Miras kalan ev, arsa, tarla ve iş yerlerinin ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında yeni bir dönem başlıyor. TBMM Genel Kurulunda kabul edilen 7589 sayılı Kanun, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarının ilk açık artırmasını yalnızca malik olan mirasçılara ayırıyor.
Düzenlemeyle aile dışından üçüncü kişilerin ilk ihaleye katılması engellenirken, mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alabilmeleri için öncelik tanınıyor. Ancak yeni sistem her hisseli taşınmaza uygulanmayacak ve ilk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci ihale herkese açık yapılacak. İLK AÇIK ARTIRMAYA SADECE MİRASÇILAR KATILACAK
Yeni düzenleme, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve tapuda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumları kapsıyor.
Bu şartları taşıyan bir taşınmaz hakkında ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnızca tapuda malik olarak kayıtlı mirasçılar arasında yapılacak. Mirasçı olmayan yatırımcılar, şirketler veya diğer üçüncü kişiler ilk ihaleye teklif veremeyecek.
Mirasçılara özel artırma usulü yalnızca bir kez uygulanacak. Bu nedenle düzenleme, taşınmazın hiçbir koşulda aile dışına çıkmayacağı anlamına gelmiyor. İlk aşamada mirasçılara satın alma önceliği sağlanıyor. İLK İHALEDE YÜZDE 50 KURALI UYGULANMAYACAK
Düzenlemenin en önemli noktalarından biri satış için aranacak asgari teklif tutarı olacak.
Yalnızca mirasçıların katıldığı ilk açık artırmada verilen teklifin taşınmazın belirlenen muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü karşılaması gerekecek. Ayrıca satış ve paylaştırma giderleri ile taşınmaz üzerinde öncelikli alacak bulunması hâlinde ilgili tutarlar da hesaplamaya dâhil edilecek.
Örneğin bilirkişi tarafından 5 milyon TL değer biçilen miras taşınmazı, ilk artırmada 2 milyon 500 bin TL üzerinden satılamayacak. Satışın gerçekleşebilmesi için teklifin en az tam değeri ve ilgili giderleri karşılaması gerekecek.
Bu sistemle mirasçılara öncelik tanınırken taşınmazların düşük bedelle el değiştirmesinin de önüne geçilmesi amaçlanıyor. İLK İHALEDE ALICI ÇIKMAZSA NE OLACAK?
Mirasçılara özel birinci artırmada yeterli teklif verilmez veya satış tamamlanamazsa ikinci açık artırmaya geçilecek.
İkinci ihale genel hükümlere göre herkese açık olacak. Bu aşamada mirasçıların yanı sıra aile dışından gerçek kişiler, yatırımcılar ve diğer üçüncü kişiler de teklif verebilecek.
İkinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde 50’si ile taşınmazın güvence altına aldığı öncelikli alacakların toplamından hangisi yüksekse o tutarı ve satış giderlerini aşması gerekecek.
|
İhale aşaması |
Kimler katılabilir? |
Asgari teklif |
|
Birinci artırma |
Yalnızca malik olan mirasçılar |
Muhammen değerin yüzde 100’ü ve giderler |
|
İkinci artırma |
Mirasçılar ve üçüncü kişiler |
Muhammen değerin yüzde 50’si veya daha yüksek öncelikli alacak tutarı ve giderler |
HER MİRAS TAŞINMAZI DÜZENLEMEYE GİRMEYECEK
Yeni ihale sisteminin uygulanabilmesi için tapudaki maliklerin tamamının taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması gerekiyor.
Mirasçılardan biri hissesini daha önce aile dışından bir kişiye satmışsa tapuda üçüncü kişi malik bulunacağından mirasçılara özel ilk artırma şartı oluşmayacak. Aynı şekilde taşınmazın bir bölümü satın alma, bağış veya başka bir hukuki işlemle edinilmişse dosyanın kapsamı ayrıca değerlendirilecek.
Düzenleme yalnızca mahkeme tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen taşınmazları ilgilendiriyor. Taşınmazın fiziken bölünerek mirasçılara paylaştırılabildiği aynen taksim işlemleri bu açık artırma sisteminden farklı yürütülüyor.
YENİ KURAL ESKİDEN İLAN EDİLEN İHALELERE UYGULANMAYACAK
Kanundaki geçiş hükmüne göre düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecek.
Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasının daha önce açılmış olması tek başına belirleyici olmayacak. Satış ilanının yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce mi, sonra mı yayımlandığı önem taşıyacak.
DÜZENLEME HENÜZ RESMÎ GAZETE’DE YAYIMLANMADI
12. Yargı Paketi, TBMM Genel Kurulunda 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilerek 7589 kanun numarasını aldı. Ancak TBMM’nin kanun bilgi sayfasında Resmî Gazete tarihi ve sayısı henüz yer almıyor.
Bu nedenle “düzenleme yürürlüğe girdi” demek için Resmî Gazete’de yayımlanmasının beklenmesi gerekiyor. Miras taşınmazlarına ilişkin yeni satış sistemi, kanunun yayımlanarak yürürlüğe girmesinden sonra ilan edilecek açık artırmalarda uygulanacak.Yeni sistem, aileden kalan taşınmazların doğrudan üçüncü kişilerin katıldığı düşük bedelli ilk ihalelerde satılması yerine mirasçılara öncelikli satın alma imkânı sağlıyor. Ancak mirasçılardan hiçbiri taşınmazın tam değerini karşılayan teklif sunamazsa mülk ikinci artırmada yeniden herkese açık satışa çıkarılabilecek.