Hisseli Tarla Satışı Nasıl Yapılır?

HİSSEDAR KENDİ PAYINI TEK BAŞINA SATABİLİR Mİ?

Paylı mülkiyette bulunan bir tarlada her hissedar, tapuda yazılı payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Örneğin 10 bin metrekarelik bir tarlada 1/4 payı bulunan kişi, tapudaki 1/4 hissesinin tamamını diğer ortakların imzası olmadan satabilir.

Orman Arazisi Kiralama Nasıl Olur?

İçeriği Görüntüle

Ancak hissedar, diğer maliklere ait payları veya tarlanın tamamını tek başına satamaz. Taşınmazın tamamının satılabilmesi için bütün paydaşların satış işlemine katılması ya da usulüne uygun vekâlet vermesi gerekir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamasına göre tarım arazisindeki payın, pay ve paydaş sayısı artırılmadan başka bir paydaşa veya üçüncü kişiye aynen devri gerçekleştirilebiliyor. Payın bölünerek birden fazla kişiye aktarılması gibi işlemler ise İl veya İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün değerlendirmesine bağlı olabiliyor.

DİĞER HİSSEDARLARIN ÖNALIM HAKKI VAR

Hisseli tarladaki payın, taşınmazda hissesi bulunmayan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir. Bu hak, satılan payın belirlenen koşullarla alıcıdan devralınmasını talep etme imkânı verir.

Satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekiyor. 25 Aralık 2025’ten sonra yapılan satışlarda önalım hakkı, noter bildiriminin ardından üç ay ve her durumda satışın üzerinden bir yıl geçmesiyle sona eriyor. Bu tarihten önceki satışlarda ise değişiklik öncesindeki süreler uygulanıyor.

Önalım hakkı doğrudan tapu müdürlüğünde kullanılmıyor. Hak sahibi paydaşın alıcıya karşı dava açması gerekiyor. Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirleniyor; hak sahibinin bu bedel ile alıcının tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırması gerekiyor.

SINIR KOMŞUSU TARLA SAHİBİNİN ÖNALIM HAKKI VAR MI?

Daha önce tarım arazisinin satılması hâlinde sınırdaş tarla maliklerine de özel önalım hakkı tanınıyordu. Ancak 5403 sayılı Kanun’daki bu düzenleme 2020 yılında yürürlükten kaldırıldı.

Bu nedenle yalnızca komşu parselin sahibi olmak günümüzde tek başına önalım hakkı sağlamıyor. Buna karşılık aynı parselde pay sahibi olan hissedarların Türk Medeni Kanunu’ndan kaynaklanan önalım hakkı devam ediyor.

HİSSELİ TARLA ALAN KİŞİ BELİRLİ BİR YERİN SAHİBİ OLMAZ

Hisseli tapu satışında “yola yakın bölüm”, “sağ taraftaki 2 dönüm” veya “evin bulunduğu kısım” gibi ifadeler tapuda ayrı bir parsel hakkı oluşturmaz.

Alıcı, tapuda yazılı oran kadar parselin tamamına ortak olur. Tarlanın belirli bölümünün müstakil tapuya dönüştürülebilmesi için ifraz işlemi yapılması ve oluşacak parsellerin tarımsal arazi büyüklüğü ile imar şartlarını karşılaması gerekir.

5403 sayılı Kanun’a göre tarım arazileri belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz edilemiyor ve paydaş sayısını artıracak şekilde hisselendirilemiyor. Asgari büyüklük; mutlak,

marjinal ve özel ürün arazilerinde 20 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar, örtü altı tarım arazilerinde ise 3 dekar olarak uygulanıyor.

TAPU SATIŞINDA GEREKLİ BELGELER VE MASRAFLAR

Hisseli tarla satışı için Web Tapu üzerinden başvuru yapılabilir. Genel olarak tarafların kimlik belgeleri, varsa vekâletname ve taşınmazın belediye emlak vergisi değeri gerekiyor.

Normal satışlarda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı satış bedelinin binde 20’si oranında tapu harcı ile ayrıca döner sermaye ücreti tahsil ediliyor. Tarla üzerinde bina bulunmuyorsa DASK aranmaz.

Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalan bir payın mevcut paydaşlardan birine aynen devredilmesi durumunda ise belirli şartlarla tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye ücreti muafiyeti uygulanabiliyor.

Satın alma öncesinde tapudaki hisse oranı, haciz ve ipotekler, fiilî kullanım durumu, kadastro yolu, toplulaştırma şerhi ve açılmış ortaklığın giderilmesi davaları mutlaka kontrol edilmelidir.