Gayrimenkul satışlarında, borç ilişkilerinde ve kat karşılığı inşaat projelerinde sıkça kullanılan “temlik” kavramı, devrin konusuna göre farklı hukuki sonuçlar doğuruyor.
Bir alacağın başka kişiye geçirilmesi de arsa payının müteahhide devredilmesi de günlük kullanımda temlik olarak adlandırılabiliyor. Ancak alacak devri ile taşınmaz mülkiyetinin devri aynı kurallara tabi değil. Bu nedenle sözleşmenin hangi hakkı kapsadığı ve devrin ne zaman gerçekleşeceği açıkça belirlenmelidir.
TEMLİK NE DEMEK?
Temlik, en genel anlamıyla bir hak veya mal varlığı değerinin başka bir kişiye geçirilmesidir. Devri gerçekleştiren kişi “temlik eden”, hakkı veya malı devralan kişi ise “temellük eden” ya da “devralan” olarak adlandırılır.
Türk Borçlar Kanunu’nda temlik kavramının en belirgin karşılığı alacağın devri olarak düzenlenmiştir. Alacaklı, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça borçlunun onayını almadan alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. İradi alacak devrinin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekir.
Gayrimenkulde temlik ise taşınmazın tamamının, belirli bir payının veya taşınmazla bağlantılı bir hakkın başka kişiye devredilmesini anlatabilir. Taşınmaz mülkiyetinin devri, yalnızca taraflar arasında sözleşme imzalanmasıyla tamamlanmaz; mülkiyet kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Devir sözleşmesinin de resmî şekilde düzenlenmesi gerekir.
TEMLİK ÇEŞİTLERİ NELERDİR?
Temlik işlemleri, devrin kaynağına göre üç temel grupta değerlendirilebilir:
Rızai temlik, hakkın mevcut sahibi ile devralan kişinin anlaşmasıyla gerçekleştirilen devirdir. Bir şirketin ticari alacağını başka bir şirkete devretmesi buna örnek gösterilebilir.
Kanuni temlik, hakkın tarafların ayrıca bir devir sözleşmesi yapmasına gerek kalmadan doğrudan kanun gereği başka kişiye geçmesidir.
Kazai temlik, hakkın mahkeme kararı sonucunda devredilmesidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kanun veya mahkeme kararıyla gerçekleşen alacak devirlerinde özel bir şekil şartı ve önceki alacaklının ayrıca irade açıklaması aranmaz.
Miras yoluyla taşınmaz edinilmesi ise teknik olarak her durumda “kanuni temlik” şeklinde adlandırılmamalıdır. Miras, taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılabildiği özel yollardan biridir; ancak mirasçının daha sonra tasarruf işlemi yapabilmesi için hakkın tapu siciline işlenmesi gerekir.
KAT KARŞILIĞI TEMLİK NE DEMEK?
Kat karşılığı temlik, arsa sahibinin taşınmazının tamamını veya belirli paylarını, arsa üzerinde yapılacak inşaattan bağımsız bölüm alma karşılığında yükleniciye devretmesidir.
Bu modelde arsa sahibi genellikle nakit satış bedeli almak yerine proje tamamlandığında daire, dükkân veya başka bağımsız bölümler edinir. Müteahhit ise kendisine bırakılacak arsa payları veya bağımsız bölümler üzerinden projenin finansmanını ve satışını gerçekleştirir.
Kat karşılığı temlik, arsanın tamamının daha başlangıçta ve hiçbir güvence alınmadan müteahhide devredilmesi anlamına gelmek zorunda değildir. Taraflar, arsa paylarının inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlı olarak kademeli biçimde devredilmesini kararlaştırabilir.
TEMLİK İLE SATIŞ ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Satış işleminde mülkiyet veya hak, çoğunlukla para karşılığında devredilir. Temlik ise daha geniş bir kavramdır. Devir para karşılığında yapılabileceği gibi borcun ödenmesi, başka bir malın verilmesi, inşaat yapılması veya karşılıksız devir amacıyla da gerçekleştirilebilir.
Kat karşılığı temlikte arsa sahibinin karşılığı doğrudan para değildir. Yüklenici, devraldığı arsa payının karşılığında sözleşmede belirtilen yapıyı tamamlamak ve kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.
BAĞIMSIZ BÖLÜMLER AÇIKÇA BELİRLENMELİ
Kat karşılığı temlik sözleşmesinde arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin tereddüde yer vermeyecek biçimde gösterilmesi gerekir. Daire numaraları, katları, arsa payları, cepheleri ve kullanım türleri açıkça yazılmalıdır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü uygulamalarında da arsa malikleri ile yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının sözleşmede belirli olması aranıyor. İlgili sözleşmenin bazı tapu işlemlerinde müdürlüğe sunulması yeterli görülürken, her durumda tapuya şerh verilmesi zorunlu tutulmuyor. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
KAT KARŞILIĞI TEMLİKTE HANGİ RİSKLER BULUNUR?
Arsa paylarının tamamının inşaata başlanmadan yükleniciye devredilmesi, arsa sahibi açısından önemli riskler oluşturabilir. Yüklenicinin devraldığı payları üçüncü kişilere satması, bu paylar üzerinde ipotek kurması veya projeyi tamamlayamaması uyuşmazlığa yol açabilir.
Bu nedenle sözleşmede şu konular açıkça düzenlenmelidir:
- Arsa paylarının hangi inşaat seviyelerinde devredileceği
- Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümler
- İnşaatın teslim tarihi ve gecikme cezası
- Yapının teknik özellikleri ve kullanılacak malzemeler
- İpotek, haciz ve üçüncü kişilere satış sınırlamaları
- Ruhsat, vergi, harç ve sigorta giderlerinin kime ait olduğu
- Sözleşmenin feshi hâlinde tapuların nasıl geri alınacağı
Kat karşılığı temlik sözleşmeleri yüksek ekonomik değer taşıdığı için arsa sahiplerinin imza öncesinde tapu kaydını, imar durumunu, yüklenicinin mali yeterliliğini ve sözleşmedeki teminat hükümlerini inceletmesi önem taşır.