakı tapusu, alıcının yalnızca belirsiz bir arsa hissesi aldığını göstermez. Tapuda arsa payıyla birlikte hak sahibi olunan bağımsız bölümün numarası ve niteliği de belirtilir.
Ancak kat irtifakının kurulmuş olması, binanın tamamlandığı veya iskân aldığı anlamına gelmez.
KAT MÜLKİYETİ NEDİR?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetine geçiş için yapının onaylı projeye uygun şekilde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekir.
Kat mülkiyeti tapusunda daire, dükkân veya ofis gibi bağımsız bölüm tamamlanmış yapı içerisinde kayıt altına alınır.
ARALARINDAKİ TEMEL FARKLAR
|
Karşılaştırma |
Kat irtifakı |
Kat mülkiyeti |
|
Yapının durumu |
Planlanan veya yapımı süren bina |
Tamamlanmış bina |
|
Hakkın niteliği |
Arsa payına bağlı bağımsız bölüm hakkı |
Bağımsız bölüm mülkiyeti |
|
Yapı kullanma izni |
Bulunmayabilir |
Alınmış olmalıdır |
|
Tapudaki ana nitelik |
Genellikle arsa |
Bina ve bağımsız bölüm |
|
Kredi imkânı |
Bankaya ve ekspertize göre değişir |
Genellikle daha uygun kabul edilir |
|
Temel risk |
Projeye aykırılık ve iskân sorunu |
Hukuki ve teknik tamamlanma daha nettir |
KAT İRTİFAKI NASIL KURULUR?
Kat irtifakı kurulabilmesi için yapının projesinin hazırlanması, gerekli onayların alınması ve tapu müdürlüğünde tescil işleminin yapılması gerekir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göre başlıca belgeler şunlardır:
- Maliklerin veya temsilcilerinin kimlikleri
- Vekâletname veya temsil belgesi
- Onaylı mimari proje
- Toplu yapılarda vaziyet planı ve yapı ruhsatı
- Yönetim planı
- Yapı aplikasyon projesi
- Üç boyutlu sayısal yapı modeli
KAT İRTİFAKLI DAİRE ALINIR MI?
Kat irtifaklı bir daire hukuken satın alınabilir. Ancak tapunun bulunması, yapının tamamlandığını ve projeye tamamen uygun olduğunu tek başına kanıtlamaz.
Satın almadan önce şu kontroller yapılmalı:
- Yapı ruhsatı geçerli mi?
- Daire onaylı mimari projeyle aynı mı?
- Binanın iskânı bulunuyor mu?
- Tapudaki bağımsız bölüm numarası doğru mu?
- Arsa payı uygun belirlenmiş mi?
- Belediyede projeye aykırılık veya ceza var mı?
- Tapuda ipotek, haciz veya şerh bulunuyor mu?
- Kat mülkiyetine geçişi engelleyen eksiklik var mı?
KONUT KREDİSİ KULLANILABİLİR Mİ?
Bankalar kat irtifaklı dairelere konut kredisi verebilir. Ancak karar; binanın tamamlanma oranına, ruhsat ve iskân durumuna, ekspertiz raporuna ve bankanın kredi politikasına göre değişir.
Kat mülkiyetli taşınmazlar, hukuki ve teknik süreçleri daha belirgin olduğu için bankalar tarafından genellikle daha düşük riskli kabul edilir.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ NASIL YAPILIR?
Yapı kullanma izin belgesi alınan kat irtifaklı yapılarda, maliklerden birinin başvurusu veya yetkili idarenin belgeyi tapu müdürlüğüne göndermesi üzerine kat mülkiyetine resen geçilebilir.
TKGM’nin resmî açıklamasına göre bu işlem için maliklerin yeniden topluca anlaşması gerekmiyor. Yapı kullanma izin belgesinin tapuya gönderilmesiyle dönüşüm gerçekleştirilebiliyor.
Yalnızca kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nedeniyle vergi veya tapu harcı alınmıyor. Resen yapılan dönüşümde döner sermaye hizmet bedeli de tahsil edilmiyor. Ancak proje değişikliği veya başka tapu işlemleri varsa ayrıca maliyet doğabilir.
BEŞ YILDA KENDİLİĞİNDEN SONA ERER Mİ?
Kat irtifakının beş yıl sonunda otomatik olarak sona erdiği bilgisi doğru değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesine göre yapı, kat irtifakı kurulurken sunulan plana uygun şekilde beş yıl içinde yapılmazsa, maliklerden biri Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Hâkim, şartlara göre kat irtifakının sona ermesine veya sürenin uzatılmasına karar verebilir.
BİNA YIKILIRSA ARSA PAYI NE OLUR?
Yapının yıkılması, maliklerin arsa üzerindeki haklarının otomatik olarak kaybolduğu anlamına gelmez. Hak sahiplerinin payları tapuda kayıtlı arsa payları üzerinden değerlendirilir.
Bu nedenle daire satın alırken yalnızca bağımsız bölümün büyüklüğü ve konumu değil, tapudaki arsa payının doğruluğu da kontrol edilmelidir.
