TAPUYU ALMAK EVİ KULLANMAK ANLAMINA GELMEYEBİLİR

İntifa hakkı olan bir evde en kritik nokta, tapuda malik değişse bile evin kullanım hakkı hemen alıcıya geçmeyebilir.

İntifa hakkı, bir taşınmazın sahibi olmadan o taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma hakkıdır. Tapuda malik başka biri olabilir; fakat intifa hakkı sahibi evi kullanabilir, kiraya verebilir ve kira gelirini alabilir.

Bu nedenle intifa hakkı bulunan bir ev satın alındığında, alıcı çoğu zaman çıplak mülkiyeti alır. Yani evin sahibi olur ama intifa hakkı devam ettiği sürece evi kullanma yetkisi sınırlı kalır.

İNTİFA HAKKI OLAN EV ALINIR MI?

Alınır, fakat normal bir konut alımı gibi düşünülmemeli. Alıcı, tapu devrinden sonra evi boş teslim alamayabilir. Evde intifa hakkı sahibi oturuyorsa veya evi kiraya verdiyse, bu kullanım hakkı devam eder.

Satın almadan önce tapuda yalnızca malik hanesine değil, irtifak hakları ve şerhler bölümüne bakılmalı. Çünkü intifa hakkı tapuda görünüyorsa alıcı bunu bilerek taşınmazı devralmış sayılır.

Alıcı şu soruların cevabını almadan ödeme yapmamalı:

  • İntifa hakkı kimin lehine kurulmuş?
  • Hak süreli mi, ömür boyu mu?
  • Hak sahibi satıştan önce veya satış sırasında feragat edecek mi?
  • Ev kiradaysa kira gelirini kim alıyor?
  • Tapuda terkin işlemi yapılacak mı?
  • Banka bu taşınmazı krediye uygun görüyor mu?

İNTİFA HAKKI EVİN DEĞERİNİ NE KADAR ETKİLER?

İntifa hakkı taşınmazın değerini düşürebilir. Çünkü alıcı evden hemen yararlanamıyorsa, aslında gelecekte kullanacağı bir mülkiyeti bugünden satın almış olur.

Sabit bir indirim oranı yoktur. Fiyat etkisi; intifa hakkının süresine, hak sahibinin yaşına, evin kira potansiyeline, konumuna ve alıcının kullanım amacına göre değişir.

Örnek hesap:

Kalem

Tutar

Evin intifasız piyasa değeri

5.000.000 TL

Aylık kira potansiyeli

25.000 TL

Yıllık kira karşılığı

300.000 TL

5 yıllık brüt kira/kullanım kaybı

1.500.000 TL

Bu hesap doğrudan “ev 1,5 milyon TL ucuzlar” anlamına gelmez. Ancak alıcının 5 yıl boyunca kira gelirinden veya kullanımdan mahrum kalacağını gösterir. Pazarlıkta bu kayıp dikkate alınır. Gerçek değerlemede bugünkü değer, bakım giderleri, satış kabiliyeti ve intifa hakkının sona erme ihtimali ayrıca hesaplanır.

Ömür boyu intifa hakkı varsa değer etkisi daha da büyüyebilir. Çünkü alıcı hakkın ne zaman sona ereceğini kesin olarak bilemez.

İşyeri Kira Kontratı Örneği Nedir?
İşyeri Kira Kontratı Örneği Nedir?
İçeriği Görüntüle

İNTİFA HAKKINDA MALİKİN HAKLARI NELER?

Malik, taşınmazın çıplak mülkiyet sahibidir. Evi satabilir, miras bırakabilir ve intifa hakkı sona erdiğinde tam kullanım hakkını geri alır.

Ancak intifa hakkı devam ederken malik şu konularda sınırlıdır:

  • Evi kendi kullanımına alamaz.
  • Kira gelirini alamaz.
  • İntifa hakkı sahibini keyfi olarak çıkaramaz.
  • Taşınmazı satabilir ama alıcı intifa hakkıyla birlikte devralır.

Buna karşılık malik tamamen korunmasız değildir. Taşınmaz kötü kullanılıyorsa, değerine zarar veriliyorsa veya intifa hakkı sözleşmeye aykırı kullanılıyorsa malik itiraz edebilir, gerekli hallerde hukuki yola başvurabilir.

İNTİFA HAKKINDA MASRAFLARI KİM ÖDER?

İntifa hakkı olan evlerde masraf konusu baştan netleştirilmezse sonradan uyuşmazlık çıkar.

Genel uygulamada günlük kullanım, olağan bakım ve küçük onarımlar intifa hakkı sahibinin sorumluluğundadır. Örneğin kullanım kaynaklı tamirler, küçük bakım işleri ve gündelik giderler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ana yapıyı ilgilendiren büyük onarımlar, değer artırıcı işler veya taşınmazın esaslı masrafları ise malikle ilgili hale gelebilir. Aidat, sigorta, emlak vergisi ve benzeri giderlerde sözleşme hükümleri ve giderin niteliği belirleyici olur.

Bu yüzden intifa hakkı kurulurken veya intifalı ev satın alınırken masraf paylaşımı yazılı şekilde kontrol edilmeli.

İNTİFA HAKKI OLAN EVE KREDİ ÇIKAR MI?

İntifa hakkı bulunan eve kredi çıkabilir; ancak banka bunu normal bir konut gibi değerlendirmeyebilir. Çünkü tapuda kullanım hakkı başka kişideyse, banka açısından ipotek teminatının değeri zayıflar.

Konut kredisi için Ziraat Bankası, Halkbank, VakıfBank, İş Bankası, Garanti BBVA, Yapı Kredi, Akbank, DenizBank, Kuveyt Türk ve Türkiye Finans gibi bankalara başvuru yapılabilir. Fakat bu bankaların konut kredisi veriyor olması, intifa hakkı olan her eve kredi çıkacağı anlamına gelmez.

Banka genellikle tapu kaydını, ekspertiz raporunu, intifa hakkının süreli olup olmadığını ve hak sahibinin feragat edip etmeyeceğini inceler. Bazı durumlarda kredi için önce intifa hakkının kaldırılması istenebilir.

Krediyle alınacaksa satıştan önce tapu kaydı bankaya gösterilmeli. “Kredi çıkar” varsayımıyla kapora verilmemeli.

İNTİFA HAKKI NASIL KALDIRILIR?

İntifa hakkı kendiliğinden her satışta kalkmaz. Kaldırılması için tapuda terkin işlemi gerekir.

İntifa hakkı şu durumlarda sona erebilir:

  • Hak sahibinin vefatı
  • Sürenin dolması
  • Hak sahibinin tapuda feragat etmesi
  • Mahkeme kararı
  • Tarafların anlaşması
  • Taşınmazın tamamen yok olması

Hak sahibi sağsa tapuda feragat işlemi yapılmalıdır. Hak sahibi vefat etmişse ölüm kaydı ve gerekli belgelerle tapu müdürlüğünden terkin talep edilebilir. Masraf ve işlem bedeli, terkin sebebine ve tapu müdürlüğünün işlem türüne göre değişir.