Villa İmarlı Arsa Ne Demek?
“Villa imarlı arsa” ifadesi daha çok emlak piyasasında kullanılır. Parselin gerçek yapılaşma hakkı ise uygulama imar planında ve bu plana bağlı notlarda yer alır.
İmar planında taşınmaz; ayrık nizam konut alanı, düşük yoğunluklu konut alanı veya benzeri bir kullanıma ayrılmış olabilir. Yapı nizamı, kat sayısı, bina yüksekliği, TAKS, KAKS ve bahçe mesafeleri de aynı plan üzerinden belirlenir. Uygulama imar planlarında yapılaşma koşullarının parsel veya yapı adası bazında gösterilmesi öngörülmektedir.
Bu nedenle tapuda “arsa” yazması, o taşınmaza doğrudan villa yapılabileceği anlamına gelmez. Tapu mülkiyet durumunu gösterirken, yapılaşma hakkı belediyedeki güncel imar planı ve plan notlarından öğrenilir.
Özel imar sorgulama platformları ön bilgi sağlayabilir. Ancak satın alma kararında esas alınması gereken belge, ilgili belediye veya yetkili idare tarafından verilen güncel imar durumudur.
TAKS Ve KAKS Ne Anlama Geliyor?
Villa arsasında yapılabilecek evin büyüklüğünü belirleyen iki temel değer TAKS ve KAKS’tır.
TAKS, yapının zeminde kaplayabileceği azami alanın parsel alanına oranıdır. KAKS ya da emsal ise emsale dahil toplam kat alanının imar parseline oranını gösterir. Bu değerler uygulama imar planında veya plan notlarında belirlenir.
Örneğin 600 metrekarelik bir parselde:
|
Yapı Koşulu |
Hesaplama |
Sonuç |
|
TAKS: 0,25 |
600 × 0,25 |
En fazla 150 metrekare taban alanı |
|
KAKS: 0,50 |
600 × 0,50 |
En fazla 300 metrekare emsale dahil alan |
|
Kat sayısı: 2 |
Plan ve projeye göre |
Genellikle zemin ve bir normal kat |
Bu hesap, 600 metrekarelik arsanın tamamına bina yapılabileceği anlamına gelmez. Örnekte yapı zeminde en fazla 150 metrekare yer kaplayabilir. Toplam emsale dahil alan ise 300 metrekareyi aşamaz.
Balkon, bodrum, teras, merdiven, otopark ve teknik alanların emsale dahil edilip edilmeyeceği ayrıca incelenmelidir. “Bodrum kat emsale dahil değildir” gibi genel bir kabulle hareket edilmemeli; yönetmelik, plan notları ve hazırlanacak mimari proje birlikte değerlendirilmelidir.
Çekme Mesafeleri Arsayı Nasıl Etkiler?
Bahçe ya da çekme mesafeleri, binanın parsel sınırlarından ne kadar içeride yapılacağını belirler. Uygulama imar planında farklı bir karar bulunmadığı durumlarda ön, yan ve arka bahçe mesafeleri yönetmelik hükümlerine göre uygulanır. Ön bahçe için 5 metre, yan ve arka bahçeler için 3 metre gibi ölçülerle karşılaşılabilir; ancak her parselde doğrudan bu rakamların geçerli olduğu düşünülmemelidir. Plan notları daha farklı mesafeler öngörebilir.
Örneğin 20 metreye 20 metre ölçülerinde, toplam 400 metrekarelik bir parsel düşünelim. Ön tarafta 5 metre, arkada 3 metre ve iki yanda 3’er metre çekme uygulandığında teorik yapı yaklaşma alanı:
- Genişlik: 20 – 3 – 3 = 14 metre
- Derinlik: 20 – 5 – 3 = 12 metre
- Yapı yaklaşma alanı: 14 × 12 = 168 metrekare
Ancak parselin TAKS değeri 0,25 ise bina tabanı en fazla 100 metrekare olabilir. Yani çekme mesafelerinden sonra 168 metrekarelik alan kalsa bile TAKS sınırı nedeniyle bu alanın tamamı kullanılamaz.
Köşe parsellerde birden fazla yol cephesi bulunması da projeyi etkileyebilir. Yol tarafındaki cephenin ön bahçe olarak değerlendirilmesi, binanın yerleşebileceği alanı daraltabilir. Bu nedenle yalnızca parselin toplam büyüklüğüne değil, geometrisine ve yol cephelerine de bakılmalıdır.
18. Madde Uygulaması Ne Anlama Geliyor?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, arazi ve arsaların imar planına uygun parseller hâline getirilmesini düzenler. Bu süreçte kadastro parselleri yeniden düzenlenebilir, yol ve kamu hizmet alanları oluşturulabilir, parselin konumu ve yüzölçümü değişebilir.
Satın alınacak taşınmaz 18. madde uygulama alanındaysa şu başlıklar incelenmelidir:
- Parselasyon planı kesinleşmiş mi?
- Tapuya tescil işlemi tamamlanmış mı?
- Eski parselin yerine hangi imar parseli verilmiş?
- Düzenleme ortaklık payı uygulanmış mı?
- İşleme karşı açılmış dava veya iptal kararı var mı?
Bu kontroller önemlidir. Bolu Belediyesi’nin 2026 yılı ilanlarında Paşaköy, Salıbeyler-Sarıcalar, Gölyüzü ve başka bölgelerde çok sayıda 18. madde uygulamasının askıya çıkarıldığı görülüyor. Bazı Paşaköy parsellerindeki önceki uygulamaların mahkeme kararı sonrasında yeniden düzenlendiği de belediye kararlarına yansıdı.
Aplikasyon Krokisi Neden Alınmalı?
Tapuda yazan yüzölçümü ile arazide gösterilen alanın aynı olduğu varsayılmamalıdır. Parselin arazideki sınırlarını görmek için yetkili kadastro birimi veya lisanslı harita ve kadastro bürosundan aplikasyon krokisi alınabilir.
Satıcının gösterdiği çit, duvar veya ağaç sırası gerçek parsel sınırı olmayabilir. Sınırların yanlış gösterilmesi; komşu parsele taşma, yola terk alanının kullanılması veya binanın yanlış yere projelendirilmesi gibi sorunlara yol açabilir.
Yapı ruhsatı süreçlerinde de güncel tapu belgesi, aplikasyon krokisi, harita plan örneği ve zemin etüdü gibi belgeler istenebilmektedir.
Arsa Fiyatı Nasıl Değerlendirilmeli?
Villa arsalarında yalnızca metrekare satış fiyatına bakmak yanıltıcı olabilir. Daha doğru karşılaştırma, yapılabilecek toplam inşaat alanı üzerinden yapılır.
Örneğin 750 metrekarelik bir parselin KAKS değeri 0,40 ise emsale dahil toplam alan yaklaşık 300 metrekaredir.
Arsanın satış fiyatı 12.000.000 TL ise:
12.000.000 TL ÷ 300 metrekare = 40.000 TL
Bu örnekte izin verilen her bir metrekare inşaat alanına düşen arsa maliyeti 40.000 TL olur. Aynı bölgede daha pahalı görünen ancak emsali yüksek olan başka bir parsel, gerçekte daha avantajlı çıkabilir.
Değerleme yapılırken şu unsurlar birlikte ele alınmalıdır:
|
Kontrol Konusu |
Olası Etkisi |
|
TAKS ve KAKS |
Yapılabilecek evin büyüklüğü |
|
Çekme mesafeleri |
Binanın yerleşebileceği alan |
|
Parselin şekli |
Mimari projenin verimliliği |
|
Yol ve altyapı |
Ek inşaat maliyeti |
|
Zemin yapısı |
Temel ve kazı maliyeti |
|
Tapu kısıtlamaları |
Satış ve ruhsat riski |
|
Askıdaki planlar |
Gelecekte değişebilecek imar hakkı |