Tapu tahsis belgesi, özellikle gecekondu bölgelerinde yıllardır çözülemeyen mülkiyet sorunlarının merkezinde bulunuyor. Belgeyi elinde bulunduran birçok kişi taşınmazın doğrudan sahibi olduğunu düşünse de hukuki durum bundan daha sınırlı.
Bu belge, geçmişte yürürlükte olan 2981 sayılı İmar Affı Kanunu kapsamında düzenlendi. Temel amacı; Hazine, belediye, il özel idaresi veya bazı kamu kurumlarına ait taşınmazlar üzerindeki belirli yapıların kayıt altına alınması ve şartları sağlayan kişilerin ileride tapu edinebilmesine zemin hazırlamaktı.
TAPU TAHSİS BELGESİ MÜLKİYET VERMEZ
Tapu tahsis belgesi, tapu senediyle aynı hukuki sonucu doğurmaz. Belgenin üzerinde kişinin adı, yapının bulunduğu alan ve tahsis miktarı yazsa bile taşınmazın mülkiyeti tapu sicilinde hâlâ belediye, Hazine veya başka bir kamu kuruluşu adına kayıtlı olabilir.
Anayasa Mahkemesi kararlarında da tapu tahsis belgesinin tek başına mülkiyet sağlamadığı, esas olarak taşınmaz üzerindeki fiilî kullanımı ve belirli koşullara bağlı hak beklentisini gösterdiği vurgulanıyor. Belge, bütün şartlar yerine getirildiğinde tapu verilmesine esas oluşturabilir; ancak idareye her durumda ve koşulsuz biçimde tapu verme zorunluluğu yüklemez.
YENİ TAPU TAHSİS BELGESİ ALINABİLİR Mİ?
Tapu tahsis belgesini düzenleyen 2981 sayılı Kanun, 31 Mayıs 2023 itibarıyla yürürlükten kaldırıldı. Bu nedenle günümüzde yeni bir gecekondu yaparak belediyeye veya e-Devlet’e başvurup sıfırdan tapu tahsis belgesi almak mümkün değil.
Ancak kanunun yürürlükte olduğu dönemde yapılmış başvurular, düzenlenmiş belgeler ve tamamlanmamış hak sahipliği işlemleri tamamen yok sayılmıyor. Mevcut belgenin geçerli olup olmadığı ve tapuya dönüşme şartlarının oluşup oluşmadığı, her taşınmazın kendi dosyasına göre inceleniyor.
Dolayısıyla “Tapu tahsis belgesi nereden alınır?” sorusundan çok, “Daha önce alınan belgenin hukuki durumu nereden öğrenilir?” sorusu günümüzde daha doğru bir yaklaşım oluşturuyor.
TAPUYA DÖNÜŞÜM OTOMATİK DEĞİL
Belge sahibinin tapu alabilmesi için yalnızca elindeki tapu tahsis belgesini göstermesi yeterli olmayabilir. Uygulamada genel olarak şu hususlar araştırılıyor:
- Belgenin yetkili idare tarafından usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği
- Tahsis edilen alanın imar veya kadastro planının bulunup bulunmadığı
- Taşınmazın yol, park, okul veya başka bir kamu hizmet alanında kalıp kalmadığı
- Belge sahibinin hak sahipliği koşullarını taşıyıp taşımadığı
- Arsa bedelinin ödenip ödenmediği
- Yapının ve kullanılan alanın belgedeki bilgilerle örtüşüp örtüşmediği
- Taşınmazın tahsis tarihinde hangi kamu kurumuna ait olduğu
Örneğin tahsis edilen yer imar planında yol veya park alanında kalıyorsa aynı alanın doğrudan belge sahibi adına tescil edilmesi mümkün olmayabilir. Bazı durumlarda başka yerden arsa veya hisse tahsisi gündeme gelebilirken bazı dosyalarda hak sahipliği reddedilebilir.
TAHSİS BELGESİ PARA CEZASI VE TAHLİYE KONUSUNDA KESİN GÜVENCE SAĞLAR MI?
Tapu tahsis belgesinin bulunduğu her yapıya para cezası verilemeyeceğini veya yapı sahibinin hiçbir şekilde tahliye edilemeyeceğini söylemek doğru değildir.
Belge; hak sahibine hukuken dikkate alınması gereken bir menfaat sağlayabilir. Ancak belgenin iptal edilmiş olması, yanlış bilgiyle alınması, taşınmazın kamu hizmet alanında kalması veya tapuya dönüşüm koşullarının bulunmaması hâlinde yıkım, tahliye ya da başka idari işlemler gündeme gelebilir.
Anayasa Mahkemesi de tapu tahsis belgesinin bazı durumlarda mülkiyet hakkı kapsamında korunabilecek meşru bir beklenti oluşturabileceğini, ancak bunun her belge için otomatik biçimde kabul edilemeyeceğini belirtiyor.
TAHSİS BELGEYLE TAŞINMAZ SATILABİLİR Mİ?
Tapu tahsis belgesinin devredilmesi, tapulu taşınmaz satışı anlamına gelmez. Noterde yapılan devir sözleşmesi veya taraflar arasındaki yazılı anlaşma, kamu arazisinin mülkiyetini alıcıya geçirmez.
Belge sahibinin fiilî kullanımı başka bir kişiye bırakması veya yapıyı kiraya vermesi mümkün olsa bile bu işlem kiracıya ya da devralana mülkiyet hakkı kazandırmaz. Taşınmazın kamuya ait olması nedeniyle idarenin hakları devam eder.
Bu tür bir taşınmaz satın alınmadan önce belge, belediye dosyası, tapu kaydı, beyanlar hanesi, imar planı ve ödeme makbuzları birlikte incelenmelidir.
TAHSİS BELGESİNİN DURUMU NEREDEN ÖĞRENİLİR?
İlk olarak belgeyi düzenleyen belediyenin veya ilgili kamu idaresinin arşivine başvurulmalıdır. Tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydı alınarak tahsisle ilgili bir belirtmenin beyanlar hanesinde bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
Belge sahibinin elinde şu evrakların bulunması incelemeyi kolaylaştırır:
- Tapu tahsis belgesinin aslı
- Başvuru ve tespit formları
- Arsa bedeli ödeme makbuzları
- Belediye veya valilik yazışmaları
- Elektrik, su ve vergi kayıtları
- Yapının konumunu gösteren kroki
- Güncel tapu kaydı ve imar durumu
Tapuya dönüşüm talebi reddedilmiş, belge iptal edilmiş veya taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse uyuşmazlığın niteliğine göre idari ya da adli yargı süreci gündeme gelebilir. Bu nedenle mevcut belgenin “tapu” olarak değil, ayrıntılı inceleme gerektiren koşullu bir hak belgesi olarak değerlendirilmesi gerekir.