Türkiye’de konut fiyatları son bir yıldır enflasyonun altında kalıyor. Ancak uzun dönemli tabloya bakıldığında Türkiye, dünyadan ayrışan çok sert bir konut fiyat artışı yaşadı.
Yeniçağ Gazetesi yazarı Esfender Korkmaz, 2019’un ilk çeyreği ile 2024’ün son çeyreği arasındaki 5 yıl 9 aylık dönemde, enflasyondan arındırılmış reel artış açısından dünyada konut fiyatlarının en fazla Türkiye’de yükseldiğini belirtti.
Korkmaz’a göre son iki yılda konut balonu durdu. 2024 başından bu yana konut fiyat artışları TÜFE’nin altında kaldı. Bu da fiyatların nominal olarak artmasına rağmen reel olarak değer kaybettiğini gösteriyor.
KONUT BALONU NEDEN ŞİŞTİ?
Yeniçağ Gazetesi yazarı Esfender Korkmaz, Türkiye’de konut fiyatlarının dünyadan farklı nedenlerle çok hızlı yükseldiğini ifade etti.
Korkmaz’a göre Ortadoğu’daki savaşlar, Suriye iç savaşı, vatandaşlık karşılığı konut satışı, piyasadaki kırılganlık, güven sorunu ve sosyal konut üretiminin yetersiz kalması, Türkiye’de konut fiyatlarının balon yapmasına neden oldu.
Korkmaz, özellikle sosyal konut politikasının eksikliğine dikkat çekerek, devletin maliyet fiyatına ya da daha düşük fiyatla sosyal konut üretmesi halinde konut balonunun bu kadar şişmeyebileceğini savundu.
TOKİ konutlarının da piyasa koşullarına yakın kârla satıldığını belirten Korkmaz, konut sorununun yalnızca piyasa mekanizmasına bırakılmasının dar ve orta gelirli vatandaşlar için erişim krizini büyüttüğünü ifade etti.
BALON DURDU AMA PATLAMA BEKLENMİYOR
Korkmaz’a göre Türkiye’de konut fiyatlarındaki balon son iki yıldır hız kaybetti. 2024 başından itibaren konut fiyat artışları enflasyonun altında kaldığı için fiyatlar reel olarak geriliyor.
Ancak Korkmaz, klasik anlamda sert bir balon patlamasının kısa vadede mümkün görünmediğini belirtti. Bunun en önemli nedenlerinden biri, Türkiye’de ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içinde düşük paya sahip olması.
Korkmaz, Türkiye’de ipotekli satışların genellikle yüzde 15 ile yüzde 20 arasında seyrettiğini ifade etti. ABD, İspanya ve İrlanda gibi ülkelerde yaşanan konut krizlerinde fiyatları patlatan ana mekanizma yüksek ipotek borcuydu. Fiyatlar düşünce konut değeri kredi borcunun altına indi, borçlular ödeme yapamadı, bankalar konutlara el koydu ve çok sayıda zorunlu satış piyasaya çıktı.
Türkiye’de ise konut sahiplerinin önemli bir bölümünün ipotek borcu bulunmuyor. Bu durum fiyatlarda hızlı ve sert bir çöküş ihtimalini sınırlıyor.
KONUT ARTIK SADECE BARINMA ARACI DEĞİL
Türkiye’de uzun süren yüksek enflasyon ve TL’deki değer kaybı, konutun ekonomik anlamını değiştirdi. Konut artık yalnızca barınma ihtiyacı için değil, servet koruma aracı olarak da görülüyor.
Korkmaz, finansal yatırım araçlarındaki oynaklık, sermaye piyasasındaki manipülasyon ve spekülasyonların vatandaşları gayrimenkule yönelttiğini belirtti. Bu nedenle konut talebi, alım gücü zayıflasa bile tamamen ortadan kalkmıyor.
Yani konut piyasasında sorun sadece fiyat değil. Vatandaş bir yandan ev sahibi olmakta zorlanıyor, diğer yandan parasının değerini korumak için yine gayrimenkule yöneliyor.
HANE SAYISI ARTTI, KONUT İHTİYACI BÜYÜDÜ
Türkiye’de konut ihtiyacını artıran başlıklardan biri de hane halkı yapısındaki değişim oldu.
Korkmaz’ın aktardığı verilere göre Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğü 2008’de 4 kişi iken 2024’te 3,11 kişiye geriledi. Tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yüzde 20’ye yükseldi. Toplam hane sayısı ise 26,6 milyona ulaştı.
Aynı nüfus daha küçük hanelere bölündükçe, ihtiyaç duyulan konut sayısı da artıyor. Bu durum konut talebini canlı tutarken, yüksek fiyatlar ve kredi maliyetleri nedeniyle satın alma gücü talebe yetişemiyor.
TÜRKİYE’DE EN ÇOK KONUT SATILAN ŞEHİRLER
Türkiye’de konut piyasasının ağırlığı yine büyükşehirlerde toplanıyor. TÜİK’in Haziran 2026 verilerine göre en fazla konut satışı 24 bin 84 adetle İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul’u 11 bin 468 satışla Ankara, 7 bin 865 satışla İzmir izledi.
Haziran ayında Türkiye genelinde toplam 129 bin 979 konut satıldı. İstanbul, Ankara ve İzmir’in toplam satış adedi ise 43 bin 417 oldu. Bu da haziran ayında satılan her 3 konuttan yaklaşık 1’inin bu üç büyük şehirde el değiştirdiğini gösterdi.
Konut satışında ilk üç şehir şöyle:
İstanbul: 24.084 konut
Ankara: 11.468 konut
İzmir: 7.865 konut
İstanbul’da nüfus yoğunluğu, kira piyasası, yatırım talebi ve iş olanakları satış hacmini yukarıda tutuyor. Ankara daha dengeli fiyat yapısı ve istihdam gücüyle öne çıkarken, İzmir’de yaşam tercihi ve sahil hattındaki talep satışları destekliyor.
YABANCI YATIRIMCI NEDEN TÜRKİYE’Yİ SEÇİYOR?
Türkiye, yabancı yatırımcı için yalnızca konut fiyatlarıyla değil; konum, iklim, ulaşım, yaşam maliyeti ve vatandaşlık imkânı gibi başlıklarla da öne çıkıyor.
İstanbul, Antalya, Mersin ve Muğla gibi şehirler yabancı alıcının daha fazla ilgi gösterdiği bölgeler arasında yer alıyor. Türkiye’nin Avrupa, Orta Doğu ve Asya arasında geçiş noktası olması, büyük şehirlerde kira talebinin güçlü kalması ve turizm bölgelerinde ikinci konut talebinin devam etmesi yabancı ilgisini besliyor.
Döviz bazlı alıcı için bazı bölgelerde fiyatların cazip görünmesi de bu tercihte etkili oluyor. Ancak Türkiye’de konut fiyatlarındaki hızlı yükselişi yalnızca yabancı alıcıyla açıklamak doğru değil.
İç talep, enflasyon, arsa maliyetleri, inşaat maliyetleri, kredi koşulları, kira baskısı ve sosyal konut arzının yetersizliği de fiyat artışlarında belirleyici rol oynuyor.