Gayrimenkulün Türkiye’de uzun yıllardır güvenli liman olarak görüldüğünü belirten Medo Emlak Emlak Danışmanı Fazıl Önal, yatırımcıların artık sadece “hangi mülk değerlenir?” sorusuna değil, “bu mülkün vergisel ve hukuki riski nedir?” sorusuna da yanıt araması gerektiğini söyledi.
Önal, gayrimenkul yatırımının yalnızca dört duvardan ibaret olmadığını ifade ederek, “Bir taşınmaz aynı zamanda hukuki bir varlık, finansal yatırım aracı ve doğru yönetilmesi gereken bir vergi planlaması konusudur. Yatırımcının kazancını korumak, doğru mülkü bulmak kadar önemlidir” dedi.
“ALIM AŞAMASINDA YAPILAN HATA SATIŞTA KARŞINIZA ÇIKAR”
Gayrimenkul yatırımında ilk kritik noktanın alım aşaması olduğunu vurgulayan Önal, tapuda gösterilen bedelin ileride satış sırasında doğacak vergi hesabını doğrudan etkilediğini belirtti.
Tapuda rayiç bedeli düşük göstermenin kısa vadede harç avantajı gibi algılandığını söyleyen Önal, “Bugün harçtan kaçmak için düşük gösterilen bedel, yarın satış yapıldığında değer artış kazancını yüksek gösterebilir. Yatırımcı sadece bugünkü masrafa değil, satış günündeki vergi yüküne de bakmalı” ifadelerini kullandı.
Önal’a göre gerçek bedel beyanı, uzun vadeli yatırımcı için yalnızca yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda kazancı koruyan önemli bir adımdır.
“KONUT MU, TİCARİ MÜLK MÜ? KDV HESABI BAŞTAN YAPILMALI”
Taşınmazın niteliğinin vergi yükünü değiştirdiğini belirten Önal, yatırımcıların konut, iş yeri, arsa ve ticari mülk ayrımını işlemden önce netleştirmesi gerektiğini söyledi.
Önal, özellikle şirketten alınan taşınmazlarda KDV konusunun ihmal edilmemesi gerektiğini belirterek, “Bir mülkün satış fiyatı tek başına yeterli bilgi değildir. KDV dahil mi, ayrıca mı tahsil edilecek, taşınmazın niteliği ne, mülk konut mu ticari alan mı; bunların tamamı toplam maliyeti değiştirir” dedi.
Arsa ve ticari mülk alımlarında vergi etkisinin çoğu zaman sonradan fark edildiğini ifade eden Önal, bu hatanın yatırımcının beklediği kazancı daha başlangıçta zayıflatabildiğini söyledi.
“İMAR DURUMU, MÜLKÜN GELECEK DEĞERİNİ BELİRLER”
Gayrimenkulde yalnızca bugünkü fiyatın değil, taşınmazın gelecekte neye dönüşebileceğinin de önemli olduğunu kaydeden Önal, imar durumunun yatırım kararında temel başlıklardan biri olduğunu belirtti.
Önal, arsa yatırımı yapacaklara şu uyarıda bulundu:
“Tapu tek başına yeterli değildir. Bir arsanın emsali, yapılaşma hakkı, yol cephesi, çekme mesafesi ve plan notları görülmeden gerçek potansiyeli anlaşılamaz. Bugün uygun görünen bir arsa, imar kısıtı nedeniyle yıllarca bekletebilir. Doğru imarlı bir taşınmaz ise yatırımcının servetini büyütebilir.”
Önal, bölgedeki imar planı değişikliklerinin de düzenli takip edilmesi gerektiğini ifade etti.
“YÜKSEK DEĞERLİ KONUTTA VERGİ YÜKÜ GETİRİYLE BİRLİKTE HESAPLANMALI”
Değerli Konut Vergisi’nin yüksek bedelli konutlarda göz ardı edilmemesi gereken bir maliyet kalemi olduğunu söyleyen Önal, yatırımcıların yıllık vergi yükünü kira getirisi ve değer artışı beklentisiyle birlikte hesaplaması gerektiğini belirtti.
“Bir konut pahalı olabilir ama asıl mesele net getiridir” diyen Önal, aidat, bakım, vergi, kira potansiyeli ve satış kabiliyeti birlikte değerlendirilmeden yatırım kararının sağlıklı olmayacağını söyledi.
“SATIŞ ZAMANI VERGİ PLANLAMASININ EN KRİTİK AŞAMASIDIR”
Önal, gayrimenkul yatırımında satış zamanının en az alım kadar önemli olduğunu belirtti. Satın alınan taşınmazın belirli süreler içinde satılması halinde değer artış kazancı vergisinin gündeme gelebileceğini hatırlatan Önal, yatırımcıların satış öncesi maliyet hesabını mutlaka yapması gerektiğini söyledi.
Önal, “Gayrimenkul satarken sadece satış fiyatına bakılmaz. Alış bedeli, tapu masrafları, yapılan tadilatlar, resmi giderler ve endeksleme hakkı birlikte değerlendirilmelidir. Aksi halde yatırımcı gerçekte kazanmadığı enflasyon farkı için vergi ödemek zorunda kalabilir” dedi.
“BİRDEN FAZLA SATIŞTA TİCARİ KAZANÇ RİSKİ DOĞABİLİR”
Gayrimenkul satışlarında Maliye ile yatırımcı arasında en çok tartışılan konulardan birinin ticari kazanç değerlendirmesi olduğunu ifade eden Önal, yıl içinde birden fazla taşınmaz satmanın dikkatle planlanması gerektiğini söyledi.
Önal, her çoklu satışın otomatik olarak ticari faaliyet anlamına gelmediğini ancak satış sıklığı, organizasyon yapısı, ilan ağı, alım-satım amacı ve süreklilik gibi unsurların birlikte değerlendirildiğini belirtti.
“Yatırımcının şahsi servetini tasfiye etmesiyle ticari amaçla sürekli alım-satım yapması aynı şey değildir. Fakat bu ayrımın doğru belgelenmesi gerekir” diyen Önal, satış planının gelişigüzel yapılmaması gerektiğini vurguladı.
“KAT KARŞILIĞI İNŞAATTA SÖZLEŞME ZAYIFSA RİSK BÜYÜR”
Arsa karşılığı inşaat projelerinde sözleşme maddelerinin yatırımcı açısından büyük önem taşıdığını belirten Önal, arsa sahiplerinin yalnızca kaç daire alacağına değil, vergi ve teslim yükümlülüklerine de bakması gerektiğini söyledi.
Önal, “Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yükümlülükleri, teslim tarihi, gecikme cezası, ruhsat ve iskan süreci, vergisel sorumluluklar açık yazılmalı. Belirsiz bırakılan her madde ileride masraf, gecikme ya da dava olarak geri dönebilir” ifadelerini kullandı.
Önal’a göre bu tür sözleşmelerde en büyük hata, yalnızca daire paylaşımına odaklanmak ve vergisel sonuçları sonradan düşünmektir.
“HER YATIRIMCININ MÜLK DOSYASI OLMALI”
Gayrimenkulde belge düzeninin yatırımcının en güçlü koruması olduğunu belirten Önal, her taşınmaz için ayrı bir mülk dosyası hazırlanması gerektiğini söyledi.
Önal, bu dosyada tapu senedi, ödeme dekontları, belediye belgeleri, imar durumu, DASK poliçesi, kira sözleşmeleri, tadilat faturaları, noter masrafları ve resmi ödemelerin saklanması gerektiğini belirtti.
“Bugün önemsiz görülen bir fatura, satış günü vergi hesabında yatırımcının lehine çalışabilir. Belge tutmayan yatırımcı kazancını koruyamaz” diyen Önal, özellikle tadilat ve masraf belgelerinin mutlaka arşivlenmesi gerektiğini söyledi.
“MİRAS KALAN MÜLKLERDE ACELE SATIŞ YAPILMAMALI”
Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda satış kararının ayrı değerlendirilmesi gerektiğini ifade eden Önal, miras kalan mülklerin vergi ve tapu süreçlerinde satın alınan mülklere göre farklı sonuçlar doğurabileceğini belirtti.
Önal, “Miras kalan bir mülk satılmadan önce tapu intikali, pay oranları, mirasçılar arasındaki durum ve satıştan doğacak yükümlülükler netleşmeli. Acele satış çoğu zaman değer kaybına yol açar” dedi.
“EMLAK DANIŞMANLIĞI SADECE MÜLK BULMAK DEĞİLDİR”
Bugünün emlak danışmanlığının yalnızca alıcı ve satıcıyı buluşturmak olmadığını belirten Fazıl Önal, profesyonel danışmanın mülkün lokasyonunu, imar durumunu, vergi etkisini, hukuki riskini ve satış kabiliyetini birlikte değerlendirmesi gerektiğini söyledi.
Önal, “Yatırımcı için doğru mülkü bulmak kadar, o mülkün kazancını koruyacak planı kurmak da önemlidir. Gayrimenkul ticareti sadece alıp satmak değil; yasaların izin verdiği sınırlar içinde kazancı korumak ve büyütmektir” ifadelerini kullandı.
Fazıl Önal, gayrimenkul yatırımı yapacaklara son olarak şu çağrıda bulundu:
“Portföy oluştururken de satış kararı verirken de sadece rakamlara bakmayın. Tapu, imar, vergi, sözleşme ve belge düzeni görülmeden gerçek yatırım hesabı yapılmış sayılmaz. Mülkünüzü korumak istiyorsanız, kazancınızı da planlamak zorundasınız.”