KAT İRTİFAKI NEDİR?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya inşaatına başlanacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan tapu hakkıdır. Daire, dükkân, depo ve iş yeri gibi bölümler, projede belirlenen arsa payına bağlanarak tapuya kaydedilir.
Bu tapu türü, satın alınan bağımsız bölümün projedeki yerini ve sahibini gösterir. Ancak binanın tamamlandığını veya yapı kullanma izin belgesi bulunduğunu kanıtlamaz.
KAT İRTİFAKI NE ZAMAN KURULUR?
Kat irtifakı genellikle yapı ruhsatı alındıktan sonra, inşaat başlamadan önce veya inşaat devam ederken kurulur. Böylece proje üzerinden satılan daire ve iş yerlerinin tapu kayıtları oluşturulur.
Kat irtifakının kurulabilmesi için arsa üzerinde pay sahibi olan maliklerin anlaşması gerekir. Bağımsız bölümlerin kimlere ait olacağı ve arsa paylarının nasıl dağıtılacağı onaylı mimari projeye uygun biçimde belirlenir.
KAT İRTİFAKI NASIL KURULUR?
Kat irtifakı işlemleri, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Malikler veya yetkilendirdikleri temsilciler, gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurabilir.
Başvuru süreci genel olarak şu şekilde ilerler:
- Yapı için mimari proje hazırlanır.
- Belediyeden yapı ruhsatı alınır.
- Bağımsız bölümler ve arsa payları belirlenir.
- Malikler arasında yönetim planı hazırlanır.
- Gerekli belgeler tapu müdürlüğüne sunulur.
- Resmî işlem tamamlanarak kat irtifakı tapuları düzenlenir.
Malikler bağımsız bölümlerin paylaşımı konusunda anlaşamazsa kat irtifakı kurulamaz. Uyuşmazlığın devam etmesi durumunda hukuki yollara başvurulması gerekebilir.
KAT İRTİFAKI İÇİN GEREKLİ BELGELER
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamasına göre başvuruda istenebilecek temel belgeler şunlardır:
- Maliklerin kimlik belgeleri
- Varsa vekâletname veya temsil belgesi
- Onaylı mimari proje
- Yapı ruhsatı
- Yönetim planı
- Vaziyet planı
- Yapı aplikasyon projesi
- Üç boyutlu sayısal yapı modeli
Projenin özelliğine göre ek belge talep edilebilir. Güncel listeye Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün kat irtifakı rehberinden ulaşılabilir.
KAT İRTİFAKI TAPUSU MASRAFI NE KADAR?
Kat irtifakının kurulması işlemi için tapu harcı alınmaz. Ancak 2026 yılı tarifesine göre döner sermaye hizmet bedeli doğabilir. Bu bedel; işlem türüne, bağımsız bölüm sayısına ve taşınmazın bulunduğu bölge için uygulanan katsayıya göre değişir. Bu nedenle tüm taşınmazlar için geçerli sabit bir ücret bulunmaz.
Kat irtifaklı bir dairenin satılması halinde ise normal tapu devir harcı uygulanır.
|
İşlem |
Uygulanan ücret |
|
Kat irtifakı kurulması |
Tapu harcı yok |
|
Döner sermaye bedeli |
Proje ve bölgesel katsayıya göre değişir |
|
Kat irtifaklı bölümün satışı |
Alıcı %2, satıcı %2 |
|
Toplam tapu harcı |
Satış bedelinin %4’ü |
Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Beyan edilen tutar, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
TAPUDA KAT İRTİFAKI YAZMASI NE ANLAMA GELİR?
Tapuda kat irtifakı yazması, bağımsız bölümün onaylı projede gösterildiğini ancak yapının henüz kat mülkiyetine geçirilmediğini ifade eder. Bina tamamlanmış olsa bile iskân işlemleri yapılmadıysa tapuda kat irtifakı kaydı devam edebilir.
Bu nedenle tapuda bağımsız bölüm numarasının bulunması, binanın mevzuata uygun şekilde tamamlandığı anlamına gelmez.
İSKÂN VARSA TAPU NEDEN HÂLÂ KAT İRTİFAKLI?
Bina için iskân belgesi alınmış olmasına rağmen tapuda kat irtifakı yazabilir. Yetkili idarenin yapı kullanma izin belgesini tapu müdürlüğüne göndermesinin ardından kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılabilir.
Kat maliklerinden biri de tapu müdürlüğüne başvurarak süreci başlatabilir. Gerekli kontrollerin tamamlanmasının ardından bağımsız bölümlerin tapu türü kat mülkiyeti olarak güncellenir.
KAT İRTİFAKLI EV ALIRKEN BU BELGELERİ KONTROL EDİN
Kat irtifaklı bir konut satın almadan önce yalnızca tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Alıcının şu bilgileri kontrol etmesi gerekir:
- Binanın yapı ruhsatı
- Onaylı mimari proje
- Bağımsız bölümün projedeki yeri
- İnşaatın mevcut durumu
- İskân belgesinin bulunup bulunmadığı
- Tapudaki ipotek, haciz ve şerhler
- Arsa payının doğru yazılıp yazılmadığı
Özellikle iskânı bulunmayan yapılarda kat mülkiyetine geçiş, banka kredisi ve bazı abonelik işlemlerinde sorun yaşanabilir. Satın alma kararı verilmeden önce belediye ve tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi önem taşır.
