İskân sorunu, konut alırken yalnızca tapuya bakmanın yeterli olmadığını gösteren en önemli başlıklardan biri.
Bir dairenin tapuda kayıtlı olması, binanın mutlaka iskân aldığı anlamına gelmez. Tapuda kat irtifakı yazan bir daire tamamlanmış ve kullanılıyor olabilir. Ancak binanın belediyedeki yasal süreci henüz sonuçlanmamış olabilir.
Bu nedenle özellikle ikinci el konut alırken yapı kullanma izin belgesinin ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
BİNA NEDEN İSKÂN ALAMAZ?
Bir binanın iskân alamamasının tek bir nedeni yoktur. En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
- Yapının onaylı mimari projeye aykırı tamamlanması
- Fazladan kat, daire veya kapalı alan yapılması
- Otopark, sığınak veya ortak alanların projeye uygun olmaması
- Yangın güvenliğiyle ilgili eksikliklerin bulunması
- Asansör ve teknik tesisat işlemlerinin tamamlanmaması
- Enerji Kimlik Belgesinin hazırlanmaması
- Yapı denetim dosyasındaki eksiklikler
- Gerekli harç ve mali yükümlülüklerin tamamlanmaması
Sorunun kaynağı bilinmeden iskân maliyeti hesaplanamaz. Küçük bir belge eksikliği kısa sürede giderilebilirken projeye aykırı ilave kat gibi sorunlar daha kapsamlı işlem gerektirir.
İSKÂNSIZ DAİRE SATILABİLİR Mİ?
İskânsız bir dairenin tapuda devredilmesi mümkün olabilir. Ancak satışın yapılabilmesi, binanın hukuki ve teknik açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez.
Alıcı açısından şu riskler ortaya çıkabilir:
- Kat mülkiyetine geçilememesi
- Konut kredisi başvurusunun reddedilmesi
- Banka ekspertiz değerinin düşük belirlenmesi
- Bireysel aboneliklerde sorun yaşanması
- Projeye aykırılık nedeniyle idari işlem uygulanması
- İskân masrafının sonradan maliklere yüklenmesi
- Satış sürecinin uzaması ve değer kaybı
Bankalar iskânsız her konutu otomatik olarak kredi dışında bırakmaz. Karar; tapu türüne, yapının tamamlanma oranına, projeye uygunluğuna ve bankanın kredi politikasına göre değişir.
ELEKTRİK VE SU ABONELİĞİ ALINABİLİR Mİ?
İskânı olmayan her bina mutlaka şantiye elektriği kullanmaz. Bazı yapılar, kanundaki geçici veya özel şartları karşılamaları hâlinde abonelik alabilir.
Ancak mevcut aboneliğin bulunması, binanın iskânlı olduğunu göstermez. Konut satın alınırken faturaya bakmak yerine belediyeden yapı kullanma izin belgesi sorgulanmalıdır.
Şantiye veya ortak abonelik kullanılması hâlinde tüketim paylaşımı, tarife ve borç takibi konusunda sorun yaşanabilir.
İSKÂN SORUNU NASIL ÇÖZÜLÜR?
İlk olarak binanın bulunduğu belediyenin imar veya yapı kontrol birimine başvurulmalıdır. Yapı ruhsatı, onaylı proje ve mevcut bina karşılaştırılarak iskânın neden alınamadığı öğrenilmelidir.
Daha sonra şu yol izlenebilir:
- Belediye dosyasındaki eksiklikler yazılı olarak alınır.
- Bina ile onaylı proje arasındaki farklılıklar belirlenir.
- Gerekirse mimar ve mühendisler tarafından tadilat projesi hazırlanır.
- Projeye aykırı bölümler kaldırılır veya mevzuata uygun hâle getirilir.
- Teknik raporlar, harçlar ve kurum yazıları tamamlanır.
- Yapı kullanma izin belgesi için yeniden başvuru yapılır.
İskân alındıktan sonra, kat irtifakı bulunan yapılarda kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılabilir. Yetkili idarenin belgeyi tapu müdürlüğüne göndermesi hâlinde işlem resen de gerçekleştirilebilir.
2026’DA YENİ İMAR AFFI VAR MI?
2026 itibarıyla yeni ve genel bir İmar Barışı başvurusu açılmış değil.
Meclise sunulan bazı teklifler bulunuyor. Ancak teklif verilmesi, düzenlemenin yürürlüğe girdiği anlamına gelmiyor. İmar Kanunu değişikliği teklifi hâlen komisyon aşamasında bulunuyor.
Bu nedenle iskân sorununun yeni bir af çıkacağı düşüncesiyle bekletilmesi güvenli bir yöntem değildir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
İskânsız bina hemen mühürlenir mi?
Hayır. Yalnızca iskânın bulunmaması otomatik mühürleme anlamına gelmez. Ruhsatsız veya projeye aykırı inşaat tespit edilirse durdurma ve mühürleme işlemi uygulanabilir.İskân masrafını kim öder?
Yükümlülük sözleşmeye ve sorunun kaynağına göre değişir. Müteahhidin sorumluluğu bulunabileceği gibi masraflar kat maliklerinin gündemine de gelebilir.İskân e-Devlet’ten sorgulanabilir mi?
Bazı belediyeler e-imar hizmeti sunar. Ancak sistem her belediyede aynı değildir. En güvenilir bilgi ilgili belediyenin yapı dosyasından alınır.