İCRADAN SATILIK EV NEDİR?
İcradan satılık ev, sahibinin borcu nedeniyle haczedilen ve borcun tahsili amacıyla açık artırmaya çıkarılan konuttur. Satış işlemleri icra daireleri ve satış memurlukları tarafından UYAP e-Satış Portalı üzerinden gerçekleştirilir.
Vatandaşlar ve şirket temsilcileri sisteme e-Devlet bilgileriyle giriş yaparak Türkiye genelindeki konut ilanlarını inceleyebilir ve elektronik ortamda teklif verebilir. İlanlarda evin adresi, tapu bilgileri, fotoğrafları, muhammen kıymeti, KDV oranı ve artırma tarihleri bulunur. Güncel ilanlara UYAP e-Satış Portalı üzerinden ulaşılabilir.
İCRADAN EV NASIL ALINIR?
İcradan ev almak isteyenlerin öncelikle UYAP üzerinden uygun ilanı bulması gerekir. İlan ekinde bulunan bilirkişi raporu ve satış şartnamesi ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Satın alma süreci şu adımlardan oluşur:
- UYAP e-Satış Portalı’na giriş yapılır.
- Konut ilanları şehir, ilçe ve fiyat aralığına göre aranır.
- Bilirkişi raporu ve tapu bilgileri incelenir.
- Muhammen bedelin yüzde 10’u kadar teminat yatırılır.
- Elektronik artırmada teklif verilir.
- İhaleyi kazanan kişi satış bedelini süresinde öder.
- İhale kesinleşince tapu tescili yapılır.
Nakit teminatın, artırmanın sona ereceği günden önceki gün saat 23.30’a kadar portal üzerinden yatırılması gerekir. İhale kazanılmazsa yatırılan teminat iade edilir.
İHALE HANGİ FİYATTAN BAŞLAR?
Birinci ve ikinci artırma, taşınmazın belirlenen muhammen kıymetinin yüzde 50’si üzerinden başlatılır. Evin ikinci ihalede mutlaka daha düşük fiyatla satılacağı bilgisi doğru değildir.
Satışın gerçekleşmesi için en yüksek teklifin yalnızca muhammen bedelin yüzde 50’sini geçmesi her durumda yeterli olmayabilir. Teklifin, varsa öncelikli alacaklar ile satış ve paylaştırma giderlerini de karşılaması gerekir.
Örneğin muhammen bedeli 3 milyon TL olan bir ev için yatırılması gereken teminat 300 bin TL olur. Açılış bedeli ise temel olarak 1 milyon 500 bin TL seviyesinden başlar. Ancak teklifler arttıkça satış fiyatı piyasa değerine yaklaşabilir.
EN YÜKSEK TEKLİFİ VERMEK İŞLEMİ BİTİRMİYOR
İhalede en yüksek teklifi veren kişi, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelinin tamamını ödemek zorundadır. İhalenin feshi talep edilmiş olması bu ödeme süresini durdurmaz.
Bedelin süresinde yatırılmaması halinde ihale kararı kaldırılabilir ve yatırılan teminat alıcının sorumlulukları kapsamında kullanılabilir. Tapu tescili ve taşınmazın teslimi ise ihale kesinleştikten sonra gerçekleştirilir.
SATIŞ BEDELİ DIŞINDA EK MASRAFLAR VAR
İcradan ev alırken yalnızca verilen teklif tutarına göre bütçe hazırlanması önemli bir hatadır. İhale alıcısının karşılaşabileceği başlıca maliyetler şunlardır:
|
Masraf |
Uygulama |
|
İhale teminatı |
Muhammen bedelin %10’u |
|
KDV |
İlan ve satış şartnamesindeki oran |
|
Tapu harcı |
İhale bedeli üzerinden hesaplanır |
|
Damga vergisi |
İhale kararına göre uygulanabilir |
|
Tahliye ve teslim masrafı |
Taşınmazın durumuna göre değişir |
KDV oranı her konutta aynı değildir. Bu nedenle teklif verilmeden önce satış şartnamesinde yazan KDV ve diğer giderlerin kontrol edilmesi gerekir.
EVDE OTURAN VARSA NE OLUR?
Satın alınan evde eski malik veya başka bir kişi oturuyorsa teslim süreci uzayabilir. İhale kesinleşip tapu tescili yapıldıktan sonra şartları varsa icra müdürlüğünden tahliye istenebilir.
Ancak taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesi bulunduğu ileri sürülürse hukuki inceleme gerekebilir. Evin boş olduğu varsayılarak teklif verilmemelidir.
İCRADAN ALINAN EV 3 YIL SATILAMAZ MI?
İcradan satın alınan evler için genel bir 3 yıl satılamaz kuralı bulunmaz. Tapu tescilinden sonra taşınmaz üzerinde özel bir şerh veya hukuki engel yoksa ev yeniden satılabilir.
Bununla birlikte taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 5 yıl içinde kazançla satılması durumunda değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Bu süre satış yasağı değil, vergilendirmeyle ilgili bir düzenlemedir.
İCRADAN EV ALMANIN AVANTAJLARI VE RİSKLERİ
İcradan satışlar piyasa değerinin altında ev bulma fırsatı sunabilir. Ancak evin içeriden görülememesi, tahliye sorunu, imar aykırılığı, tadilat masrafı ve ihalenin feshi ihtimali önemli risklerdir.
Teklif vermeden önce tapu kaydı, bilirkişi raporu, iskân durumu, aidat borcu, fiilî kullanım ve satış şartnamesi birlikte incelenmelidir. Yüksek tutarlı alımlarda hukuki ve teknik destek alınması, sonradan ortaya çıkabilecek mali kayıpları azaltabilir.