1. Derece İpotek Nedir?

İpotek, bir borcun güvence altına alınması için ev, arsa, tarla, iş yeri veya ticari taşınmaz gibi gayrimenkuller üzerine konulan sınırlı ayni haktır. Borç ödenmediğinde alacaklı, ipotekli taşınmazın satılmasını talep ederek alacağını tahsil etme yoluna gidebilir.

Özellikle konut kredilerinde sıkça kullanılan ipotek, bankalar ve finans kuruluşları açısından kredi riskini azaltan önemli bir teminat yöntemidir. Borçlu kredi taksitlerini ödemeye devam ettiği sürece taşınmazı kullanabilir. Ancak borcun ödenmemesi halinde ipotek alacaklısı, taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir.

İPOTEK SÜRECİ NASIL İŞLER?

İpotek süreci genellikle kredi başvurusu ile başlar. Borç almak isteyen kişi, banka veya finans kuruluşuna başvurur. Banka, teminat gösterilecek taşınmazın değerini belirlemek için ekspertiz incelemesi yaptırır.

Ekspertiz raporunun ardından kredi onaylanırsa tapu müdürlüğünde taşınmaz üzerine ipotek şerhi konulur. Bu işlemle birlikte ipotek, tapu siciline tescil edilir ve alacaklı lehine güvence doğar.

Borçlu, kredi borcunu taksitler halinde öder. Borç tamamen kapatıldığında ise ipotek kaldırma, yani ipotek fekki işlemi yapılır. İpotek fekki tamamlanmadan taşınmaz üzerindeki ipotek kaydı tapudan silinmiş sayılmaz.

İPOTEK HANGİ DURUMLARDA KULLANILIR?

İpotek en çok konut kredilerinde görülür. Ev almak isteyen kişi banka kredisi kullandığında, banka satın alınan evi borç bitene kadar teminat altına alır.

Ticari kredilerde şirketler, işletme finansmanı veya yatırım kredisi için taşınmazlarını ipotek gösterebilir. Bazı bireysel borçlarda da alacaklıya güvence sağlamak amacıyla ipotek kurulabilir.

Günlük kullanımda “araç ipoteği” ifadesi kullanılsa da teknik olarak ipotek taşınmazlar için geçerlidir. Araçlarda ise uygulama rehin işlemi üzerinden yürür.

İPOTEK DERECELERİ NEDİR?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulabilir. Bu durumda ipotekler derece ve sıra sistemine göre öncelik kazanır. Borç ödenmediğinde taşınmaz satılırsa, satış bedelinden önce 1. derece ipotek alacaklısı ödeme alır. Artan bedel olursa sonraki derece ve sıradaki alacaklılara ödeme yapılır.

Aynı derecede birden fazla ipotek kurulması da mümkündür. Örneğin 1. derece 1. sıra ve 1. derece 2. sıra şeklinde ipotekler bulunabilir. Aynı derecede yer alan ipoteklerde ödeme, alacak oranlarına göre yapılabilir.

TAPUDA İPOTEK NASIL KURULUR?

İpotek kurulabilmesi için iki temel şart vardır: Taraflar arasında geçerli bir anlaşma yapılması ve bu anlaşmanın tapu siciline tescil edilmesi.

İpotek sözleşmesi, tapu müdürlüğünde resmi senet şeklinde düzenlenir. Noterde yapılan ipotek sözleşmesi tek başına tapu ipoteğinin sonuçlarını doğurmaz. İpoteğin geçerli şekilde kurulabilmesi için işlemin tapu müdürlüğünde yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Resmi senette şu bilgiler açıkça yer almalıdır:

• İpoteğe esas borç
• İpotek bedeli
• İpoteğin süresi
• İpoteğin derecesi ve sırası
• Alacaklının kimlik veya unvan bilgileri
• Faiz oranı
• İpoteğin anapara ipoteği mi, üst sınır ipoteği mi olduğu
• Borcun dayandığı sözleşme veya hukuki ilişki

Borcun hangi işlemden kaynaklandığının resmi senette belirtilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir.

İPOTEK TESİSİ İÇİN GEREKLİ BELGELER

Tapuda ipotek tesisi için genellikle şu belgeler istenir:

• Alacaklı ve borçlunun kimlik belgeleri
• Tapu senedi veya güncel tapu kaydı
• Alacaklı ve borçlulara ait fotoğraf
• İşlem vekille yapılacaksa noter onaylı vekaletname
• Tüzel kişilerde yetki belgesi ve imza sirküleri
• Bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK poliçesi
• Varsa ipotek şartlarını gösteren anlaşma veya kredi sözleşmesi

Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, mülkiyet türüne göre tüm maliklerin onayı gerekebilir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda görülen elbirliği mülkiyetinde, ipotek kurulabilmesi için bütün maliklerin işleme katılması gerekir.

PAYLI VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETTE İPOTEK

Bir taşınmazda birden fazla kişinin payı varsa ve pay oranları tapuda açıkça kayıtlıysa, her paydaş kendi hissesi üzerinde ipotek kurabilir. Bu durum paylı mülkiyet için geçerlidir.

Ancak miras kalan taşınmazlarda sıkça görülen elbirliği mülkiyetinde pay oranları bağımsız şekilde belirlenmediği için tek bir mirasçının kendi başına ipotek işlemi yapması mümkün değildir. Bu durumda tüm maliklerin onayı gerekir.

Bir alacak için birden fazla taşınmaz ipotek edilebilir. Aynı şekilde bir taşınmaz üzerinde birden fazla alacak için de ipotek kurulabilir.

AİLE KONUTUNDA İPOTEK İÇİN EŞ RIZASI GEREKİR

İpotek kurulacak taşınmaz aile konutu niteliğindeyse eş rızası önem taşır. Aile konutu şerhi tapu siciline işlenmişse, eşlerden birinin tek başına ipotek tesis etmesi mümkün olmaz.

Aile konutu şerhi bulunmasa bile alacaklı taşınmazın aile konutu olduğunu biliyorsa, rızası alınmayan eş ipoteğin kaldırılması için dava açabilir. Bu nedenle aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlarda her iki eşin de onayının alınması gerekir.

İPOTEĞİN ÖNEMLİ ÖZELLİKLERİ

İpotek yalnızca tapuda kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Tapuda kaydı olmayan mallar üzerinde ipotek değil, şartlarına göre rehin işlemi gündeme gelir.

İpotek sadece borçlunun kendi taşınmazı üzerine kurulmak zorunda değildir. Üçüncü bir kişi de rıza gösterirse başka birinin borcu için kendi taşınmazını ipotek verebilir. Örneğin bir baba, oğlunun borcu için kendi evini ipotek gösterebilir. Bu durumda borç ödenmezse alacaklı, babaya ait ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir.

Alacaklı, ipotekli taşınmazın değerinin düşmesini önleyici tedbirlerin alınmasını da talep edebilir. Örneğin taşınmazın sigortalanması, korunması veya ciddi hasar riskine karşı önlem alınması istenebilir. Acil durumlarda alacaklı bazı koruyucu masrafları kendisi yaparak bu giderleri borçludan talep edebilir.

İpotek kural olarak Türk Lirası üzerinden kurulur. Ancak kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden verilen kredilerde döviz cinsinden ipotek tesis edilebilen durumlar bulunabilir.

İPOTEK HER BORÇ İÇİN KULLANILABİLİR Mİ?

İpotek, belirli bir alacağın teminatı olarak kurulur. Bu nedenle ipotek hangi borç için tesis edilmişse, o borçla sınırlı sonuç doğurur.

Örneğin 500 bin TL’lik borç için bir arsa üzerinde ipotek kurulmuşsa, alacaklı aynı kişiden olan farklı bir işçilik, kira veya tazminat alacağı için doğrudan bu ipotekli taşınmazın satışını isteyemez. İpoteğin hangi alacağı güvence altına aldığı resmi senette açık olmalıdır.

Geçerli olmayan bir alacak için tapuda ipotek kurulmuşsa, bu ipoteğin kaldırılması gündeme gelebilir. Ayrıca taraflar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla ipotek sözleşmesinde faiz oranını belirleyebilir.

TAŞINMAZIN BİR KISMINA İPOTEK KONULABİLİR Mİ?

Bir tapunun yalnızca belirli bir bölümü üzerinde ipotek kurulamaz. İpotek, tapuda kayıtlı taşınmaz veya tapudaki pay üzerinde tesis edilir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir binada, fiilen kullanılan tek bir daire için bağımsız ipotek kurulması mümkün değildir. Bu tür yapılarda kişi kendi dairesini ipotek ettirdiğini düşünse de hukuken binanın tamamındaki hissesi üzerinde ipotek kurulmuş olur.

Bu nedenle hisseli tapularda işlem yapılmadan önce tapu kaydı, kat mülkiyeti durumu ve bağımsız bölüm bilgileri dikkatle incelenmelidir.

REHİNLER ARASINDA SIRA DÜZENİ NASIL İŞLER?

Türk rehin hukukunda temel sistem sabit dereceler sistemidir. Bu sistemde taşınmaz, 1., 2., 3. derece gibi rehin derecelerine ayrılır. İpoteğin hangi derece üzerinde kurulacağını taraflar belirler.

Her derece bağımsız olarak bir alacağı güvence altına alır. Taşınmaz maliki, önceki derecede hayali bir değer belirterek o dereceyi boş bırakabilir ve sonraki derece üzerinde ipotek kurabilir.

Taşınmaz satıldığında satış bedeli önce en öncelikli dereceye ödenir. Artan bedel varsa sonraki derecelerdeki alacaklılara geçilir. Bu nedenle 1. derece ipotek alacaklısı, 2. ve 3. derece ipotek alacaklılarına göre daha güçlü teminat konumundadır.

İPOTEK NASIL KALDIRILIR?

Konut Satışlarında Yılın Zirvesi Haziran Ayında Geldi!

İçeriği Görüntüle

İpotek, borcun tamamen ödenmesiyle sona ermez; tapu kaydından ayrıca kaldırılması gerekir. Bunun için alacaklı tarafından ipotek fek yazısı veya borcun kapandığını gösteren belge düzenlenir. Banka ipoteklerinde bu işlem çoğunlukla bankanın fek yazısı ile yapılır.

Tapu müdürlüğüne yapılan başvuru sonrasında ipotek kaydı terkin edilir. Terkin işlemi tamamlandığında taşınmaz üzerindeki ipotek resmi olarak kaldırılmış olur.

Bir taşınmazın ipotekli olup olmadığı tapu müdürlüğünden, Web Tapu sistemi üzerinden veya e-Devlet’teki tapu kayıt sorgulama hizmetlerinden kontrol edilebilir.

İPOTEK, BORÇ İÇİN GÜÇLÜ BİR TEMİNAT SAĞLAR

İpotek, hem borç veren hem de borç alan açısından önemli bir güvence mekanizmasıdır. Bankalar ve alacaklılar verdikleri borcu taşınmaz teminatıyla güvence altına alırken, borçlular da uzun vadeli finansman kullanarak ev sahibi olma veya ticari yatırımlarını büyütme imkanı elde eder.

Ancak ipotek işlemi, yalnızca tarafların kendi aralarında anlaşmasıyla kurulmaz. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi, ipoteğin tapu siciline tescil edilmesi, mülkiyet durumunun doğru belirlenmesi ve varsa eş rızası gibi özel şartların yerine getirilmesi gerekir.

Bu nedenle ipotek tesisinde taşınmazın tapu durumu, borcun kaynağı, ipotek derecesi, faiz oranı, aile konutu niteliği ve varsa hisseli mülkiyet yapısı işlem öncesinde mutlaka kontrol edilmelidir.