Bir evin, arsanın, iş yerinin veya miras kalan taşınmazın hak sahibinin izni dışında kullanılması, ecrimisil talebini gündeme getirebilir. Ecrimisil doğrudan kira bedeli değildir. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmadan gerçekleştirilen haksız kullanımın karşılığı olarak istenir.
Adalet Bakanlığı Hukuk Sözlüğü’nde ecrimisil, bir malın kullanılmasından doğan yararların parasal olarak belirlenmesi şeklinde tanımlanıyor. Özel mülkiyete konu taşınmazlardaki uygulamanın temel çerçevesi ise büyük ölçüde Yargıtay kararlarıyla şekilleniyor.
ECRİMİSİL NE DEMEK?
Ecrimisil; malikin, paydaşın veya kullanma hakkı bulunan kişinin rızası olmadan taşınmazdan yararlanan kişiden talep edebileceği haksız işgal tazminatıdır.
Örneğin şu durumlarda ecrimisil gündeme gelebilir:
- Bir kişinin başkasına ait daireyi izinsiz kullanması
- Kira sözleşmesi sona erdiği hâlde taşınmazın boşaltılmaması
- Mirasçılardan birinin ortak evi tek başına kullanması
- Hissedarın diğer paydaşların kullanımını engellemesi
- Kamuya ait arazinin herhangi bir izin olmadan kullanılması
Ancak her izinsiz kullanım otomatik olarak aynı sonucu doğurmaz. Kullanıcının taşınmaz üzerindeki zilyetliğinin haksız olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olması, kullanım süresi ve hak sahibinin rızasının bulunup bulunmadığı olayın koşullarına göre incelenir.
HİSSEDARLAR BİRBİRİNDEN ECRİMİSİL İSTEYEBİLİR Mİ?
Hisseli veya miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda bir paydaşın gayrimenkulü tek başına kullanması, diğer paydaşlara her durumda otomatik olarak ecrimisil hakkı vermez.
Yargıtay uygulamasında kural olarak ecrimisil isteyen paydaşın, taşınmazı kullanmak istediğini karşı tarafa önceden bildirmesi ve kullanımının engellendiğini göstermesi aranır. Bu durum uygulamada “intifadan men” olarak adlandırılır. Yargıtay kararlarında, paydaşın kullanımdan men edilmediği sürece diğer paydaştan kural olarak ecrimisil isteyemeyeceği belirtiliyor.
Noter ihtarnamesi, daha önce açılmış ortaklığın giderilmesi davası veya kullanım talebini gösteren başka belgeler bu konuda delil oluşturabilir. Bununla birlikte taşınmazın doğal ürün veren arazi olması, kiraya verilerek gelir elde edilmesi veya ortaklardan birinin taşınmazın tamamında hak iddia etmesi gibi durumlarda istisnalar gündeme gelebilir.
ECRİMİSİL ÖRNEK HESAPLAMASI
Aşağıdaki örnek yalnızca hesaplama mantığını açıklamak amacıyla hazırlanmıştır:
|
Bilgi |
Örnek değer |
|
Taşınmaz |
İstanbul Beşiktaş’ta 200 m² daire |
|
Aylık emsal kira |
80.000 TL |
|
Haksız kullanım süresi |
24 ay |
|
Hak sahibinin miras payı |
2/10 |
Basitleştirilmiş ana para hesabı:
80.000 TL × 24 ay = 1.920.000 TL
Ecrimisil isteyen kişinin taşınmazdaki hakkı 2/10 ise:
1.920.000 TL × 2/10 = 384.000 TL
Bu senaryoda kişinin payına düşen örnek ana para 384 bin TL olur. Ancak mahkemenin belirleyeceği tutar bundan farklı çıkabilir. Çünkü kiralar her yıl aynı kalmayabilir, kullanım taşınmazın tamamını kapsamıyor olabilir veya belirli dönemler için talep koşulları oluşmamış olabilir.
Ayrıca doğrudan yüzde 10 kullanım indirimi uygulamak ya da toplam bedelin üzerine tek kalemde sabit bir faiz oranı eklemek doğru değildir. İndirim, faiz başlangıcı ve dönemsel kira değerleri dosyanın özelliklerine göre mahkeme tarafından belirlenir.
ECRİMİSİLDE ZAMANAŞIMI KAÇ YIL?
Özel mülkiyete ilişkin ecrimisil taleplerinde Yargıtay uygulamasına göre beş yıllık zamanaşımı esas alınıyor. Bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanıyor.
Örneğin dava 1 Temmuz 2026’da açılmışsa kural olarak 1 Temmuz 2021’den önceki kullanım dönemleri için zamanaşımı itirazıyla karşılaşılabilir. Yargıtay kararlarında ecrimisil davalarının beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu açıkça belirtiliyor.
HAZİNE ARAZİLERİNDE ECRİMİSİL FARKLI UYGULANIR
Hazine veya diğer kamu idarelerine ait taşınmazların izinsiz kullanılması hâlinde idari ecrimisil işlemi uygulanır. Bu süreç, iki özel kişi arasındaki ecrimisil davasından farklıdır.
Millî Emlak birimleri; taşınmazın imar durumunu, yüzölçümünü, kullanım biçimini, tarım arazilerinde verimliliği ve çevredeki emsal bedelleri inceleyerek ecrimisil tespit ve takdir işlemi yapar. Ecrimisil ödenmesi, kişiye mülkiyet hakkı kazandırmadığı gibi taşınmazı kullanmaya devam etme hakkı da vermez.