GELİŞME ALANI NEDİR?
Gelişme alanı ile inkişaf alanı aynı anlama geliyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde gelişme alanı, varsa üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak imar planında kentin gelişmesine ayrılan alan şeklinde tanımlanıyor.
Bu alanlar genellikle mevcut yapılaşmanın dışında kalan ancak kentin büyüme yönü doğrultusunda gelecekte yerleşime açılması planlanan bölgeleri kapsıyor.
Gelişme alanında konut, ticaret, eğitim, sağlık, park, yol ve diğer kentsel kullanımlar ayrı ayrı planlanabiliyor. Bu nedenle bir taşınmazın yalnızca gelişme alanında bulunması, kullanım amacının konut olduğu anlamına gelmiyor.
GELİŞME KONUT ALANI NEDİR?
Gelişme konut alanı, kentin gelişme bölgesi içerisinde konut kullanımına ayrılmış alanı ifade ediyor.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre konut alanı, imar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve yönetmelikte izin verilen bazı tamamlayıcı fonksiyonların da yer alabildiği alanlardan oluşuyor.
Bu alanlarda yapılabilecek yapının büyüklüğü ve biçimi ise yalnızca “gelişme konut alanı” ifadesine bakılarak belirlenemiyor. İnşaat hakkı için şu bilgilerin incelenmesi gerekiyor:
- Emsal veya KAKS değeri
- TAKS oranı
- Yapı nizamı
- Kat sayısı ve bina yüksekliği
- Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri
- Minimum parsel büyüklüğü
- Plan notları
- Yol ve otopark koşulları
KAKS veya emsal, binanın toplam kat alanının net imar parseli alanına oranını; TAKS ise yapının zeminde kaplayabileceği alanın imar parseline oranını gösteriyor.
GELİŞME KONUT ALANINA EV YAPILIR MI?
Gelişme konut alanına gerekli imar ve ruhsat şartlarının tamamlanması halinde ev yapılabilir. Ancak arazinin planda konut alanında görünmesi doğrudan yapı hakkı kazandırmıyor.
Yapı ruhsatı alınabilmesi için öncelikle parselin bulunduğu bölgede yürürlükte bir 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunması gerekiyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planı olmayan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemeyeceğini belirtiyor.
Sadece 1/5000 ölçekli nazım imar planının bulunması çoğu durumda yapı ruhsatı için yeterli olmuyor. Nazım plan bölgenin genel kullanım kararlarını gösterirken, parsel bazındaki yapılaşma koşulları uygulama imar planıyla belirleniyor.
PARSELASYON İŞLEMİ TAMAMLANMADAN RUHSAT VERİLEMEZ
Uygulama imar planının bulunmasının ardından arazinin imar uygulamasından geçirilmesi gerekebiliyor.
Kadastral parseller; yol, park, yeşil alan ve kamu hizmet alanları ayrıldıktan sonra imar parsellerine dönüştürülüyor. Bu süreç, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesiyle veya şartlarına göre ifraz ve tevhit işlemleriyle yürütülebiliyor.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı hazırlanıp ilgili kurul tarafından kabul edilmeden ve tapuya tescil edilmeden o adadaki parsellere yapı ruhsatı verilemiyor.
Bu nedenle tapuda “tarla” olarak kayıtlı bir taşınmazın imar planında gelişme konut alanında kalması, parselasyon tamamlanmadan ev yapılabileceği anlamına gelmiyor.
KADASTRAL PARSEL İLE İMAR PARSELİ ARASINDAKİ FARK
Kadastral parsel, tapu ve kadastro kayıtlarında mevcut olan ancak imar planına göre henüz düzenlenmemiş taşınmazı ifade ediyor.
İmar parseli ise imar planı ve parselasyon işlemlerinin ardından yapılaşmaya uygun olarak oluşturulan parsel olarak kabul ediliyor.
Bir arazinin gelişme konut alanında görünmesine rağmen hâlâ kadastral parsel niteliğinde olması halinde yol, park, yeşil alan ve diğer kamu alanları için düzenleme yapılması gerekebilir. Bu işlem sonunda taşınmazın yüzölçümü, sınırları, ada-parsel numarası ve hisseli yapısı değişebilir.
ALTYAPI OLMADAN RUHSAT ALINABİLİR Mİ?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin genel ilkelerinde, gelişme alanları ve kentsel dönüşüm alanları, yerleşik alanlar için getirilen “altyapının önceden götürülmüş olması” şartından ayrı tutuluyor. Ancak bu hüküm, gelişme alanlarında altyapı şartının tamamen bulunmadığı şeklinde yorumlanmamalı.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesi, gelişme alanlarında yapı izni için parselasyon planının onaylanmasını ve yol, içme suyu ile atık su şebekesi gibi teknik altyapının yapılmış olmasını temel şart olarak düzenliyor.
Dolayısıyla gelişme alanında bulunan bir parsele ruhsat verilip verilmeyeceği değerlendirilirken yalnızca yönetmelikteki istisna cümlesine değil, İmar Kanunu’nun gelişme alanlarına özgü hükümlerine de bakılması gerekiyor.
TEKNİK ALTYAPI BEDELİ UYGULAMASI DEĞİŞTİ
Teknik altyapısı tamamlanmamış gelişme alanlarında daha önce, parsel sahibinin altyapı bedelinin yüzde 25’ini peşin ödemesi ve kalan yüzde 75’i daha sonra ödemeyi taahhüt etmesi halinde ruhsat düzenlenebilmesine imkân tanınıyordu.
Anayasa Mahkemesi, bu ödeme yöntemini düzenleyen hükmü iptal etti. İptal kararı 13 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girdi. Böylece yüzde 25 peşin, yüzde 75 taahhüt yöntemiyle ruhsat alınmasına ilişkin yasal dayanak ortadan kalktı.
Bununla birlikte kanundaki, ilgili idarenin izni ve idarece hazırlanacak projeye uygun şekilde teknik altyapının taşınmaz sahibi tarafından yaptırılması seçeneği ayrıca değerlendirmeye devam ediyor. Ruhsat süreci belediyenin kararı, altyapı projesi ve parselin somut durumuna göre sonuçlandırılıyor.
GELİŞME KONUT ALANINDA KAÇ KAT EV YAPILABİLİR?
Bir parselin gelişme konut alanında kalması, kaç katlı yapı yapılabileceğini tek başına göstermiyor.
Kat sayısı ve toplam inşaat hakkı, parselin tabi olduğu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile plan notlarından öğreniliyor. Belgelerde yapılaşma şartları farklı şekillerde gösterilebiliyor:
- Ayrık nizam 2 kat
- Ayrık nizam 4 kat
- Emsal 0,50
- Emsal 1,00
- Emsal 1,50
- TAKS 0,30
- Yençok 9,50 metre
- Yençok 15,50 metre
Aynı gelişme konut alanı içerisinde bulunan iki farklı parselin emsal, kat sayısı, yapı nizamı ve çekme mesafeleri birbirinden farklı olabiliyor.
EMSAL HESABI NASIL YAPILIR?
Emsal, toplam emsale dâhil inşaat alanının net imar parseli alanına oranını gösteriyor.
Örneğin net imar parseli 1.000 metrekare ve emsal değeri 1,00 ise toplam emsale dâhil inşaat hakkı yaklaşık 1.000 metrekare olarak hesaplanıyor.
Emsal 0,50 ise yaklaşık 500 metrekare, emsal 1,50 ise yaklaşık 1.500 metrekare emsale dâhil alan oluşturulabiliyor.
Ancak gerçek proje hakkı yalnızca bu çarpma işlemiyle belirlenmiyor. Çekme mesafeleri, TAKS, kat sınırı, otopark, jeolojik durum, plan notları ve parsel şekli kullanılabilecek alanı etkileyebiliyor. Yönetmelik uyarınca taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli üzerinden yapılıyor.
