TORBA YASADA İMAR AFFI ÇIKTI MI?
Kamuoyunda torba yasa ile birlikte yeniden imar affı beklentisi oluştu. Ancak mevcut düzenlemede, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların yeniden kayıt altına alınmasını sağlayacak yeni bir imar barışı maddesi yer almıyor.
Yani bugün için “imar affı çıktı” demek doğru değil. Yeni bir imar affı uygulanabilmesi için kanunda açık şekilde Yapı Kayıt Belgesi, başvuru tarihi, ödeme süresi, kapsam ve istisna alanlarının düzenlenmesi gerekir.
İMAR AFFI NEDİR?
İmar affı, ruhsatsız, ruhsata aykırı veya iskânsız yapıların belirli şartlarla kayıt altına alınmasını sağlayan düzenleme olarak bilinir.
Türkiye’de son kapsamlı uygulama, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. madde ile gündeme gelen imar barışı düzenlemesiydi. Bu sistemde amaç, 31 Aralık 2017’den önce yapılmış imara aykırı yapıların beyan yoluyla kayıt altına alınmasıydı.
Burada önemli nokta şu: İmar affı, yapıyı tamamen imara uygun hale getirmez. Daha çok mevcut yapının devlet kayıtlarına alınmasını ve bazı idari yaptırımların durdurulmasını sağlar.
YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR?
Yapı Kayıt Belgesi, imar barışı kapsamında verilen ve yapının kayıt altına alındığını gösteren belgedir.
Bu belge, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara belirli şartlarla kullanım hakkı sağlar. Ancak belge, yapının ruhsatlı olduğu, iskân aldığı veya deprem açısından güvenli olduğu anlamına gelmez.
Kısaca:
|
Belge |
Ne sağlar? |
Ne sağlamaz? |
|
Yapı Kayıt Belgesi |
Yapının kayıt altına alınmasını sağlar |
Yapıyı tamamen ruhsatlı hale getirmez |
|
İskân |
Binanın oturuma uygun olduğunu gösterir |
Kaçak yapıya otomatik verilmez |
|
Tapu |
Mülkiyet hakkını gösterir |
Yapının imara uygunluğunu tek başına kanıtlamaz |
YAPI KAYIT BELGESİ NE İŞE YARAR?
Geçmiş imar barışı uygulamasında Yapı Kayıt Belgesi şu alanlarda kullanıldı:
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği açtırılabilmesi
- Daha önce alınmış bazı yıkım kararlarının durdurulması
- Tahsil edilmemiş idari para cezalarının iptali
- İskânsız yapılarda kullanımın kayıt altına alınması
- İşyeri açma ruhsatı sürecinde yapı kullanma izin belgesi aranmaması
- Kat mülkiyetine geçiş için bazı işlemlerde dayanak oluşturması
Ancak bu belge imar planına uygunluk belgesi değildir. Yapının sağlamlığını, deprem güvenliğini veya mühendislik açısından uygunluğunu garanti etmez. Yapının depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır.
HANGİ YAPILAR YARARLANABİLİRDİ?
Geçmiş imar barışı düzenlemesinde temel şart, yapının 31 Aralık 2017’den önce yapılmış olmasıydı.
Kapsama girebilen yapılara örnek olarak şunlar gösterilebilir:
- Ruhsatsız konutlar
- Ruhsata aykırı yapılmış ek katlar
- Projeye aykırı kapatılmış balkonlar
- İskânsız apartmanlar
- Tapuda arsa görünen ancak üzerinde yapı bulunan taşınmazlar
- Ruhsatsız iş yerleri
- Depo, atölye, tarımsal yapı gibi yapılar
Ancak yeni bir imar affı çıkarsa aynı şartların birebir uygulanacağı söylenemez. Tarih, kapsam, başvuru bedeli ve istisnalar yeni kanun metnine göre belirlenir.
HANGİ YAPILAR YARARLANAMAZDI?
İmar affı her yapıyı kapsamaz. Geçmiş uygulamada bazı alanlar kapsam dışında bırakıldı.
Genel olarak şu yapılarda dikkat edilmesi gerekir:
- Başkasına ait özel mülkiyet üzerine yapılan yapılar
- Özel kanunlarla korunan bazı alanlardaki yapılar
- Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki belirli yapılar
- İstanbul Tarihi Yarımada içindeki bazı alanlar
- Gelibolu Tarihi Alanı gibi özel koruma alanları
- Kıyı, orman, mera veya kamusal alan niteliğindeki yerlerdeki izinsiz yapılar
Bu nedenle imar affı çıksa bile “her kaçak yapı belge alır” düşüncesi doğru değildir.
YAPI KAYIT BELGESİ NASIL ALINIRDI?
Geçmiş uygulamada başvurular e-Devlet üzerinden veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri aracılığıyla yapılabiliyordu.
Başvuru sırasında genellikle şu bilgiler giriliyordu:
- Yapının adresi
- Tapu bilgileri
- Yapının kullanım amacı
- Toplam inşaat alanı
- Konut ve ticari alan ayrımı
- Arsa alanı
- Yapı sınıfı
- Malik bilgileri
- Yapının ruhsatsız veya ruhsata aykırı durumu
Başvuru, büyük ölçüde malik beyanına dayanıyordu. Bu nedenle yanlış beyan ciddi sorun doğurabiliyordu. Eksik veya gerçeğe aykırı beyan tespit edilirse Yapı Kayıt Belgesi iptal edilebiliyordu.
YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİ NASIL HESAPLANIRDI?
Geçmiş imar barışı uygulamasında Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedeli üzerinden hesaplanıyordu.
Genel oran şöyleydi:
|
Kullanım türü |
Uygulanan oran |
|
Konut |
%3 |
|
Ticari kullanım |
%5 |
Örnek hesap:
Bir yapının arsa emlak vergi değeri ve yapı yaklaşık maliyet toplamı 2.000.000 TL ise:
- Konut için: 2.000.000 TL x %3 = 60.000 TL
- Ticari kullanım için: 2.000.000 TL x %5 = 100.000 TL
Karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari alanlar ayrı ayrı değerlendirilirdi.
YAPI KAYIT BELGESİ TAPU YERİNE GEÇER Mİ?
Yapı Kayıt Belgesi tapu yerine geçmez. Belge, yapının kayıt altına alındığını gösterir. Mülkiyet hakkını doğrudan değiştirmez. Kat mülkiyetine geçiş için ayrıca maliklerin tamamının muvafakati, gerekli proje işlemleri, cins değişikliği ve ek ödeme gibi süreçler gerekebilir.
Bu nedenle “Yapı Kayıt Belgesi aldım, artık tam tapulu oldum” düşüncesi yanlıştır.
YENİ İMAR AFFI ÇIKARSA NEYE BAKILMALI?
Yeni bir imar affı düzenlemesi gündeme gelirse vatandaşların özellikle şu başlıklara bakması gerekir:
- Hangi tarihten önce yapılan yapıları kapsıyor?
- Konut ve ticari yapılar için oranlar ne?
- Başvuru e-Devlet’ten mi yapılacak?
- Başvuru ve ödeme süresi ne kadar?
- Hangi bölgeler kapsam dışında?
- Hazine ve belediye arazilerindeki yapılar dahil mi?
- Kat mülkiyetine geçiş imkânı verilecek mi?
- Yanlış beyana hangi yaptırım uygulanacak?
Bu başlıklar netleşmeden “imar affı geldi” şeklinde işlem yapmak risklidir.