Kiracılık ilişkilerinde en çok tartışılan konulardan biri, evden çıkışta boya-badana masrafı ve depozito iadesi oluyor. Ev sahibi “Evi boyatmadan çıkamazsın” diyebiliyor. Kiracı ise çoğu zaman bu talebin gerçekten yasal bir zorunluluk olup olmadığını bilmiyor.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kanunda açık şekilde, kiracının sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığı belirtiliyor. Ayrıca kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında başka bir tazminatı önceden üstlenmesine ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılıyor.
KİRACI ÇIKARKEN EVİ BOYATMAK ZORUNDA MI?
Kiracı, evi boyalı teslim aldı diye çıkarken mutlaka yeniden boyatmak zorunda değildir. Burada bakılacak şey, evdeki izlerin ve yıpranmanın normal kullanımdan mı, yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığıdır.
Duvar boyasının zamanla solması, tavanın kirlenmesi, küçük kullanım izleri, güneş veya rutubet nedeniyle oluşan makul eskime kiracının doğrudan sorumluluğuna yazılamaz. Bunlar konutun yıllar içinde olağan kullanımından doğan yıpranmalardır.
Ev sahibi, yalnızca “Boyalı verdim, boyalı isterim” diyerek kiracıyı boya yaptırmaya zorlayamaz.
NE ZAMAN BOYA MASRAFI KİRACIDAN İSTENEBİLİR?
Kiracı evi normal kullanım sınırını aşacak şekilde yıpratmışsa durum değişir. Örneğin duvarlara bilinçli zarar verilmişse, büyük delikler açılmışsa, boyaya normalin üzerinde hasar verilmişse veya ev sözleşmeye aykırı kullanılmışsa ev sahibi bu zararın giderilmesini isteyebilir.
Burada ölçü şudur: Hasar olağan kullanımdan mı çıktı, yoksa kiracının kusurlu kullanımından mı kaynaklandı?
Kiracının sorumlu tutulabilmesi için hasarın somut şekilde gösterilmesi gerekir. Sadece “ev eskimiş” ya da “duvarlar kirlenmiş” denilerek depozitonun tamamı kesilemez.
“BOYALI ALINDI, BOYALI TESLİM EDİLECEK” MADDESİ GEÇERLİ Mİ?
Kira sözleşmelerinde sıkça “Ev boyalı teslim edildi, çıkarken boyalı teslim edilecektir” gibi maddeler yer alıyor. Ancak bu madde, kiracının her durumda boya yaptıracağı anlamına gelmez.
Kanun, kiracının sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayacağını söylüyor. Ayrıca kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında fazladan tazminat ödeyeceğini önceden kabul etmesine ilişkin anlaşmalar geçersiz kabul ediliyor.
Bu nedenle sözleşmedeki boya maddesi, olağan yıpranmayı kiracıya yüklemek için tek başına yeterli değildir.
DEPOZİTO HANGİ DURUMLARDA KESİLEBİLİR?
Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları ve taşınmaza verebileceği zararlar için alınan güvence bedelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli hesaba yatırılması gerekir.
Depozitodan kesinti yapılabilecek durumlar şunlardır:
- Ödenmemiş kira borcu
- Ödenmemiş aidat veya yan giderler
- Kiracının verdiği somut zararlar
- Eksik teslim edilen demirbaşlar
- Sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle oluşan hasarlar
Normal eskime, boya solması veya yıllara bağlı kullanım izleri ise doğrudan depozito kesintisi sebebi yapılamaz.
EV SAHİBİ DEPOZİTOYU NE ZAMAN İADE ETMELİ?
Depozito, ev sahibinin keyfi şekilde bekletebileceği bir para değildir. Kiracının kira borcu, aidat borcu veya taşınmaza verdiği somut bir zarar yoksa depozitonun iade edilmesi gerekir.
Kanuna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak verilen güvence bedelinin de normalde kiracının adına açılacak vadeli hesaba yatırılması gerekir. Banka, bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla verebilir.
EV SAHİBİ EKSİKLERİ HEMEN VE YAZILI BİLDİRMELİ
Ev sahibi, kiracı anahtarı teslim ettiğinde evi kontrol etmekle yükümlüdür. Kiracının sorumlu olabileceği bir eksiklik veya hasar varsa bunu hemen ve yazılı şekilde bildirmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu bildirim yapılmazsa kiracı, geri verme sırasında olağan incelemeyle görülebilecek eksiklik ve ayıplardan sorumluluktan kurtulur.
TAHLİYEDE KİRACI NE YAPMALI?
Kiracı evden çıkarken işi sözlü bırakmamalı. Anahtar teslimi, sayaç bilgileri, evin durumu ve depozito talebi yazılı hale getirilmelidir.
Çıkışta şu adımlar izlenebilir:
- Evin fotoğraf ve videosu alınmalı
- Sayaç endeksleri not edilmeli
- Anahtar teslim tutanağı hazırlanmalı
- Evde hasar varsa tutanakta açıkça yazılmalı
- Depozito iadesi için banka hesabı bildirilmeli
- Ev sahibi kesinti yapacaksa gerekçesi yazılı istenmeli
- Normal kullanım kaynaklı boya ve eskime kesintisi kabul edilmemeli
Kiracı, depozito iadesi konusunda sonuç alamazsa yazılı talepte bulunabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı kapsamındadır.
KİRACI VE EV SAHİBİ HAKKINDA DOĞRU BİLİNEN YANLIŞLAR
“Kiracı çıkarken evi mutlaka boyatır” doğru değildir.
“Boyalı alınan ev her durumda boyalı teslim edilir” doğru değildir.
“Ev sahibi depozitodan istediği kesintiyi yapabilir” doğru değildir.
“Sözleşmede yazıyorsa kiracı tüm boya masrafını öder” doğru değildir.
“Duvarların zamanla kirlenmesi kiracının borcudur” doğru değildir.
Kiracı evi hor kullanmadıysa, boya eskimesi ve normal yıpranma nedeniyle depozitonun kesilmesine itiraz edebilir. Ev sahibi açısından da en sağlıklı yol, gerçek bir zarar varsa bunu teslim anında yazılı şekilde tespit etmek ve kesintiyi somut belgeye dayandırmaktır.