Kira sözleşmesinin beş yılı doldurması, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak istediği seviyeye çıkarma hakkı vermiyor. Ancak bu aşamadan sonra kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca yıllık TÜFE oranına bakılmıyor; bölgedeki emsal kiralar, konutun özellikleri ve hakkaniyet ölçüsü de devreye giriyor.
Taraflar yeni kira bedelinde anlaşamazsa çözüm, doğrudan yüksek oranlı zam uygulamak değil; önce arabuluculuğa, anlaşma sağlanamazsa kira tespit davasına başvurmak oluyor.
5 YILINI DOLDURAN KİRALARDA HANGİ KURAL UYGULANIYOR?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrası uygulanıyor.
Bu düzenlemeye göre yeni kira bedeli belirlenirken:
- TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı
- Kiralanan taşınmazın mevcut durumu
- Bölgedeki emsal kira bedelleri
- Hakkaniyet ilkesi
birlikte değerlendiriliyor.
Burada TÜFE tek başına belirleyici değil. İlk beş kira yılındaki artışlardan farklı olarak TÜFE oranı, beş yılı aşan sözleşmelerde hâkimin değerlendireceği ölçütlerden biri hâline geliyor. Hâkim, bütün verileri inceleyerek yeni dönem için uygun kira bedelini belirliyor.
ESKİ KİRACI İNDİRİMİ UYGULANIR MI?
Kira tespit davalarında piyasa rayici doğrudan kiracıya uygulanmayabilir. Hâkim, kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturmasını dikkate alarak rayiç bedel üzerinden hakkaniyet indirimi yapabilir.
Ancak kamuoyunda “eski kiracı indirimi” olarak bilinen bu uygulamanın kanunda yazılı sabit bir oranı bulunmuyor. İndirim oranı taşınmazın durumuna, kiracılık süresine ve dosyanın özelliklerine göre değişebiliyor.
UYAP’ta yer alan bazı yargı kararlarında yüzde 10 oranında hakkaniyet indirimi uygulandığı görülse de bu oran her dava için zorunlu bir standart değil. Mahkeme, somut olayın koşullarına göre farklı bir sonuca ulaşabilir.
5 YILLIK SÜRE NASIL HESAPLANIR?
Beş yıllık dönem, kira ilişkisinin başlangıç tarihinden itibaren günü gününe hesaplanır. Takvim yılının sona ermesi veya sözleşmenin imzalandığı yılın tamamlanması yeterli değildir.
Örneğin kira sözleşmesi 1 Mayıs 2021 tarihinde başlamışsa beş yıllık süre 1 Mayıs 2026 tarihinde tamamlanır. Bu tarihte başlayan yeni kira dönemi için Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak kira tespiti istenebilir.
Tarafların her yıl yeniden belge imzalaması veya kira artış protokolü hazırlaması, ilk başlangıç tarihini her durumda otomatik olarak değiştirmez. Ancak önceki sözleşmenin gerçekten sona erdirilip bağımsız ve yeni bir kira ilişkisi kurulup kurulmadığı, belgenin içeriğine ve somut olayın şartlarına göre ayrıca değerlendirilir.
5. YILIN SONUNDA KİRA NASIL HESAPLANIR?
Beş yılı dolduran kiralarda kullanılabilecek tek ve kesin bir matematik formülü bulunmuyor.
İlk beş yıl içindeki normal artış hesabı şu şekilde yapılıyor:
Yeni kira = Mevcut kira + Mevcut kira × TÜFE 12 aylık ortalama oranı
Örneğin Temmuz 2026’da yenilenen ve henüz beş yılı doldurmamış bir sözleşmede, Haziran 2026 için açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranı yüzde 32,03’tür. Mevcut kiranın 30 bin TL olması hâlinde azami artış hesabı şöyle yapılır:
30.000 TL × yüzde 32,03 = 9.609 TL artış
Yeni kira: 39.609 TL
TÜİK’in Haziran 2026 verilerine göre tüketici fiyatları yıllık yüzde 32,11, 12 aylık ortalamalara göre ise yüzde 32,03 arttı.
Ancak sözleşme beş yılı doldurmuşsa 39.609 TL sonucu tek başına nihai kira bedeli sayılmaz. Mahkeme bu hesapla birlikte emsal kiraları, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti de dikkate alır.
Bu nedenle beş yıllık kira tespitinde:
Yeni kira = Mevcut kira × TÜFE
şeklinde kesin bir formül kullanmak doğru değildir.
YÜZDE 25 KİRA ARTIŞ SINIRI 2026’DA GEÇERLİ Mİ?
Hayır. Konut kiraları için getirilen yüzde 25 artış sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024’te sona erdi.
Bu nedenle 2026 yılında yenilenen konut kira sözleşmelerinde yüzde 25 sınırı uygulanmıyor. İlk beş yıl içindeki kira artışlarında, sözleşmede daha düşük bir oran bulunmadığı sürece TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üst sınır olarak dikkate alınıyor.
Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise yüzde 25 sınırı tartışmasının güncel bir karşılığı bulunmuyor. Bu aşamada Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrası uygulanıyor.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILMALI?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı açısından süreler önem taşıyor.
Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim gönderilmesi hâlinde, dava yeni dönem içerisinde açılabilir. Bu şartlar sağlandığında mahkemenin belirlediği bedel yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
5 YIL DOLUNCA EV SAHİBİ İSTEDİĞİ ZAMMI YAPABİLİR Mİ?
Hayır. Taraflar anlaşamazsa ev sahibi kirayı tek taraflı olarak piyasa seviyesine çıkaramaz. Yeni bedelin belirlenmesi için arabuluculuk ve gerektiğinde kira tespit davası süreci işletilmelidir.
5 YILI DOLAN KİRADA TÜFE ÜST SINIR MI?
Beş yılı doldurmayan sözleşmelerde TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üst sınırdır. Beş yılı aşan sözleşmelerde ise TÜFE; emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyetle birlikte değerlendirilen ölçütlerden biridir.
KİRA TESPİT DAVASI KİRACIYI TAHLİYE EDER Mİ?
Hayır. Kira tespit davasının amacı kiracının tahliyesi değil, yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Tahliye için kanunda düzenlenen ayrı bir tahliye sebebinin ve buna uygun hukuki sürecin bulunması gerekir.