AİDAT ÖDEMEYEN KİRACI HAKKINDA NE YAPILIR?
Burada ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, “Daireyi kiraya verdim, aidattan artık kiracı sorumlu” düşüncesidir. Kira sözleşmesine “aidatı kiracı öder” maddesi yazılmış olsa bile bu durum, ev sahibini site yönetimine karşı tamamen sorumluluktan kurtarmaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak gider ve aidat borçlarından öncelikle bağımsız bölüm maliki sorumludur. Kiracı da taşınmazı kullanan kişi olarak aidat borcundan sorumlu tutulabilir; ancak yönetim açısından malikin sorumluluğu devam eder.
Bu nedenle ev sahiplerinin kiracının aidatları düzenli ödeyip ödemediğini belirli aralıklarla site yönetiminden kontrol etmesi gerekir. Aksi halde birikmiş aidat borcu, gecikme tazminatı ve icra masraflarıyla birlikte malikin karşısına çıkabilir.
AİDAT BORCUNA GECİKME TAZMİNATI İŞLER Mİ?
Aidat borcu zamanında ödenmezse Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamada bu oran aylık yüzde 5 olarak bilinir. Bu nedenle küçük görünen aidat borçları, uzun süre ödenmediğinde ciddi rakamlara ulaşabilir.
Örneğin aylık 2.000 TL aidatı olan bir dairede kiracı 6 ay boyunca ödeme yapmazsa yalnızca ana borç 12.000 TL olur. Buna gecikme tazminatı, icra masrafı ve vekalet ücreti eklendiğinde toplam borç daha da artabilir.
Bu yüzden aidat borçlarında erken takip önemlidir. Yönetimin de hangi aylar için ne kadar aidat borcu oluştuğunu açık şekilde kayıt altına alması gerekir.
MAL SAHİBİ DE AİDATI ÖDEMEZSE NE OLUR?
Kiracı aidatı ödemez, malik de borcu kapatmazsa site yönetimi aidat alacağı için yasal yollara başvurabilir. Bu durumda malik icra takibi, gecikme tazminatı, yargılama giderleri ve vekalet ücretiyle karşılaşabilir.
Aidat borcunun uzun süre ödenmemesi halinde süreç daha ağır sonuçlar doğurabilir. Ortak gider borçları için icra takibi yapılabilir, mahkeme süreci gündeme gelebilir ve bazı durumlarda taşınmaz üzerinde kanuni ipotek talep edilebilir.
Daha ağır ve istisnai durumlarda, iki takvim yılı içinde ortak gider borcu nedeniyle birden fazla icra veya dava takibine sebep olunması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki özel hükümler gündeme gelebilir. Ancak taşınmazın diğer kat maliklerine devri gibi sonuçlar otomatik doğmaz; mahkeme kararı ve yasal şartların oluşması gerekir.
YÖNETİM AİDAT BORCUNU NASIL İSPATLAR?
Aidat borcunun tahsilinde yönetimin elindeki belgeler çok önemlidir. Sadece “borcu var” demek yeterli değildir. Hangi ay için ne kadar aidat belirlendiği, bu aidatın hangi karar veya işletme projesine dayandığı ve borcun nasıl hesaplandığı gösterilmelidir.
Bu nedenle yönetim dosyasında şu belgeler bulunmalıdır:
- Kat malikleri kurulu kararları
- İşletme projesi
- Aidat borç dökümü
- Ödeme kayıtları
- Banka hesap hareketleri
- Tebligat veya bildirim belgeleri
- Gecikme tazminatı hesabı
Yargı kararlarında da aidat alacağının hangi aylara ait olduğunun, aidatın dayanağı olan kurul kararı veya işletme projesinin bulunup bulunmadığının ve ilgili kararların malike bildirilip bildirilmediğinin incelenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
